房建渗漏技术应用效果探析

赵国钬

1 房建渗漏处理技术概述

房屋建筑工程的渗漏问题是指在正常使用状态下，由于建筑的密封性不够，导致室内出现潮湿或漏水的问题。渗漏问题是房屋建筑工程项目较为常见的质量通病，在施工过程中，需针对该问题做出全面管理。目前，大型工程项目主要通过提高结构密实性、增设防水层以及增加防护措施等形式，避免房屋建筑出现渗漏问题[1]。对于已经发生渗漏的房屋，通过相应的技术处理能够避免对建筑整体造成影响。由此可见，应用正确的技术形式并开展全面的工程监理工作，是保障房屋使用品质的重要途径之一。

2 案例概况

案例工程位于福建省厦门市，为民用住宅小区工程。该小区内共有14 栋居民楼，均为6 层的多层建筑，共计336 户，其中有5户为空置房屋，无地下结构部分。此小区始建于1999 年，经过20 余年的使用，小区内多套房屋在不同位置均呈现出不同的渗漏问题，不仅影响了居民的正常生活质量，也有可能给房屋的结构安全造成危害。基于民生满意及工程安全的角度，计划针对该工程项目展开渗漏问题的修缮工作。

3 渗漏问题及其成因分析

3.1 屋面渗漏

案例工程所有楼栋的顶层住户均出现了不同程度的渗漏问题，主要集中在山墙角落位置，个别住户天花板中间位置具有较为明显的渗漏情况。顶层出现渗漏后，会加重室内的潮湿情况，同时在降水天气下也会出现明水直接渗漏的问题，严重影响生活质量，甚至危害顶层住户的财产安全。

屋面渗漏的成因主要有以下两个方面。第一，该工程项目在设计和建造的过程中，由于行业内还未出台有关建筑节能的相应规范，因此屋面位置未进行任何保温工程的施工工作。而屋面与外部环境直接接触的面积较大，温差作用下就可能导致室内出现结露的问题。第二，该工程项目屋面位置采用卷材防水，在后续工程使用阶段缺乏科学全面的维护。个别位置的防水卷材已经出现了老化问题，不再具备防水的功效。

3.2 外墙渗漏

此工程项目为框架剪力墙结构，外墙的主要材料为混凝土和砌块。对该小区内300 余户外墙内侧进行检验发现，部分墙体密封不严，从而导致渗漏现象。这种渗漏问题的随机性较强，几乎所有墙面位置均有分布，同时渗漏也较为明显。在下雨时，能够直接观测到裂缝的位置及走向，直接损害内墙装饰工程。

分析造成此问题的原因，提出以下几个方面的可能性。

一是该工程项目施工过程中使用的工程材料或施工工艺存在疏漏，导致工程质量问题，外墙墙体的开裂情况影响建筑结构整体的抗渗漏性能。

二是建筑整体可能存在不均匀沉降的情况，在各方面应力的共同作用下，使得建筑外墙出现裂缝，导致建筑渗漏。

三是对混凝土构造而言，开裂问题本身就是较为常见的质量通病，一般情况下需要在工程项目施工完成和使用过程中，通过定期保养维护的形式防范此问题所带来的负面影响，而案例工程近年来缺乏科学的保养与维护。

3.3 门窗渗漏

此项目应用的窗体结构为塑钢窗，采取附框的形式与主体墙面固定。经前期勘察工作得知，该建筑工程项目在2010年更换过外窗，门窗洞口周边的渗漏问题主要集中在南立面位置，在降水天气下渗漏明显，从门窗洞口周边沿着窗体与外墙之间的缝隙向内渗透。

此问题产生的原因，主要有以下3点。

第一，附框位置与外墙结构的连接不够紧密。经过现场勘查发现，附框和墙体之间缺少密封材料，虽然能够达到肉眼可见的紧密贴合状态，但随着时间的推移，材料不均匀在热胀冷缩的作用下会使得缝隙逐渐扩大，这也是近年来渗漏问题越发严重的原因。

