房地产开发企业项目资金管理实践探讨

文/王俊杰 （深圳招商房地产有限公司）

基于房企项目开发过程中资金投入大、款项收支频次快、周转期过长特征，说明资金管理是房地产企业赖以生存发展的核心内容。同时随着国家宏观调控力度加大，2020年颁布的“三道红线”融资监管新规后，针对土地、金融等领域出台了系列政策举措，发出政策收紧预警信号。自2021年起，房贷新设“两条红线”，驱使房地产业形成“三道红线+两条红线”全新调控格局，对市场造成冲击，使得各大房地产开发企业纷纷减负债、降杠杆，促进自身发展模式的创新转变。面对房地产企业融资受阻环境，实施资金管理是维持房地产开发企业资金计划均衡性的最优手段。

一、加强资金管理对房地产企业经营的意义

房地产开发企业项目公司资金管理主要是通过确定资金主体，围绕开发全过程合理分配资金，指引资金合理运转，促进资金运行的安全性、流动性和效益性的统一化，从而有助于保障资金正常运转，实现各项效益最大化。关于加强资金管理对房地产企业整体运营的意义具体如下。

（一）有助于提升房地产开发企业项目公司经济效益

目前，我国房地产行业发展已经由传统暴利时代正式步入微利时代，驱使行业更加深刻认识到通过提升自身经营能力追求经济效益最大化的实质意义。而房地产开发企业经营模式与现金流之间存在紧密关联。在项目公司销售回款到位、现金流回转后，项目超额效益作为房地产开发企业新项目投资的反向贡献资金，采用滚动开发方式，有利于进一步拓展综合发展规模。合理加快企业资金周转速度，减少企业项目公司闲置资金存量，有效提升资金使用效率，有助于企业项目公司获取更大经济效益。

（二）有助于规避房地产开发企业项目公司资金风险

基于房地产开发企业项目开发周期长特征，迫使开发过程中极易受政治文化、经济、社会环境、宏观调控政策等因素影响，加剧自身发展不确定性。房企项目公司需要构建完善的资金预算管理制度，统筹协调各开发环节的资金需求，保证各环节资金的平衡性，以防出现盲目贷款、盲目存款的情况，促进房地产开发企业资金良性运转。同时，结合定期与非定期项目综合剖析房地产开发企业资金预算执行实况，识别异常现象，并采取有效措施妥善处理，避免企业项目资金冗余、资金链运行不畅现象，有效防范控制项目公司各项资金风险[1]。

二、房地产开发企业项目资金管理现状及问题

房地产开发企业属于资金高度密集型行业，具有资金投入大、资金运转周期长、资金成本高等特征。现阶段，房企项目公司虽然对实施资金管理意义形成正确认识，不断加强资金管控，但在企业资金预算控制、资金筹措、资金管理、资金使用、土地市场管理等方面依旧存在问题，具体如下。

（一）资金预算控制不够严谨

房企项目公司运营组织人员普遍是出身于项目工程、营销等领域的人才，对资金管理的认识相对不够专业，容易忽视融资活动、现金流运行对企业追求经济效益的影响。加之预算编制随意性过大，比如部分房地产开发项目为了确保资金弹性多报资金预算，这样不仅会不利于实际效果的实现，而且对企业财务资金预算编制工作效率造成不利影响，致使资金预算难以真正发挥自身作用，对企业整体项目的资金调整带来负面影响，存在项目资金冗余、贷款活动盲目化等情况，进而大大降低企业资金使用效率。

（二）融资渠道较为单一，项目资金成本较高

目前，房地产开发企业资金来源主要有资本、借款、贷款、股权融资、销售回款等。其中股权融资法更适用于部分上市公司，大多数房地产企业主要以金融机构贷款方式为主，而银行开发贷则成为房企项目公司单一的选择渠道。由于房地产开发行业受金融政策的限制较多，各银行机构明确要求房企项目公司自身的资金投入比重达30%-35%左右，并且需要全部完成相关“四证”（土地规划许可证、土地证、工程规划许可证、施工许可证）认可后，才能允许贷款资金发放。项目公司往往需要通过其他贷款途径来满足前期项目立项、取得土地等时期的资金需求，融资利率高于商业银行，使得企业这部分资金成本相对偏高。

（三）融资期限配置不合理

房地产开发企业需要等到房屋销售后才能获得回款，而一个房产项目建设周期又较长，融资需求较高，不少企业在融资时往往只考虑能否取得款项以及取得成本的高低，对债务期限的考虑相对较少，不少企业长短期限错乱，部分时期资金盈余、部分时期资金又短缺，不但因为资金闲置增加了资金成本，还容易因为债务难以及时偿还而产生逾期费用。

（四）资金使用受限颇多，使用效率不高

政府部门为维护交易双方的合法权益，保证项目工程顺利建设，持续加强项目工程预售资金监管。在项目工程预售阶段，应当将购房款项直接划入监管项目预售资金专户中，明确规定预售资金监管账户的资金仅能使用于监管项目的建设阶段中，以及资金支付需经过监管银行审核批准后方可完成。而关于该账户销户工作需在项目竣工检验备案后方可进行解除，一旦闲置资金收回不及时，无法按时回流股东，资金周转速度迟缓，无形中增加企业项目公司成本[2]。

