产业园区投资开发商业模式探讨

沙莎 南京市玄武区软件与物联网产业发展中心

引言

产业园区是国家和政府机构为了促进行业与经济发展，以行政规划、市场规划等作为重要方法，对空间、土地资源等进行合理布局、设计、规划的产业载体。产业园区的规划与开发，具有系统性、科学性的特点，企业、政府部门应当共同参与其中，各司其职，形成良好的合作关系，让产业园区建设与管理开展得更为顺利。常见的商品保税区、外贸加工区、经济开发区等，都属于产业园区的范畴，对我国经济发展有着重要促进作用。新常态背景下，应当大力建设产业园区，提高产业的集中度，以带动经济发展。

一、产业园区投资开发商业模式分类

（一）按主导对象分类

按照主导对象可以将产业园区投资开发商业模式分为这三类：（1）政府主导模式。主要是由政府出资进行产业园区的开发，将其建设成立专门的企业单位，明确规划目标，以园区租赁、转让等方式，吸引社会企业入驻，以实现资金回笼。目前我国很多城市的产业园区，都会采用政府主导的模式；（2）企业主导模式则是社会企业或集团出资，自主开展建设和管理，而且这种模式下的产业园区占地面积比较大，多建设在城市的高新区。可以按照企业的业务特点、性质、经营范围等，通过产业园区形成一体化的产业发展链，由于占地面积比较大，主导企业可以打造出产业基地，让经济发展模式、企业类型更加多样、丰富，有助于完善经济链；（3）政企合作模式就是政府和企业、集团建立密切合作关系，由政府部门对产业园区进行定位和规划，由企业负责开发、招商引流、经济服务，所产生的经济效益以及各类风险，由政府和企业共同承担。

（二）按资金平衡模式分类

从资金平衡模式来看，可以将产业园区的投资开发商业模式分为这几种：（1）PPP模式。也就是公司合作盈利模式，这种模式以政府为主导，但政府部门可以将权力转让给企业，由相关企业负责园区的建设、开发、规划以及管理。这种情况下，企业和政府部门共同承担风险和经济收益，与政企合作模式有一定相似之处，这有助于经济建设项目的多样化发展，推动社会资本的良性竞争，营造井然有序的市场环境；（2）BT模式，即固定收益模式，由土地资源开发和管理中心将产业园区的开发和建设委托给相关企业，并将土地资源的运用与城市规划、建设进行结合，按照开发成本的一定比例作为园区经营加成。政府部门可对园区开发和建设提出一定意见，且拥有经营权，但同样也需要投入一定的资金；（3）利润分成模式。以政府部门为主导，将土地资源的开发权移交给开发商，产业园区开发建设完成之后，由政府部门招标引进企业，所有招标效益归政府部门所有，保证双方都可以从中获取一定经济利润；（4）土地补偿模式。一级开发商完成了土地建设和开发工作之后，土地资源开发中心要根据实际情况，选择合适的方式来计算出开发成本，以土地开发面积对开发商进行补偿。

二、产业园区投资开发风险

（一）政策性风险

政策性风险包括国家以及政府部门出台的经济政策、行业发展政策、产业发展标准、投资管理等各方面，会对产业园区开发建设造成直接影响，导致园区很难根据理想的状态进行管理。在政策性风险中，影响最大的就是土地资源转让条件、使用性质以及其他各方面的变化。产业园区往往需要占据较大的面积，在开发建设之前，该区域可能时农田、闲置土地，也有可能是私人住宅，但只要政府出台了规划政策之后，这片土地就只能用于公共厂房建设，性质上也变为了工业用地。在购置土地的过程中，一般会采用企业股权收购的方法，虽然能够合理避税，但是违背了国家政策的相关规定。

（二）建设周期风险

无论是在开发阶段还是管理阶段，周期都相对比较长，企业经营管理风险比较大。很多产业园区都有三年左右的免租金阶段，产生经济大概需要五年的时间，想要实现产业结构层次化、经济效益多样化的目标，通常要十年左右。如此之长的经济效益周期，会让很多企业望而却步，经营管理方面的不确定因素也比较多。

