推进房地产行业精细化改革促进GDP 稳固提升

郑荟莹ZHENG Hui-ying

（中国石油大学（华东），青岛 266580）

0 引言

什么是房地产，有观点认为“房地产是指覆盖土地并永久附着于土地的一类实物，一般也被称为不动产。”通常在大众的心目中，房地产，即是固定资产的代名词。搜索百度百科，出现的词条为“房地产（real estate）是一个综合的较为复杂的概念，从实物现象看，它是由建筑物与土地共同构成。”复杂性与现实性等并存，这样的概念似乎更接近于现代房地产行业的实质。

定义与观点是在不断地调整与更新中，但房地产行业长期以来作为国民经济支柱产业之一这个事实，得到普遍的认可。不同维度统计数据略有不同，据国家统计局公开数据显示，2020 年，我国房地产完成行业GDP7.46 万亿元人民币，占全国经济总量份额的7.5%。

随着房地产及其相关产业长期高速发展，炒作的泡沫、粗放形产能，一些隐性问题不可避免同时存在。2019年末，全球性的新冠疫情爆发，其传播速度之快，影响范围之大，不仅对人民的健康造成了重大威胁，也对宏观经济及房地产行业造成了巨大的冲击。2020 年第一季度我国经济增速大幅放缓，今年是抗疫的第三年，随着相关防疫政策的完善，疫情阻击战已经进入常态化防控阶段，但是惯性作用下的房地产行业，总体运行仍旧呈现出下降的趋势，推进房地产行业精细化管理，提升房地产行业的总体运行水平，关系经济、民生，是促进GDP 持续高效稳固向好发展的重要一环，房地产行业的改革，刻不容缓。

1 分析支出法中房地产对于中国GDP 的贡献

房地产行业是一个复杂度综合度较高的行业，其直接相关行业几十个，衍生相关行业更是上百个，出于计算上的考虑，其它行业因素忽略不计，我们采用比较直接的方法来分析其对于我国GDP 的贡献情况。

使用支出法核算GDP，即核算一定时期内整个社会购买最终产品的总支出。由GDP 计算公式，GDP=C+I+G+（X-M）。由于房地产属于固定资产，简单来看没有出口需求，因此房地产GDP 中房地产的净出口额，我们将其定义为0。根据国家统计局定义，房地产开发投资指房地产开发企业本年完成的全部用于房屋建设工程、土地开发工程的投资额以及公益性建筑和土地购置费等的投资，属于固定资产投资的统计范畴。

根据国家统计局数据，2021 年房地产开发投资为147602 亿元，比上年增长4.4%；商品房销售面积179433平方米，比上年增长1.9%；房地产开发企业到位资金20132 亿元，比上年增长4.2%，基本趋势如图1、图2、图3所示。

图1 2020 年至2021 年全国房地产开发投资增速图

图2 2020 年至2021 年全国商品房销售面积及销售额增速图

图3 2020 年至2021 年全国房地产开发企业本年到位资金增速图

房地产的消费支出主要包括居住类支出，如房租、水电费等，住宅的建造支出属于投资，不包括在内。水电费、供暖费等价格变化不大，因而房地产消费支出主要反映了房价、租金以及其他住房消费的价格高低变动。房地产消费对支出法GDP 增长贡献率在2011 年为4.2%，2017 年下滑至3.3%，2020 年提升至12.1%。

如图4 所示，房地产投资的趋势与房地产不同阶段的发展状况息息相关，1998-2002 起初拉动阶段对GDP 平均增长率约为9.1%；2003-2010 年高位平衡阶段贡献率约为7.8%；2011-2015 下行拖累阶段贡献率约为3.6%；2016-2020 年低位拉动阶段贡献率约为6.6%。

