微利时代房地产业成本控制分析研究

侯延红

北京中铁华兴房地产开发有限公司 北京 100076

引言

随着当前中国的经济快速发展，人们对住房的条件也有了新的要求，特别是对于商品房的需求也不断扩大，这就要求了从改革开放以来很多房地产企业在开发的过程当中，也逐渐成为当前中国的主导类的行业，在推动中国的房地产业开发的过程中，大量的房地产开发公司也随之产生这些房地产企业为中国的经济做出了非常大的贡献，尤其是在扩大就业和稳定社会方面都有积极的作用，对国民经济也有先导性的影响。不过房地产的行业作为资金密集型的行业，投资的成本相对比较大，而且风险也具有不确定性，开发的周期相对比较长，这些都成为潜在的成本控制风险。

1 房地产企业成本控制风险分析

房地产行业也往往受到国家一些宏观调控政策的影响，对金融环境也有着一定的要求，如果国家的政策进行导向性调整，或者是国际的经济形势发生重大的变化，比如次贷危机或者金融危机等所造成的冲击，都会让许多房地产企业面临财务的风险和危机，这是其在生存与发展过程当中所应该解决的现实问题。而且当前中国大部分房地产企业的经营规模属于中小型的，所以在风险的识别能力上面比较薄弱，对于财务上的风险也不够重视，有时为了追求更高的利润或者更高的回报，忽视了在高利润背后所存在的成本控制风险，因此企业的决策的过程当中，只是依靠管理层的经验进行判断，没有结合定性与定量的分析，这就不能形成科学的分析，并做出科学的决策。

因此，对于房地产企业特别是实力相对比较薄弱的中小型开发商而言，一定要强化对风险的控制，对于投资决策之前，要考虑到自由的资金实力以及可能会募集到的资金总量，选择更加合适的项目。在发展的过程当中要合理地控制负债的规模，同时对房地产企业而言，要加强管理和运营的水平，把预算的控制以及成本的控制责任都落实到各个部门当中，尽可能地避免房地产开发过程中所存在的成本控制风险，提高企业在生存与竞争方面的综合实力。

房地产企业在投入各种资本和相关的资源过程中，无可避免要考虑要成本和收益之间的问题，因此如何通过准确的财务管理模式，合理地规避成本投入的风险，是大多数房地产企业必须要考虑的一个重点问题。虽然大多数的房地产企业都有比较成熟的资源调配机制，特别是在成本控制方面都有一些更加科学的财务管理体系，但从实践上看，很多房地产企业还是受到各种外部因素的影响，包括货币购买力以及国家的房地产调控政策的影响，都有可能增加房地产企业在开发新楼盘过程中的成本[1]。

2 微利时代房地产典型的成本控制风险问题

房地产企业属于高投资并且高风险的行业，但是同时也伴随着更高的效益，中国当前对于房地产行业的业务管理还是相对不够规范，在构建形成金融体系方面也备完善，因此在房地产行业快速发展的过程当中，面对着非常多的成本控制风险，如何对房地产企业的风险进行辨识和评价，并且对房地产企业的成本控制风险进行防范，已经成为很多房地产企业在发展的过程当中需要解决的问题。下面结合微利时代的房地产企业的成本控制风险要点，对当前中国房地产行业发展过程当中的成本控制风险问题进行回顾与反思总结。

2.1 扩张模式与成本风险

大多数的房地产企业在快速扩张的过程中都会面临成本风险问题，如果没有开发一些新的楼盘，那么就无法占据目的地市场，但是如果过于扩大自身的资源，去投入到一些新市场当中，就有可能由于扩张的速度过快，从而带来更多的成本风险问题。这也充分地表明，房地产企业在扩张的过程中所采取的扩张模式，与其成本风险之间有着密切的联系。

房地产的成本其实都是受到国家的宏观政策影响，如果没有政策支持，房地产企业即便坚持成本管理这样的思路，那么在战略扩张方式也就会陷入困境，其实如果以今天的标准来衡量，微利时代房地产企业的管理层其实在战略上面是具备独到性的，在很多房地产商对于土地的价格拿不准的时候，他们其实已经看到了未来的市场发展，所以利用土地付款的时间差进行房地产的开发运作，这其实也是一种房地产在资金运营方面的一种思路，但是微利时代的房地产企业房地产迅速扩张，这种情况其实还是比较少的。

但是从杜邦的财务分析体系上看，微利时代的房地产企业的扩张模式其实是有致命的缺陷。当企业快速发展的过程当中，资产快速膨胀时，资产是等于负债与所有者权益相加，在负债和所有者权益没有膨胀的情况下，那么资产其实也没有得到膨胀，潜在的债权人或者是股东成本也会随之增加，如果没有良好的财务状况，想要获得资金相对比较困难。

目前的情况看，很多企业在投入成本的过程中，其实都是一个持续性的负债行为，对于房地产企业而言更加突出。如果房地产企业对于其实质的资本投入没有合理的权衡，就有可能导致承担债务过多，无法及时收回更多的款项，这也都会制约企业的发展。

2.2 从经营者的角度分析成本风险

从经营者的角度上看，如果举债的金额相对较大，超出了债权人心理能够接受的范围，那么也会认定是存在较高的风险，企业也就借不到钱，如果企业不举债，借款或者其负债的比例相对较小，这也表明了企业可能出现对未来的发展没有信心，利用债务资本进行经营，其实其能力也不一定很强，借款的比例越大，当然前提是不能盲目地去借取款项，也会显得企业相对比较有活力。

企业在管理的角度上看应该对于房地产的发展形势要有充分的认知，不充分考虑在运用资产负债比例方面，制定相对的借入资本决策时，应该充分估计当前的预期利润以及增加的风险在二者之间选择权衡，从而为房地产企业的开发做出更加正确的决策。