（三）资金链风险

开发企业在前期需要投入大量成本，而且资金回笼的时间比较长，这对企业的资金周转率提出了更高要求，一旦任何环节出现问题，都会给企业带来巨大的资金风险和隐患。前期沉淀资金主要包含总投资金额40%的建设成本、土地资源出让资金，开工八个月左右园区建筑结构封顶，可以正式出售。出手之前，有三年的免租期，相关单位还需要着力解决资金沉淀的问题，避免出现后期收入和前提投入不对等的情况。由于产业园区开发建设花费的时间较长，突发情况多，资金隐患突出，而且如果销售情况不理想，将会给相关单位带来严重损失。

三、产业园区投资开发风险防范对策

（一）优化财务类型风险防范意识

想要降低投资开发风险，就应该强化企业内部的风险管控意识，做好宣传工作，形成良好的风险管控氛围。企业领导层要转变传统思想观念，对基层财务工作者起到模范带头作用，学习国家相关法律法规与政策，组织专家前来开展讲座，举办座谈会，分享交流经验，夯实企业有关人员的投资理论知识、资金管理知识基础，全面提升风险控制与预防能力。如此一来，企业在实际发展过程中出现任何异常情况，都能够在最短的时间内予以处理，安全问题与隐藏风险将无处遁形。与此同时，还要针对各部门管理人员的风险防范理念、水平等开展考核，出台相应的奖惩机制与责任制度，明确划分各部门职责与具体该工作内容，提高基层部门和个人的财务风险防范水平，打造理想的风险控制环境。

（二）完善风险管理组织结构及内控制度

企业必须建立健全的内控制度，优化内部组织结构，成立专门的风险管控小组，提高制度体系的约束力和强制力，强化财务风险的预防效果。组织结构的优化和完善一定要彻底、全面、深入，建立健全的规章制度，落实方案的决策权、监督管理权，突出财务风险管理小组在企业内部的重要地位，确保各项决策高效、合理且具有可行性。与此同时，完善企业内部控制制度也十分有必要，具体可从这几个方面做起：首先，优化企业的经营监督管控系统，密切关注企业生产、销售等各个环节，形成相互制约、相互管理、相互监督的良性机制，用于提高企业的生产经营效率。其次，成立专门的监督管理部门，或是突出内部审计的重要地位，定期审核考察财务、业务活动的开展情况，确保所有流程都和企业规章制度相符，以保证资金利用率和安全性，避免出现不必要的浪费。最后，以稽核部门为核心，构建财务审计委员会，由企业领导层直接进行管理，避免受到其他部门的干扰，突出工作的独立性和权威性。

（三）合理配置财务工作岗位

企业在内部控制过程中，必须充分意识到财务岗位的重要性，合理分配工作内容和任务，将责任落实到每个岗位的工作人员身上，明确其职责权限，将不兼容的岗位、部门相分离，合并工作职能有重复的岗位，提高内部运转效率，避免出现滥用职权的情况。企业要结合产业园区的实际建设情况，以及自身的经营发展状况，构建科学可行的财务管理制度，保证相关制度能够为实现企业战略发展目标而服务。财务管理制度几乎涵盖了企业经济活动的每个细节，包括内部审计、预算编制与执行、成本控制、监督管理等，确保各工作之间相互独立，在核算和控制时以免相互干扰。企业各部门、各岗位之间应当相互监督、相互制约，既要保证一定的独立性，又要在工作上加强交流和沟通，让财务管理更高效地开展。除此之外，还要将财务工作和现代化技术紧密结合起来，充分展现先进技术的优势与价值，在企业财务管理和风险控制方面，也要找准与信息技术的结合点，从而实现生产与管理效率的提升。以大数据、云计算、互联网等技术作为重要基础，搭建数字化财务管理平台，保证数据信息的真实准确。在先进平台的辅助下，数据高效传输与实时共享也成为可能，解决了过去信息不对称的问题，各部门之间的交流沟通也会更为密切。