第二，外窗与附框之间、外窗内侧位置虽然有密封胶作为防渗材料，但在紫外线及冻融循环作用下密封胶逐步失效，进而引发了渗漏问题。

第三，建筑主体结构在长时间使用下产生了不均匀沉降的问题，导致建筑墙体和门窗之间出现了较为明显的裂缝，在裂缝位置进一步发生了渗漏[2]。

3.4 管道口渗漏

由于该工程项目设计时考虑不够周全，在多次改造过程中形成了多个管道口，供通信线缆、燃气管道以及空调管道在建筑内外贯穿使用。结合工程项目资料及前期勘察发现，各个位置的管道口处理工艺并不一致，且各种管道口周围均存在不同情况的渗漏问题，影响最为明显、问题最为严重的是空调管道。原因主要有以下两个方面。

一是在开孔过程中，未考虑到建筑整体防渗漏需求。开孔完成后仅进行简单的封堵作业，外侧装饰材料及盖板所起到的防渗漏功能有限，随着时间的推移，建筑管道口周边的渗漏问题逐渐凸显。

二是对于空调管道处的渗漏问题，主要是因为部分空调为业主自装，在开孔过程中专业知识和质量控制意识均不足，空调管道周围未进行可靠的封堵，或开孔尺寸与实际管道直径匹配度不佳，导致空隙较大引发渗漏。

4 渗漏问题处理措施与监理技术要点

4.1 屋面处理

针对屋面位置主要采取了以下处理举措。首先，拆除全部原有防水卷材，全面检查混凝土基面是否具有明显的破损及开裂。其次，在混凝土基面得到可靠处理后，采用自粘性沥青防水卷材重新施工防水工程。最后，在防水层上侧铺设挤塑聚苯板作为保温层和防护层，同时在挤塑板外侧使用钢丝网架和细石混凝土作为防护层[3]。

在实施工程监理的过程中，主要针对混凝土基层的处理情况、防水卷材的自身铺贴质量以及保温层的施工品质展开全面的监理工作，同时密切关注防水卷材的搭接节点及其阴阳角位置的处理。

首先，逐一排查所有屋面位置，根据该案例工程中的最不利情况编制施工方案。在前期勘察工作中，由监理方参与相应工作，并对结果进行审核。通过红外检测技术对屋面所有位置进行检查，对红外影像中温度异常的位置进行标记，而后确定目前屋面保温层和主体层的渗漏状态，并以此为基准确定渗漏问题的维修范围和修复方式。其次，施工方结合现场实际情况编制具有参考价值的施工方案，提交监理方审核。再次，监理方结合施工方案，明确现场的工程项目质量标准及要求。最后，在施工工作开展过程中，监理方针对现场材料质量及其使用情况进行管理，确保防水卷材的搭接有效，将防水卷材的转角位置及连接位置作为重要节点逐日抽查。

4.2 外墙处理

对于开裂范围面积小、深度浅的外墙位置，采取表面抹灰的形式进行处理，可抵御小范围的位移；针对范围较大或深度较大的开裂，应用混凝土注浆技术进行处理，将掺和了微膨胀剂的水泥砂浆，通过压力作用注入缝隙中，以此实现裂缝问题的处理。在上述工程措施施工完成后，涂刷聚合物水泥防水涂料；防水涂料涂刷完成后，再进行外部保温层和装饰层的施工作业[4]。

在工程监理过程中，主要关注以下两部分内容。第一，混凝土注浆过程中，全面检查使用的注浆材料，确定材料质量、各材料的配合比，确保注浆料配置完成至注浆施工之间的时间小于2h，避免其发生初凝。在施工过程中，确保注浆充足，缝隙位置已经完全封堵。第二，聚合物水泥防水涂料施工过程中，确保施工整体的连续性，避免防水涂膜遭到破坏，施工完成后及时进行场区封闭和成品保护。针对外墙结构位置的有效修缮，需要通过前期全面勘察的形式，明确具体的质量问题。

为了避免案例工程项目后续出现二次返修的问题，在工程项目施工工作开始前，应利用红外技术对开裂位置开展无损检测，无损检测报告由监理方负责审核，并明确所有的施工点位；同时，还应通过前期破拆的形式开放施工位置，此过程中由监理方全面监控项目的整体安全。进入混凝土注浆施工作业阶段后，主要通过旁站监理的形式，确保各个位置均得到有效处理。

4.3 门窗周边处理

针对此工程项目门窗周边位置采取的处理措施如下。首先，对所有窗附框和外墙交接位置，拆除内侧的全部密封胶并重新施工。其次，使用符合国家标准性能要求的高模量有机硅密封胶进行防渗漏处理。最后，考虑到工程项目改造的经济性，除个别已经发生损坏的门窗，未进行大规模的门窗更换。

