基于企业不同生命周期的房地产产业政策差异化研究

文／罗昕 上海财经大学 上海 200433

引言：

企业的寿命因根据业务的现值、投资项目现值，以及投资项目现值之间的符号区别产生差异，主要包含了成长时期、发展期以及衰落期。假设把一家企业的产品生命周期分割为各个的寿命，则处在各个寿命中的企业由于发展、规模、资源及环境等各项因素存在较大差别，为此面临不同的资源需求。每家企业都有各自的发展战略，所以产业政策会对处于不同发展期的企业产生不一样的影响。

1.基于不同企业发展阶段

公司处于成长期的增长速度达到顶峰，产品销量与日俱增。其主营业务具有巨大的增长潜力，然而处于此期间的企业综合实力还相对较弱。资本需求和扩张的压力更大。研究表明，由于发展时间较短、规模较小，处于成长期的公司尚未得到市场的广泛认可，融资难度较大，各项因素都会制约公司的发展。所以，产业政策能够为处于成长期的企业提供有力支撑，助力企业的发展。简而言之，通过出台相关的政策，能够有效控制非房地产企业参与房地产市场竞争，让房地产公司专注于提升核心竞争力，那么我们得出的结论是，当增长潜力更大时，这种效应会更加明显。

成熟企业的发展速度趋于平稳。历经高速发展期后，房地产企业形成了一定的市场规模，并享有一定的声誉度。此期间，企业的融资能力会得到增强，这也为公司的发展带来了充足的资金。所以，成熟期的企业不会过度依赖外部资金，公司的融资约束也会大大降低。所以，产业政策对成熟企业产生的影响相对有限。

衰退期的企业主要外在表现为：市场规模缩减、创新能力下降、核心业务发展乏力、投资机会减少、面临转型危机的情况较多。“资源效应”有助于实施加快转型战略或在其他领域发力。现阶段，产业政策对非房地产企业的房地产投资带来的影响较小。

为此，本文将全企业界定为成长期、成熟期和衰退期三种，结合企业所处阶段差异，同时基于不同生命周期，产业政策所产生的影响情况，具体回归结果如表1所示。

表1 产业政策、企业生命周期与房地产投资

表1是按照企业类型把组织发展划分成长期性、发展期和衰退阶段的返回数据，当中第（1）（2）（3）列是成长期性的分类返回数据，第（4）（5）（6）列是成长期性的分类返回数据，第（7）（8）（9）列是失败阶段的分类返回数据。由返回结论即可看出，本文对被分析因子的返回结论，分别用到Inv_real、Inv_rate 和Inv_std 房地产投资指数，从成长期的分类回归结果中可以发现IP 关系均为百分之五显著的下负关系，而成熟期、衰退期的分组回归中，系数均不显著，表明处于成长期的房地产企业，产业政策会显著抑制投资的效果。同时进一步佐证了假设2 的推断，也就是成长期的企业的成长潜力更加突出。所以，产业政策的出台会导致房地产投资下降。

2.基于不同区域治理环境

企业所在地区的政府会直接影响产业政策的实施，例如相关调查结果显示，市场化程度较高的城市，政府在市场中的作用更加中性，企业可以获得适当的补贴、贷款帮助及优惠税率等，其原因是市场化程度较高的城市，有着更加完善的资源配置及成熟的市场竞争、投资保护等相关法律机制，为企业提供更加完善的产业政策，并在实践中得到落实。在地方政府环境水平较低的地区，法律制度、信用机制和政府职能水平可能仍有待提高，会导致产业政策的实施效果大打折扣。所以，一旦产业政策对企业的房地产投资产生抑制作用，则政府环境较好的城市，产业政策会起到更加显著的成效，即可以减少公司的房地产投资。

本文在研究的基础上，对样本进行分组，其中三个地区的治理环境程度由高到低，分别为东部地区、中部地区和西部地区，相关调查分析数据具体如表2所示。

表2 产业政策、区域治理环境与房地产投资

在表2中，第（1）（2）（3）列是东边的小组返回结论，第（4）（5）（6）列是中间的小组返回结论，第（7）（8）（9）列是西边的小组返回结论。由返回结论即可看出，采用了三种差异类型房地产项目指数Inv_real、Inv_rate、Inv_std 当作被解释变量的返回结论，在东方区域的分类回归结果中，IP 关系均在百分之五显著水准下负相关性，在中部区域分类回归结果中，Inv_real 当作被解释变量下IP的关系均在百分之五水准下明显为负值，Inv_rate、Inv_std 当作被解释变量下IP 的关系均不明显；而在西部区域IP 的关系则均不突显。进一步政策区域治理环境越好的区域，产业政策的实施效果更优，所以产业政策对非房地产企业的房地投资抑制越强，支持了本文假设3。

结语：

房地产作为我国经济发展的重要基石，自2003年至2014年房地产业的累计投入高达51 万亿。同时，房地产业的蓬勃发展也极大地改变了中国市民的住房条件，大大改善了中国市民的生活品质。综上所述，通过近30 余年的努力建设，我国房地产业已形成了国民经济的重点领域和基础。但同时，由于中国房地产业还存在着和世界其他国家不同的行业特征，为此遭受了各种因素的巨大冲击，且干扰因素明显多、发展时间长、投资额大、风险大。房地产行业正面临现实的问题。近年来，我国房地产开发虽然取得了一些成绩，但在体制、融资、市场等方面还存在不少问题。由于房地产行业政策具有阶段性的特点，因此具有生命周期，任何方式都无法阻拦房地产行业政策的推进。房地产行业政策需要不断调整和创新，必须经过一个合理化和优化的过程。