（四）做好预算管理

产业园区开发建设过程中，企业必须加强财务内部控制，突出预算管理的重要地位。财务人员要充分了解国家政策，掌握会计准则中的相关要求，具备扎实的财会理论知识基础以及过硬的综合素质，结合企业实际发展情况，合理确定预算目标，对资金支出的各个环节进行密切监督和管控。财务人员要深入分析企业的发展规划、项目利润、现金流量等，以此为基础制定预算方案，让财务预算更加科学可行。与此同时，优化财务管理结构，不能完全依赖于财务部门，而是要将相关工作任务下达到各个部门、各个岗位，使财务人员、基层工作人员知晓自身职责，协同进行配合，形成高效、一体化的预算管理格局。在执行预算管理的过程中，企业所有部门、岗位和工作人员都要积极参与其中，上下级部门协同配合，形成高效的合作关系。所有数据信息逐层传递，并做好汇总，实现集中化管理；明确划分各方职责与具体工作内容，将工作任务层层落实到位，从而提高预算管理的合理性，保证每笔支出符合规定。

（五）谨慎选择主导产业

产业园区开发建设完成之后，就需要以相应的产业作为核心来获取利润，如何科学确定主导产业，是企业需要思考和关注的重点，也是园区建设时的主要环节。受到各方面因素的影响，很多产业园区在选择主导产业时往往会出现偏差，这样的情况下，无法充分发挥园区的优势与价值，也难以取得理想的经济效益。因此，在确定产业园区主导产业的过程中，应该充分考虑到当地的经济建设、发展、政府政策、园区未来规划等多方面因素，安排专业人员通过实地考察、资料调研、问卷调查、数据分析等手段了解情况。比如可以将新兴行业、高端产业、现代化服务行业等作为主导产业，突出产业园区在经济建设方面的优势，将当地的经济发展水平提升到更高的层次。

（六）通过招商引资破解发展困境

招商引资是产业园区开发建设中不可忽视的重点内容，一般来说，为了吸引外部资金加入，会推出一系列的优惠政策。优惠政策的出台和实施，虽然政府出台的优惠政策能够增加经济选择的多样性，同时缓解产业园区资金不足的问题，但也会导致各城市之间也会形成恶性竞争的关系。久而久之，就会出现这样的困境：只有不断加大政策的优惠力度，才能够吸引到投资，容易出现恶意“压价”的情况。但随着我国改革开放政策的深入推进，“先试先行”政策普及度越来越高，各城市和地区在优惠政策方面的差距也进一步缩小。因此，在产业园区招商引资的过程中，优惠政策的优势作用并没有想象中那么大，对于产业园区的主要管理部门来说，必还需要充分考虑到优惠政策以外的因素，比如发挥园区在地区特点、地理位置等方面的优势，利用特色产业来吸引投资。

（七）加大对商业模式风险的防范

在产业园区前期开发和建设的过程中，商业模式风险是必须关注的重点内容。比如从公私合营模式的角度来看，融资是为了提高资金实力，扩充开发和建设的成本，政府部门和相关企业要保持密切的合作与交流，提高民间资金的利用率，结合实际情况完善生产管理制度，对其中的内容进行不断调整，在生产线上引进全新的技术、设备，以保证生产效率。新时代背景下，公私合营模式得到了广泛应用，是一种更偏向于管理型的现代化运营模式，能够将财务风险、管理风险降至最低，实现融资方经济效益的最大化。这种情况下，政府部门和企业能够共同承担风险和经济利益，共享模式的推广，有助于提高基础设施建设质量，资金管理、人员岗位等方面的问题将会迎刃而解。

结语

综上所述，目前我国经济发展进入了全新阶段，产业园区模式得到了广泛应用，但现阶段我国这方面的法律法规和规章制度尚不健全。产业园区开发建设过程中，相关企业和政府部门应当建立密切的合作关系，充分考虑到当地的经济发展情况，通过一系列优惠政策，提高对社会资本的吸引力，从而打造功能多样的产业园区，不断提高投资和开发水平，促进产业园区的稳定发展。