房地产土地增值税涉税风险及管理办法探究

李翠娟 山东志诚会计师事务所有限公司

引言

土地增值税是一项针对转让国有土地使用权和地上建筑物及其附着物并取得收入的纳税人所征收的税目，实行四级超率累进税率，税率区间按照增值额设置在30%～60%。同时政府部门为保证市场经济稳定发展，针对土地增值税出台了相应的税收优惠政策，不同标准的住宅项目和纳税人享受不同的优惠政策。据数据统计显示，国内土地增值税税收增长趋势逐步加快，展现出增幅高于税收总量增幅的特点。房地产企业在经营过程中，应当加大土地增值税风险识别和防控力度，基于企业项目开发实际涉税数据，不断优化土地增值税风险管控计划，最大程度地降低涉税风险对企业造成的负面影响。

一、房地产企业土地增值税涉税风险分析

（一）项目前期设计环节陷入产品溢价和开发成本平衡僵局

在房地产企业项目前期设计环节，房地产企业获得土地后，较为重视土地管理部门基于城市规划要求提出的各项建设指标，前期开发重心基本在于平衡企业收入和开发成本方面，对开发项目土地增值税税负的考虑不全面。比如，房地产企业为平衡产品溢价和开发成本，一味扩大项目地下产品开发，导致地下产品面积增加，地上面积的部分开发成本被分摊至地下产品，从而促使房地产项目的增值率增加，进而房地产企业需要缴纳较多的土地增值税。

（二）项目开发环节各部门沟通不畅，忽略决策对土增税的影响

在房地产项目开发建设过程中，各部门职责独立，缺少沟通交流，在项目报建时仅关注自身职责范围内的事项，未能从全局角度分析房地产项目，忽略决策对土地增值税的影响，比如综合性房地产项目设计中，开发部门和市场部门为凸显房产定位的差异性，出现商业住宅、洋房数量多于普通住宅的设计方案，在设计过程中并未与财税部门对涉税事项进行沟通，从而导致土地增值税的普通住宅临界点税务筹划空间降低，企业税负增加。

（三）销售环节缺少全面的土增税分析

多数房地产企业在销售环节制定销售计划时，侧重考虑行业形势、地区房价、企业资金回流速度等因素，对涉税因素考虑较少。例如，某房地产企业在制定销售计划时，针对一楼带负一层地下室的房产，置业顾问通常是以买赠形式向客户宣传，但是从税务层面分析，该销售行为属于“买一赠一”，应当根据不同类型的产品公允价值分摊收入，但是该房地产企业并未分摊收入，被税务机关怀疑虚报成交价格，对此，该企业需先按正确的账务处理方式调整房产收入，税务机关则会按照调整后的收入判断是否存在明显低于市场价格的情形，如果明显低于市场价格则会要求企业进行税务调整。

二、房地产企业土地增值税涉税风险管理办法

（一）强化土地增税风险防范意识

房地产企业在经营过程中面临较多的风险因素，而且土地增值税筹划和管理涉及多个部门、多个流程环节，为此，房地产企业应当高度关注土地增值税风险跟踪防控，并督促全员积极参与风险管理。一方面，房地产企业应要求土地增值税筹划和管理人员具备较强的风险防范意识，在具体工作中面对风险能够随机应变，采取有效的应对措施。另一方面，房地产企业需要加快建设税务风险文化，通过文化体系培训加强企业全员对税务风险的重视，指导员工如何配合风险防控，切实调动全体员工积极参与土地增值税风险管理。第三方面，房地产企业应结合市场形势和政策形势变化对土地增值税风险管理体系进行适度调整，优化风险管理办法，提高土地增值税风险管理质效。除此之外，房地产企业应当建立税务管理部门，专职负责税务管理、筹划、风险防控等工作，对各个环节的土地增值税涉税风险进行识别和评估，联系实际涉税数据信息改进风险管理目标和计划，最大程度上降低土地增值税风险，减少风险对企业经济、声誉等的负面影响。