微利时代下，房地产公司的成本结构其实是存在一定的问题，在设立项目公司的出发点上就已经存在着一定的问题了。而从实收资金的方面分析，也就是不知道企业实行的外部数据使用过程中，会认为这个企业的资金实力不够雄厚，开发的资质尚浅，但是本质上看这一个房地产开发公司背后是通过关联方也就是集团公司的支持，所以对于房地产开发的力度其实还是相对比较大。

如果引入第三方债权人的时候会面临着因为以往的债务清算过程，以及债权人在改造厂房全过程中的成本投入问题，而导致其融资方面的能力相对较薄弱。房地产公司忽略了对外提供财务报表的时候，自身是否具备相对应的偿债能力和过高的负债比例，以及对于内源性筹资的依赖，影响了其资本结构的优化，如果在外部融资的渠道过程中，也会加大对企业的资金使用成本，从而加大了公司的偿债压力。

由于房地产行业自身是具备其独特的性质，在投资的规模方面相对比较大，资金的回收周期相对较长。从当前房地产企业的发展上看，由于房地产公司在开发的过程当中负债率相对比较高，筹资的渠道也相对比较单一，投资的过程当中决策的失误性也比较大，长期的偿债能力也相对薄弱，所以可能会影响到其公司的成本控制风险[2]。

3 微利时代房地产业成本控制策略

房地产企业其实是资金密集型的，企业资金的投入量大，而房地产企业的目标主要是为了生存成本控制工作作为其资金筹集以及使用分配，因此，成本控制对于房地产企业有着极为特殊的意义。而房地产企业也必须要重视其成本控制工作，一定要保障现金流的稳定程度，并且要提高到期债务的偿还能力，避免在财务上出现破产的危险，让房地产企业能够稳定并且长期的发展下去，而在开发过程的过程中更需要对项目的整体预算以及现金流量进行控制，筹集房地产项目施工所需要的配套资金等合理的使用资金，能够让房地产企业长期获利。

3.1 投资和融资上的成本风险控制

由于进行项目开发动辄就需要上亿元甚至十几亿元，这对于一些资金实力相对雄厚的房地产企业而言影响也非常大，短期之内要筹集到一大笔资金都要耗费大量的周折。对于中小型的房地产企业而言，短期之内募集到资金难度就更大。所以国家的宏观政策的影响，如果采取从紧的货币政策，银行对房地产企业的信贷规模随之大量减少，都会影响房地产企业的运营，所以企业必须要对借款利率进行及时把控，并且避免资金融资过程当中所形成的一系列问题。

从投资的风险上看，由于国家对于土地是有庄有姓的，所以土地的供给往往也是大部分体现政府的行为中，小规模的开发商在实力上与开发商之间还是有一定的距离，所以房地产开发在投资的过程当中，如何衡量自身的市场能力和投入的成本之间的平衡，就需要充分的分析当前的投资风险。房屋建成之后，如果短期之内的销售时间没有被缩短，那么资金的压力就会积压到存货上，导致企业的资金使用比例和效率相对降低，甚至导致了资金链条的断裂。

从成本的风险控制上，由于中国实行的商品房市场化之后，房地产特别是商品房的价格都迅速提升，土地供给的速度也不断加快，所以很多房地产开发企业也往往认为只要进入了房价上涨的阶段，其利润也会被锁定，所以大部分的房地产开发商对于成本的控制并不够重视，造价方面缺乏专业的工程人员进行核算，在合同招标方面也没有充分考虑施工企业的资质，对于施工的质量没有严格把关，并且迅速缩短工期等，因此这些最后都会导致房屋质量的问题，反复出现返修与返工，从而导致成本增加。

3.2 对房地产企业成本风险的财务控制

企业应该按照工程项目开发的进度，合理地掌控开发的节奏，对于支付的各项工程款项以及重要的时间节点要准确把握，而且还要合理的运用资金，提升资金的使用效率等，房地产开发其实是一个需要周密谋划的行业。为了强化资金的回笼，房地产企业还需要对业务流程当中的时间节点进行把握，这样才能够提升成本控制过程当中的资金周转率和利用率。

从企业的全面预算和管理的过程当中去考虑，随时了解企业在项目开发过程当中的动态成本，特别是依靠财务月报与施工月报等重点信息，让企业的动态现金流能够充分发挥起来，通过这种滚动来让房地产企业能够获得更大的投资增值。

在房地产企业的开发过程当中，对宏观政策的把握以及对企业内部风险的调控是极为重要的，只有平衡各项资金来源，为房地产企业的健康发展提供比较充足的基础，这样才能够更进一步地形成具备战略眼光的成本控制模式，而从2010年以来，中国的房地产政策历来受到宏观调控的重大影响，投资机构对于房地产市场的看好并不能够成为房地产企业忽略成本控制风险的重要原因。房地产企业优化成本的管控效率，制定中长期的发展模式以及盈利规划，吸引更多的投资者进入到企业之中，从而为企业的长期发展提供更加坚实的基础[3]。

4 结束语

自中国实行商品房的改革，中国的房地产开发企业数量就迅速增加，而且在众多的房地产开发企业当中，中国有非常多的中小型的房地产开发企业，这些企业在开发的规模上相对较小，而且资金链条也不一定充足，在抵御市场风险上面的能力相对较差，管理的模式单一。因此，在微利时代下，房地产企业发展的过程中如果缺乏一些有中长期规划的成本控制战略，一旦国家对于房地产方面进行宏观调控，这对于这些企业形成非常大的影响，有很多的中小规模的房地产企业在开发的过程当中，就因为国家政策的变化而不注重成本控制先后淘汰出局。