在工程监理过程中，主要关注密封胶施工的可靠性。考虑到施工位置多、工程点位分散的实际情况，在施工过程中采取巡视检查、施工后抽查的形式保障整体质量的稳定性。首先，工程监理应严格审查所有密封胶材料。案例工程材料由施工方自采，在材料进场前，由施工方提供材料样本和对应的检测报告，监理方审查通过后方可使用，对于后续分批次进场的材料，在进行材料卸车前，通过查验报告、简易验收的形式控制材料质量。其次，考虑到密封胶材料在应用过程中，对外部环境较为敏感，因此在门窗周边处理时，监理方还应注重对于施工环境的管控，当环境温度较低或处于降水天气时，禁止施工方进行门窗周边的密封胶作业[5]。

4.4 管道口周围处理

案例工程管道周围的渗漏位置较为明显，且原施工工艺方法不统一，具有较多自行施工的痕迹，因此决定采取全部重新施工的方式，处理相应问题。主要采取的工艺方法如下。首先，拆除原管道周边的封闭措施，同时保持开放状态，确保内部不积水。其次，在管道外侧使用轻质海绵作为防护层，然后使用聚氨酯阻燃发泡胶进行填充。待施工完成后，使用盖板封闭。

在工程监理过程中，需确保各个位置的管道口均进行了可靠处理，保证聚氨酯发泡的密实程度。同时，应进行严格的前期处理工作，避免内部存在积水，导致二次渗漏或影响发泡硬化的问题发生。监理方主要工作的开展围绕管道口完全封闭前及确定维修点位之后，需在前期拆除和开放工作完成时，由施工方报验并由监理方审核，确保所有渗漏点位均已纳入维修清单。

在聚氨酯发泡施工的过程中，需做好环境管理工作，尤其注意环境温度的变化及交叉施工作业可能影响聚氨酯材料的发泡效率，通过科学的施工组织设计减少发泡工序与其他工作内容的交叉施工，另外，聚氨酯发泡及盖板施工作业完成后，可通过淋水试验抽查的形式判断其质量稳定性。

5 防渗漏应用效果评价

5.1 渗漏问题的解决评价

从实际应用效果来看，针对结构渗漏问题提出的解决措施及选取的一系列技术形式均符合当下行业规范标准要求且具有针对性。在施工过程中，针对各个位置的渗漏问题出具了差异化的应用方案，并建立较为完善的工程监理体系，通过全过程质量控制与全方位验收，确保各防渗漏工程技术应用的准确性[6]。高质量的防渗漏工程形式能够直接解决当前建筑中存在的渗漏问题，同时也考虑到建筑未来的使用需求以及外部环境的影响，对个别薄弱位置进行了二次加强。此工程项目已经交付两年有余，至今未发生任何位置的二次渗漏。

5.2 经济效益评价

案例工程在防渗漏处理过程中，采取的一系列防渗漏措施均有利于提升建筑整体经济效益，而且提高了民生满意度和建筑的整体品质。本工程在前期的方案策划及现场勘查作业中，结合业主方需求，尽可能降低工程项目的投资成本；同时，在防渗漏施工过程中，尽可能减少对既有工程的破坏，减少工程项目的重建区域，降低了工程造价。在工程项目的施工环节也特别注重材料节约和能源使用，并确保关键位置施工质量一次达标，减少返工。

5.3 节能评价

建筑节能是当下行业内重点关注的话题，针对案例工程项目而言，发生破损的外墙构造，不仅造成使用性能和结构安全的负面影响，而且整体气密性的下降也会导致建筑整体节能效果出现问题。为了维持稳定的室内热环境，需要投入更多的能源，才能确保室内的温度及湿度处于合适的水平。通过一系列防渗漏修缮技术，可保证建筑整体气密性达标，属于一种被动式的节能技术，有效节约了电力资源，节能效果显著。

6 结语

本文主要针对厦门市某小区住宅防渗漏施工技术进行分析，并对应用效果展开全面评价，同时从监理方的视角提出在工程开展过程中应明确的技术要点。从项目管理需求来看，房屋建筑工程项目的防渗漏处理较为重要，既有工程建筑渗漏问题的成因往往是多元化、综合性的，应从多个角度提出科学的对策。本文提出的一系列工程要点及技术体系应用具有一定的参考价值，相信随着建筑工程行业的发展，针对建筑修缮与防渗漏技术体系的内容将会不断完善。