产业园区公募REITs的发展和优劣势分析

2023-01-21 12:41谭圣深圳市深福保东部投资开发有限公司
财会学习 2022年35期
关键词:产业园资产融资

谭圣 深圳市深福保东部投资开发有限公司

引言

随着我国公募REITs的发展,产业园区公募REITs逐渐引起更多的关注,某智造产业园REITs在2022年上市为工业厂房类园区发行公募REITs发挥了引导作用。本文结合产业园区企业的特点,阐述了产业园区公募REITs的发展状况,并对产业园区公募REITs的优劣势进行了分析,并展望了产业园区公募REITs未来的发展方向。

一、产业园区简介

产业园区是指根据经济发展和产业发展需求,通过行政和市场等多种途径,集聚各种生产要素和生活要素,并在一定的空间范围内进行科学整合,使之成为功能布局优化、结构层次合理、产业特色鲜明的物质空间和虚拟空间。产业园区主要的特点是投资金额大,投资回收周期较长,产业园区企业长期面临较大的资金压力,因此,产业园区企业的融资也是被关注的重点。

二、产业园区企业的融资方式

产业园区企业融资方式主要有三类——银行贷款、资本市场融资及投融资模式。

(一)银行贷款的主要特点

银行贷款是指企业向银行等金融机构申请借款,其最大的特点就是融资手续相对简单、利率相对较低。但该类融资在贷款用途方面会有一定的限制,银行对借款企业的资质、行业、成长性、企业背景等有着较高的要求,同时对企业有相应的贷后检查要求。银行贷款主要包括流动资金贷款、项目贷款、经营性物业抵押贷款和并购贷款等。

(二)资本市场融资方式的主要特点

资本市场融资方式是向投资者直接融资的一种方式,主要包括股权融资、债券融资、资产证券化融资和发行信托产品等。其最大的特点是融资规模大、资金用途受限制较少、融资成本相对较高。股权融资可以增大企业的所有者权益,降低企业的资产负债率,有利于增强企业的长期偿债能力,是企业实力提升及品牌提升的重要途径。

债券融资、资产证券化融资、发行信托产品等融资期限较长,融资过程中需与律师事务所、会计师事务所、券商、金融机构等中介机构配合沟通,手续繁杂。公募REITs也属于资本市场融资方式,该种融资方式在国外较为成熟,我国目前正处于起步阶段。

(三)投融资模式的主要特点

投融资模式最大的特点是以项目的建设开发为中心,对项目进行投融资。企业参与项目投融资主要是与政府及银行进行三方合作,且多适用于基础设施或公共设施的建设,诸如交通、卫生、教育、园林、公共不动产等项目建设。产业园区企业在项目基础设施建设阶段可以采用PPP模式与政府合作。

在投融资模式当中,政府对于市场具有明显的拉动作用,政府部门制定的产业政策以及营造的投融资环境都会对园区项目的建设及运营产生重要影响。

三、产业园区公募REITs的发展

2020年4月,中国证监会与国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》正式开启了中国基础设施REITs的序幕。我国的基础设施REITs主要分为持有产权类和持有经营权类基础设施REITs,本文分析的产业园区公募REITs属于持有产权类的基础设施REITs。

根据相关政策,产业园区公募REITs项目筛选的基本原则包括:园区已竣工且运营不少于三年、运营成熟且三年内总体保持盈利或净现金流量为正、项目现金流入分散且不依赖非经常性收入。除此之外,筛选拟发行公募REITs的产业园区项目必须保证该产业园区的区位处于政策支持的粤港澳大湾区等重点区域,周边产业环境和产业政策对产业链有着较大的支持,项目未来的发展前景较为乐观,且预计未来三年的净现金分派率较高。

目前,我国已有不少产业园区公募REITs发行上市,例如首批上市公募REITs产品中的某蛇口产业园REITs,该产品的基础资产两栋大楼都是工业用地性质,但该两栋楼实质上是写字楼,平均租金每月127~145元/平方米,评估价值相对比普通的产业园区价值要高。