（二）规范土地增值税的日常管理工作

在实务中，房地产企业应当以具体的建设项目为最小单位，加强规范土地增值税的日常管理，以下围绕房地产项目提出加强日常管理的建议，具体为：第一，房地产企业在获得项目规划许可书后，应立即建立项目数据信息档案，建立项目台账，并做好收集土地增值税涉税数据信息的准备，将数据收集工作范围扩大至项目建设、项目销售、项目竣工结算等环节，确保项目台账信息完整真实，为后续的土地增值税清算工作提供详尽的数据支撑。第二，关于项目开发建设中的特殊性涉税问题，房地产企业财税人员需提前准备资料数据，向当地税务机关咨询解决办法，同时房地产项目建设各个阶段的涉税数据，比如成本、收入、费用等都应及时汇总整理，确保数据可准确反映房地产项目整体涉税情况。第三，持续完善房地产企业项目开发过程的资料数据档案，将已经收集的数据信息与土地转让合同、银行贷款利息结算单据、项目结算单据、项目决算报表等进行对比，及时查漏补缺，保证项目涉税数据尽可收录在档案库中，便于税务筹划、税务风险清单罗列以及税务预测分析等工作顺利推进。第四，在确定房地产项目收入时，房地产企业应当重视梳理销售发票、销售合同、销售分户明细报表以及其他相关资料的逻辑关系，特别要把握房产销售面积和可售面积数据的逻辑关系，财税人员必须全面收集整合相关数据，确保土地增值税清算过程中会计处理和税务处理所需数据完整，结合税会差异合理处理土地增值税核算扣除、清算等工作。

（三）优化土地增值税筹划管理

1.细化税务筹划方案

房地产企业的税务筹划是实现降税增效的关键手段，同时在筹划过程中伴随着不同影响程度的税务风险，因此，建议房地产企业加大力度优化税务筹划方案，尽可能在源头控制税务风险，具体筹划措施如下：第一，具体项目具体对待，房地产企业的开发项目类型较多，土地增值税情况也有所差异，房地产企业应当结合自身房地产项目实际情况制定土地增值税筹划方案，有针对性地降低项目的土地增值税税负。比如，企业的房地产项目定位为中高端产品，或者是建设综合性购物中心，则房地产项目开发成本中包括装修成本，产品售价提升，通常会增加房地产项目的增值额，可能导致适用税率等级增加，从而税负增加。房地产企业可针对此项目设置装修企业，达到降低税负的目的。当然，在房地产企业将装修产生的收入、费用从项目收入和成本中分离，应充分考虑房产销售价格降低数额是否超过从成本中分离的装修费用，上述税务筹划方式对土地增值税扣除额的影响较深，假如从成本中分离的装修费用对税负的影响较小，则可能出现收入减少数额小于成本降低数额，项目土地增值额不减反增。房地产企业通过成立装修企业可以对销售收入和装修收入分开核算，两者适用不同税率，分离核算后所计算出的应缴税额少于统一核算后从高适用税率计算出的应缴税额，房地产企业的土地增值税税负可明显降低。第二，成本费用筹划，房地产企业对成本费用进行筹划实质上是增加可扣除项目金额。按照税收政策规定，房地产开发企业可按取得土地使用权支付的金额和房地产项目开发成本之和加计20%扣除。房地产企业可通过增加房地产项目公共配套设施的方式实现可扣除额增加，在实务中，此项操作需要注意成本方案的完整性以及成本费用真实性，不允许虚增成本，否则企业将面临法律风险。第三，利用普通标准住宅20%临界点对土地增值税进行筹划，土地增值税暂行条例规定，纳税人建设并出售普通标准住宅，其增值额不超过扣除项目金额的20%，可享受免征土地增值税优惠。结合此项政策，房地产企业应加大力度筹划房地产项目，对普通住宅的增值额进行控制，准确计算普通住宅项目的占地面积、扣除成本、销售收入等，尽可能将普通住宅增值额控制在享受免税优惠的增值区间内。

2.做好项目建设各阶段的税务筹划管理

房地产企业在税务筹划过程中，应当针对房地产项目各个建设阶段加强税务筹划和管理。

首先是开发环节，根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）中的规定，房地产企业合作开发土地时一方提供土地，一方提供资金，双方合作开发建设房地产项目，项目建成后按比例分房自用，此情况可暂免土地增值税；建成后转让项目则按规定征收土地增值税。结合政策文件，房地产企业在项目开发环节，应当权衡利弊确定合作建设方式，并使用政府部门提供的合同模板签订合作建设合同协议，规范合作建设过程，确保可顺利享受土地增值税优惠政策。同时，在开发环节，房地产企业可针对异地项目设立分公司或子公司，期间需考虑房地产企业的盈亏状态以及异地项目所在地的税收优惠政策，然后再决定设立分公司或是子公司，尽可能多地降低企业的土地增值税税负。