图4 房地产开发投资和固定资产投资的四阶段论

2 我国房地产行业的总体发展背景

我国现代房地产发展，大致经历了四个阶段。第一阶段1998-2002 年，被视为起步阶段，在这个阶段中，我国开始停止住房实物分配，逐渐实行住房分配货币化，房地产投资增长对于固定资产投资增长的贡献率处于较高水平，呈明显拉动作用；第二阶段为2003-2010 年，2003 年国务院明确将房地产行业作为国民经济的支柱性发展产业，并于2005 年出台政策不断加强对房地产行业的宏观调控。这一阶段处于购房高峰期，房地产行业快速发展，投资比重与固定资产投资呈现相对平衡；2011-2015 年的行业发展第三阶段，房地产行业出现下行态势，商品房库存快速增长，但是购房的需求增长速度放缓，房地产开发投资疲弱。2016-2021 年为低位拉动阶段，政府推动行业加速、去库存化，房地产开发投资增速平均为7.5%。但是房地产行业良好的发展态势被新冠疫情的到来打断，房地产行业进入休眠期，商品房销售陷入困境，市场成交量进入冰点[1]。

3 我国房地产行业的发展现状及存在问题分析

2019 年起，新冠疫情持续全球大流行，疫情危害波及交通、建筑、能源、金融、安全、文教、卫生等人们生产生活的各个领域。根据国家统计局公布的数据，2020 年第一季度国内生产总值同比下降6.8%，是季度数据公布以来首次出现负增长，作为长期处于高位运行，高产出高回报率的投资拉动型行业，相比其它行业，疫情对于房地产行业带来的影响更为显著。

3.1 消费主体客户群的需求降低

3.1.1 刚需型、求稳型消费成为消费主流

疫情以来中国以及全球消费的基本需求形态都发生了巨大的变化，奢侈品与非生活常规消费品的销售普遍受到较大影响，钱要花得值得，泡沫式消费破灭，较之从前，现阶段人们更看重的是采购的实用性。消费需求内因的收紧变化，一方面，直接导致改善型住宅、高端型住宅等房地产的销售困难；另一方面，刚需型住宅的销售同样处于价格观望阶段。

3.1.2 房地产购买过程的体验感与参与性减弱

线下售房作为房地产企业推销的主要方式，受疫情影响而大大减少，这使行业整体业绩呈现明显下滑趋势。尽管房地产企业相继推出线上售房的解决措施，但是效果欠佳。这是由于买房支出在家庭收入中占有较大的比例，对于这样一笔大额支出人们一定会慎之又慎，线上售房存在无法进行实地考察，以及缺乏细节的问题，因此线上售房对于房地产推销的效果并不明显。

3.1.3 房地产价格泡沫依然存在

总体来看，当前商品房的销售价格总体呈现下降趋势，但长久贷款及攀比型消费的即成事实，造成房地产行业价格的高位运行，一定时期内依旧难以改变。一直以来，房地产都是具有可增值、保值的基本属性，土地的不可再生与稀缺性，购入与销售不会倒挂进行等因素，这些都形成了房地产泡沫形成并难以短期回落的主要因素。

3.2 房地产行业性的库存化明显

对于房地产库存的情况，各种数据并不一致，但基本趋向却高度相同，即库存化问题真实存在。我们源引《新京报》的一则访谈数据，据估算，当前中国房地产库存规模约为66.72 亿平方米，占用资金规模约为40 万亿，按照业内专家的推测，以当下的消化速度，估算消化周期大约为5.19 年。

3.3 房地产行业性资金周转困难

库存的大量存在，连锁造成了地产业行业性的资金周转困难。在当前房地产占用的约40 万亿资金中，约有1/3为房地产开发商的自有资金，别外有超过2/3 的部分为“债务”，虽然债务问题是房地产长期存活发展的必要因素，但数据是比较客观的晴雨表，现阶段房地产全产业的债务问题异常严峻，良性循环的产业投资难以保证。

