现房销售，探索房市复苏新路

□ 《民生周刊》记者 郑智维

图/郑智维

现房销售有利于保护购房者权益，但同时也会加剧房企的经营负担。由于开发企业现金流承压，不利于销售市场复苏。

2月7日，河南全省住房和城乡建设工作会议在郑州召开。

会议明确，今年将进一步规范商品房预售资金监管，逐步提高预售门槛，以郑州、开封为试点，积极探索预售制度改革和现房销售。

由于预售制存在资金监管难等弊端，取消商品房预售制改为现房销售的呼声一直存在。

截至目前，已有福建、广东、山东等省份提出现房销售，还有北京、杭州、苏州、重庆等城市对预售条件和部分地块的出让条件进行设置，涉及现房销售。

当前全国现房销售情况如何？预售转现售有何影响？现房销售能否成为趋势？带着这些问题，《民生周刊》记者进行了深入采访。

从鼓励到“试点”

从鼓励、自愿到“试点”，现房销售推进的速度明显加快。

《民生周刊》记者注意到，2月6日、7日，两天内安徽、四川、河南三省明确提出现房销售。而在几天前的1月31日，山东省住建工作会议召开，提出逐步提高预售门槛，鼓励有条件的地方先行先试，开展现房销售试点。

新年伊始，住房销售模式的调整原因何在？专家分析，过去一年间楼盘烂尾，保交楼压力大，百姓反映和抱怨较多，迫切需要进行开发模式、销售模式的调整。

实施现房销售有利于杜绝出现烂尾楼，有利于化解保交楼的压力。事实上，对于现房销售试点的探索，可追溯至2014年。当年7月9日，上海市黄浦区五里桥街道一宗地块的预出让合同中首次提出“该地块内建成房屋不得预售，须以全装修现房销售”。

随后几年间，房地产市场活跃度较高。为抑制土地市场热度，深圳、苏州、南京、杭州、中山、成都、海南等城市均在土地端设置现房销售条件。

从省份来看，海南是全国首个出台现房销售政策的。2020年3月，海南发布的《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》明确，新出让土地建设的商品住房实行现房销售制度。同年5月，海南省发布的《住房和城乡建设厅关于明确本地居民多套住房限购政策及现房销售有关问题的通知》明确，在2020年3月8日后，通过出让取得的土地建设的商品住宅，实行现房销售制度。

对于实行现售制度的原因，当时海南省住建厅负责人解释说，商品住房实行预售制度引发了质量投诉、合同纠纷、延期交房、配套设施不落实、违规销售甚至开发商收钱跑路等一系列问题。为从根本上杜绝因预售制度带来的系列问题，遂提出改革商品住房预售制度。

新增成本谁来承担？

和一手交钱一手交房的现房销售不同，预售是先交钱后交房。

作为一种住房销售模式，商品房预售制在我国内地已实行超过30年。客观来看，该项制度在减轻房企资金压力、促进房屋交易市场活跃等方面发挥了积极作用。

商品房预售制是企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人提前支付房款的一种销售方式。伴随着房地产行业的发展，期房销售制度的种种弊端逐渐暴露。去年出现的楼盘烂尾，使得推进现房销售呼声再起。

例如，预售制下，地产开发企业出现资金链断裂，购房者势必难以按时收房，预交的购房款也难以追回。

而烂尾楼问题出现，本质上是监管不到位，预售审批流程不严，导致预售资金监管不严所致。业内专家分析，现售取代预售可解决烂尾楼，缓解保交楼的压力和问题，解除百姓对于房子不能按时交付的担心。

如果监管无法做到严丝密缝，只好转为现售。1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会议提出，“有条件的可以进行现房销售，继续实行预售的，必须把资金监管责任落到位，防止资金抽逃，不能出现新的交楼风险”。

然而，也有人担心，房价持续下跌的情况下，土地价格、建设成本不变，现售会抬高建设成本，新增成本谁来承担？

由点到面

对现房销售，市场一直保持较高关注度。针对现房销售占比，易居研究院曾对全国31个省份做过相关统计。

2022年，海南省属于现房销售规模占比最大的省份，其占比为39%。这意味着，在海南省的10套住房销售中，约有4套住房属于现房。而此次受关注的河南省，其占比为15%，略高于全国平均水平。

未来，现房销售能否成为大势所趋？

事实上，2022年有部分省份现房销售不升反降。据易居研究院统计数据显示，2022年，全国现房销售面积为1.6亿平方米，同比下降2%。对此，专家分析，现房销售数据下降，和全国市场降温态势有关。

目前来看，现房销售有利于保护购房者权益，但同时也会加剧房企的经营负担。由于开发企业现金流承压，不利于销售市场复苏。有专家建议，现售制度下，必须要求政府在地价上让利，以降低开发成本，进而稳定房价预期。

“长远来看，现房销售可能会取代期房预售。”接受媒体采访时，中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静认为，这种改变并非一蹴而就，过快推进不利于行业平稳发展，预计部分省市展开试点也是由点到面逐步展开。