其次是建设环节，房地产企业的建设项目数量较多，开发成本高且构成内容复杂，企业可对开发成本进行筹划实现税负降低，比如将建设环节存在模糊定义的间接费用尽量记至开发间接费，以增加项目可扣除金额，且会计层面对于期间费用和开发间接费用的规定不严格。同时针对房地产项目建设期间的融资活动，房地产企业应结合融资渠道对利息费用进行筹划，保存利息结算凭证和相关证明材料，实现利息支出足额抵扣。

再者是销售环节，房地产企业销售环节的土地增值税筹划和避险措施较多，比如，将商业用房转为自营自用，在房产产权未转移时不征土地增值税，房地产企业可将高增值率房产对外租赁或是自用；成立销售公司，销售公司在销售房产时投入的广宣费用，在企业所得税汇算清缴时可按规定比例进行扣除，降低一定的税负。

最后是会计核算阶段的税务筹划，房地产企业可按照税收政策要求以及各类扣除项目规定，对会计核算阶段进行筹划，比如合理选择销售和结算方式，控制收入确认时间，规划经营所得归属时间，获得递延纳税效益；在税法允许范围内准确合理列支当期费用，即按规定计提折旧、列支职工工资、福利等，在政策允许范围内适当缩短成本费用摊销期，在合理合法范围内最大程度地减少增值额。

（四）促进各部门沟通联系，基于全面数据动态分析土增税变化

由于专业跨度较大，导致房地产企业的销售部门、工程部门、预算部门等对土地增值税管理和风险的认识不全面，甚至个别人员对税务管理的认知不准确，在日常工作中不重视税务管理，各部门对土地增值税管理的重视程度不同，导致其在工作中未能考虑决策对土地增值税清算造成的风险影响，从而导致企业土地增值税税负增加。房地产企业在运营过程中，财税人员应当深入业务前端，从项目立项到项目建设过程，在土地增值税管理和筹划层面提出建议，指引各部门重视土地增值税相关问题，在决策中充分考虑土地增值税。为进一步提高各部门的沟通效率，房地产企业应当建立涉税信息沟通体系，一是外部沟通，在税务管理制度中强调税务管理部门需定期与税务机关沟通联系，就土地增值税政策解读、土地增值税风险问题、土地增值税筹划等与税务专管员进行沟通，寻求税务机关的指导建议，了解最佳的土地增值税风险解决办法，争取土地增值税筹划方案可通过税务机关认定。同时，房地产企业也应与第三方税务中介机构进行沟通，引入外部机构对企业的土地增值税风险管理过程进行监督评价，提出整改意见，便于房地产企业进行整改，弥补土地增值税风险管理漏洞。二是内部沟通，建议房地产企业在内部搭建涉税信息共享平台，由各部门在平台内自主上传涉税数据和查阅共享涉税数据，通过信息共享平台为各部门进行税务信息互换共享提供桥梁。或者，房地产企业可加快集成内部税务管理系统、财务系统、预算系统、成本系统、业务系统等多个系统，打破各个系统之间的交互屏障，通过数据接口实现实时数据交互，企业财税人员从税务管理系统后端可直接获取前端业务系统内的税务风险数据，从而在短时间内采取措施对风险进行精准防控，管理层亦能及时调整企业经营决策。

结语

综上所述，税务支出在房地产企业成本支出中的占比较大，是房地产企业成本控制的重点内容，土地增值税更是重要税种之一，直接决定企业的成本管控成效，但在土地增值税筹划和管理期间，往往会因客观因素和不确定性因素导致税务风险。从房地产企业长远发展角度考虑，加强土地增值税风险管理是必然要求，而且在城镇化进程加快的当下，房地产行业市场需求保持稳定增长趋势，我国政府不断出台政策对房地产行业进行宏观调控，与之前相比，房地产企业的利润空间有所减少，对此合理降低税务成本成为提高房地产企业利润的有效途径。在经营发展过程中，房地产企业应当按照政策要求不断规范土地增值税管理，立足实际对房地产项目开发全流程的土地增值税涉税风险进行筹划管控。