四、产业园区公募REITs的优势

(一)保留资产运营权,实现轻资产运营

产业园区企业大部分都采用重资产管理模式,主要通过出租物业、提供停车收费以及其他增值服务来实现收益。参与发行公募REITs的改革创新,可以使重资产产业园区公司实现轻资产化管理,同时能保留原有产业园区项目的运营管理权,为公司转型发展提供路径。

若公司预计产业园区基础资产能够在未来为公司提供更高的价值,则可以在战略配售或者后续回购中增加配售或回购的比例,保留对资产的实质性控制权。

(二)融资金额较大,回款资金用途限制少

产业园区项目公募REITs的融资金额按照项目的市场估值进行融资,远高于将项目用于物业抵押贷款或者发行CMBS等产品,融资金额较大,且融资款项用途限制较少。发行公募REITs可以大幅度缩短产业园区企业的投资回收期,有利于吸引更多的产业园区运营开发商进入,为国家实体经济发展提供更多优质的产业空间。

(三)优化财务指标,提升公司利润

发行产业园区公募REITs可以有效降低企业整体的资产负债率,增加企业的现金流。当原始权益人最终保留的项目权益达不到对项目控制和并表的情况下,原始权益人可以确认出售项目的收益,增加原始权益人当期的利润。同时,原始权益人仍然会持有部分项目的剩余权益,可以享受优质资产带来的剩余价值,且会给企业新增基金分红以及委托运营管理费等收入,增加企业的收入来源。

(四)利用税收政策优势

发行产业园区公募REITs实质上是产业园区基础资产的IPO,其本质是原始权益人将持有产业园区的项目公司的部分股权转让给基金份额持有人,其实质就是出售了部分产业园区的产权。相比于直接出售产业园区,发行公募REITs的原始权益人最终在战略配售部分持有基础资产不低于20%的份额,基本规避了需要缴纳土地增值税的风险。而且目前的国家政策是鼓励发展公募REITs,后续也可能会出台相应的税收优惠政策支持。

(五)提升公司规模和公司知名度

公司通过发行产业园区公募REITs产品可以提前回笼资金,且发行公募REITs的评估价值通常都大于其成本,所获得的资金可以用于投资新项目,增加企业的资产规模。公募REITs作为国内资本市场试点的创新产品,是国内基础设施领域投融资改革的关键,承担着吸引社会资本积极参与基础设施投资,加快我国基础设施建设进程的重任。产业园区公募REITs的基础设施项目在准入环节对项目质量、项目经营状况和项目未来发展趋势都严格把关,产业园区企业成功发行公募REITs将极大提升公司的市场知名度,树立勇于创新的良好品牌形象。

五、产业园区公募REITs的劣势

(一)国有企业涉及产权转让,需要单独报批

国有企业发行公募REITs本质上是转让了项目的部分所有权,属于国有资产的转让行为,所以发行公募REITs产品需要单独报批。同时,国务院国资委为了便于国有企业后续发行公募REITs,已经明确了发行公募REITs的审批流程和要求。后续各省市国资委应会参照国务院国资委的相关制度对发行公募REITs的相关流程和要求进行明确,确保国有企业发行公募REITs的合规性。

(二)项目未在独立的项目公司,需要划转资产

当拟发行公募REITs的产业园区项目未在单独的项目公司时,需要单独设立一个新的项目公司,并把产业园区基础资产单独剥离和划转至项目公司。若产业园区项目原母公司或新项目公司有一方是房地产开发企业时,则上述产业园区资产划转至项目公司的过程中需要缴纳土地增值税。划转过程中涉及划转资产的价值与税费处理需要提前与当地税务局进行沟通协调。

(三)构建架构较为复杂,涉及中介机构较多

发行产业园区公募REITs需要构建的架构较为复杂。通常情况下,产业园区公募REITs交易架构涉及公募基金管理人、专项计划管理人、公募基金托管银行、持有产业园区基础资产的项目公司。此外,在准备发行公募REITs的过程中还涉及与会计师事务所、律师事务所、资产评估机构等多个中介机构进行沟通协调。

同时,为了提高项目公司可供分配现金流的分派率,通常会由专项计划持有空壳公司(SPV公司)100%的股权,并给予SPV公司一部分借款,并由SPV公司持有产业园区项目公司100%的股权。在最终的交易架构中,通常会由项目公司反向吸收合并SPV公司,由项目公司继承SPV公司的股权和债权,确保基础资产的产权仍然在项目公司。