4 房地产行业精细化改革方案浅析

4.1 以市场细分推进去库存化需要

针对房地产行业具有的非常明显的区域性、市场冷暖差异大的特点，进行总体的区域性价格及策略细分，有针对性、目标性，分阶段性的去库存。现阶段，主要是进行区域性细分、调整，一线城市的房地产具有较强的支撑力，销售价格较为稳定，根据需求，对其采取稳中有降的去库存销售策略；对于二、三线城市，商品住宅的价格下降趋势较为明显的现状，尝试进一步在区域范围再次细化，进一步进行经济市场的细分，提升房地产的市场分化[2]。中央经济工作会议将“去库存”纳入了2022 年五大经济任务之一，并相继推出了一系列利好政策，比如，鼓励农业转移人口就地落户、库存商品房出租、价格调整及取消过时的限制性措施等，一系列措施的综合运用、细化改革，在一定程度上对房地产的去库存化起到了推进作用。

4.2 以需求为导向改变房地产投资模式

在去库存的同时，要相应减少现有高端住宅投资比例，对过度进入进行全要素的生产率控制[3]；同时，可转而尝试将其进行大面积的可行性改造，提高住宅的实用性、功能性。重视和看到消费者需求心理的变化以及随之而来的消费转移。与漂亮的颜色相比，人们更加看重的是材料质地的天然无污染；与鲜美的味道相比，人们更加看重的是原料的非合成；与华丽的外观相比，人们更加看重的是居住的便捷与舒适性；与花哨的多功能相比，人们更加看重的是用品的得心应手；与劲爆的线条相比，人们更看重的是安全性及能源的低消耗。从另外一个角度来看，互联互通是当今时代的元模式。互联互通不仅是手段，也是人类的内在需求。全球版“一带一路”战略路线图，为我们扩大与海外房地产市场的合作交流、激活内在消费，提出了可行性选择[4]。

4.3 以传统与个性化提升房地产建设的可传承性

没有现代化的机械，古人精工细作的建筑杰作，历经百年熠熠生辉。可传承性是几千年来形成的人们对于房产的原始诉求，对传统工艺的考究与学习、借鉴，给房地产行业减减速，是人们对高质量提出的要求。房地产行业作为与大众最为息息相关的立足之本、立命之基，经过粗放型的快速发展期，精细化与个性化、国风与特色的传承，越来越成为人们的普遍需要，经过长时间的沉淀，精细化的运行更适合行业的长期良性发展。

4.4 精细化改革以经济的发展激发房地产行业动能

随着国内疫情趋于稳定，为促进经济尽快回归正轨，我国实行一系列积极的货币政策与财政政策，促进经济发展。财政政策上，减税降费力度空前，提高财政赤字率达3.6%以上，发行国债与地方政府专项债券。货币政策上，2022 年11 月25 日，央行发布公告，降低金融机构存款准备金率0.25 个百分点。对于房地产行业，2022 年11 月28日，证监会决定在股权融资方面调整优化5 项措施，包括恢复涉房上市公司并购重组及配套融资、恢复上市房企和涉房上市公司再融资、调整完善房地产企业境外市场上市政策、进一步发挥不动产投资信托基金（REITs）盘活房企存量资产作用、积极发挥私募股权投资基金作用等举措。疫情期间，房地产的资金链问题尤为关键，这一政策拓宽了房地产的融资渠道，增加了融资性现金流入，对于房地产行业的复苏起到极大的支持[5]。除了政策上的支持，房地产企业自身也在积极谋求发展，运用VR 技术、5G 技术加大线上售房力度，推动技术升级，为消费者提供更舒适的住房体验，进一步完善行业形象。

5 结语

疫情以来，房地产行业面临重重困境，粗放管理、泡沫炒作、同质销售等等，多年累积的许多问题显性化，作为国内生产总值的重要贡献单元、与GDP 具有强关联的重要单元，房地产这个万亿级的行业，稳定发展、积极革新，运用政策上给予的优势，发展并带动相关产业，抓住投资的机会，走出休眠期，不仅是房地产企业实现自身持续稳定更好发展的需要，也是实现和促进GDP 稳固提升的重要条件，是不断满足人们日益增长的美好生活需要的条件，值得我们深入的探索、研究，认真实践。