上述公司结构的设置主要是保证项目公司可供分配的金额可以通过分配利润、支付利息以及偿付本金的方式将资金支付给专项计划。同时,对于非金融企业的债资比通常会设置为2:1,主要是为了使企业在税法允许的条件下在企业所得税税前最大化扣减利息费用,降低企业的所得税。

(四)发行准备期较长,存在发行失败的可能性

产业园区公募REITs发行准备期较长,首先原始权益人需要将底层资产剥离到项目公司,与证券公司和基金公司协同完成股权和债权架构的初建和方案设计,并向省发改委提交申请材料,再由省发改委推荐至国家发改委审核,国家发改委审核后推荐至证监会和交易所,在交易所出具无异议函之后方可发行相关产品。

通常情况下,上述发行流程至少需要6个月,部分项目可能因为不符合监管机构的要求而需要对方案及相关资料进行反复修改,从而导致发行公募REITs产品的审核时间较长。同时可能存在某些申报的项目不符合相关条件而无法通过发改委的审批或者无法取得交易所的无异议函,从而导致发行失败。因此,想要提高发行产业园区公募REITs的成功率,必须由原始权益人筛选出优质的资产,且聘请经验丰富的证券公司和基金公司,提前对资产进行规划和梳理,并与发改委等监管机构充分沟通,提高产品发行上市的成功率。

(五)发行资产为优质资产,牺牲长期收益

产业园区公募REITs的基础资产,通常必须是同类产品中非常优质的底层基础资产才能提高发行成功的概率。对于企业来说,虽然发行产业园区公募REITs提前回笼了部分资金,同时提前确认了部分收益,但是实际上可能牺牲了优质资产未来发展的长期利益。所以企业发行公募REITs应当判断优质资产未来的发展前景,并结合企业自身资金和营收的实际情况以确定是否存在融资和发行公募REITs的必要性,防止以长期利益换取短期利益,造成未来长期利益的损失。

六、产业园区公募REITs未来发展方向

(一)产业园区公募REITs未来发展前景广阔

产业园区包括化工产业园、生物医药产业园、生态农业园、仓储物流园、影视产业园等,是我国第二产业发展的重要依托,是技术创新和科技发展的先行区。我国现存的产业园区体量庞大,推动产业园区公募REITs在产业园投融资体系中发挥引导作用,促进产业园投融资体系多元化发展将会成为新的发展趋势。产业园区公募REITs将成为金融和产业、资本市场和实体经济结合最密切的金融工具,有望构建起更为庞大的公募REITs产业生态圈,促进产业园区良性发展。

(二)公募REITs各项政策持续完善

目前,已上市的公募REITs产品均表现稳定,大部分产品的经营情况以及利润分配情况都能达到预期。已上市公募REITs产品的成功案例将持续引导更多的公募REITs产品发行上市,也会吸引更多的投资者关注公募REITs领域。

现阶段,关于公募REITs的各项政策仍存在一些不足之处,需要政府部门结合市场的实际情况,同时借鉴国外成熟的公募REITs制度对我们国家的相关制度和政策进行完善和补充,尤其是在税收政策和国有企业发行公募REITs产品的审批流程方面需要进一步完善,鼓励更多拥有优质底层资产的产业园区企业发行公募REITs。

(三)产业园区将更加注重运营和服务

招商运营能力是产业园区企业的核心竞争力,产业园区企业应不断提升和加强自身的运营服务能力和水平,将重心从开发转为运营和服务。产业园区公募REITs产品可以助力产业园区企业实现轻资产管理,使产业园区企业更聚焦园区的政策咨询、产业服务、物业服务、税务服务和数字化技术服务等运营服务业务,逐步扩大自身运营规模,打造可复制的运营模式和服务品牌。

结语

产业园区公募REITs通过引入社会资本,盘活产业园区企业的存量资产,促进投融资良性循环,增强企业的市场竞争力,为产业园区的建设和运营提供长期资金支持,使产业园区企业具备更强的融资能力和更好的品牌效应。产业园区企业的发展,必将带动实体产业的发展转型,打造更好的产业生态系统,推动区域经济高质量发展。

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