（五）土地市场管理不够规范，招投标不够客观公正

政府在调控房地产行业发展中出台了一系列政策，在引导房地产行业发展进步的同时加大管理力度，促进交易市场发展更具规范化、合理化。但是，大多政策主要是基于市场综合环境下出台的，所涉范围极为广泛，缺乏明确的指向性内容，相应要求规定不全面，目标类政策内容针对性不强。例如：土地招拍挂机制待进一步完善，执行效果欠佳，各区域过度强调协议内容，招拍挂与土地成本偏低，致使土地市场竞争的公正性、公平性不足，招投标与供应市场的成本差异过大，最终影响企业相应制度的执行效果。

三、房地产开发企业强化项目资金管理的策略

（一）落实全面预算管理，做好资金预算控制

房地产开发企业建立完善有效的全面预算管理机制，有效落实全面预算管理。具体而言，应当合理组织相关专业工作人员负责预算的审查工作，重点测算和分析预算关键指标，有机结合项目工程建设进度与支付计划，及时识别删减弄虚作假的部分预算，巩固稳定预算费用。同时，企业年度预算计划一经审批后需实时跟进监管预算具体执行情况，并且将预算执行结果视为绩效奖惩的主要参照依据，只有这样才能防止预算形式化，持续加强房企项目公司的资金风险防控力度，保证资金使用监管工作落实到位。

（二）丰富融资路径，降低资金成本

房地产开发企业项目公司通过比对分析不同融资方式下囊括的资金成本、融资与规划条件三项因素，从中选择偿还周期较长、资金成本偏低的融资路径，设置更具多元化的融资模式，有助于最大化防范融资风险。

1.资金引进或者合作开发

房地产开发企业拿地后引进合作方，共同参与项目开发建设工作。由于项目土地成本偏高，建设前期阶段资金投入过大，采用合作开发模式可合理减少前期资金投入比重，进而减少财务风险，但相应资金成本会提升。一般情况下，按照房地产企业项目公司盈余情况偿还借款事项，无须定期完成，所面对的债务风险也相对较低，可以有效促进房企项目公司实现稳定健康运营[3]。

2.合理应用“供应链”金融工具

房企项目公司除却支付土地款项以外，工程款属于支付占比规模较大的一种款项，而该款项的资金来源主要是股东资金、销售回款、开发贷等。其中，销售回款和开发贷两种来源存在时间层面的滞后性，在工程款项支付进行时势必会影响到企业现金流的回流时间和实际收益。建议项目支付工程款项时采用不同的“供应链金融”支付工具，比如：ABS、浙商银行A+B等，通过应用这种金融工具不仅可以改善项目工程款支付的缺陷问题，而且可以有效降低企业资金成本。

3.促进融资方法多元化

房地产开发企业项目公司要丰富现有融资途径，除了常规性的银行机构贷款方式以外，还需不断探索尝试其他融资方式，以期实现融资方法多元化。例如：通过利用项目开发已经存量资产开展新融资活动。此外，在资金使用环节中，借助商业承兑汇票、银行承兑汇票等工具，达到资金成本有效降低的目的。

（三）做好融资管控，合理配置债务期限

房地产开发企业在项目实施前，需要做好前期融资分析，结合项目预算方案，准确估算项目各阶段所需要的资金。再对各融资渠道的融资条件、成本、金额、期限等进行分析，在保证融资需求的基础上，综合融资成本、资金闲置成本等，科学设计各阶段筹资计划，确保长短期借贷配比合理，实现总成本效益的最大化。

（四）做好项目管理，加快释放预售监管资金

房地产开发企业项目公司首先需要将融资计划与预售监管资金监管工作联动前移。在确定融资计划阶段，需要掌握融资银行提出预售监管资金执行具体要求，并基于此纳入融资基本条件进行考虑，进而选择符合条件的融资银行；其次，建立完善工程管理机制，在确保项目工程建设品质前提下，加快建设进度，按时完成政府的工程竣工检验工作，在获取竣工正式通知后解除预收资金监管；最后，促进与政府相关部门、金融机构的交流沟通，实现银行保函替换同等额度监管资金的监管形式，由项目公司非监管银行出具的银行保函向银行机构申请同等金额监管资金进行替换，这样不仅能够维护各主体的自身权益，而且有助于最大化利用项目公司资金，进而大大降低企业管理成本[4]。

（五）加强项目投资分析，优化前端价值链

从价值链角度来看，房地产项目开发前期的项目书规划、土地取得等都属于价值链前端活动，土地取得支出基本能占到项目总成本的30%至50%，所以，房地产开发企业务必要对土地经济管理赋予应有重视。企业财务人员需综合当地经济情况、未来发展趋势等，对项目实施的可行性、效益性等进行分析、预测，确定资金需求量以及成本费用，编制项目投资可行性分析报告，为企业管理者决策提供支持，理性投资。

（六）其他保障措施

1.加强合同管理

房地产开发企业项目涉及多方主体，合同是约束双方行为、保障双方权益的关键。对于房地产企业而言，其应在合同中明确规定项目实施周期、具体的项目验收标准、结账方式、时间以及施工单位需要提供的发票类型等，保证项目可以如期保质完工；取得合规的增值税专用发票等。在合同签订后，要定期依据合同条款规定，审查施工单位是否按照合同要求建设项目，有无采用劣质材料、提供的增值税发票是否合规等，如出现问题，应及时要求施工单位整改，避免出现投资风险[5]。

2.建立健全项目投资风险评估及管理机制

（1）构建完善风险评估机制

其一，做好风险识别工作。准确识别风险是有效防控风险的前提，房地产企业还需树立风险防范意识，结合企业实际情况，综合行业中遇到的投资风险类型，编制风险清单，并引入风险预警系统，结合风险影响因素，确定风险预警指标，实时监控房地产项目建设中可能存在的风险，及时反馈给管理者。

其二，提升风险管理人员综合素质，强化风险评估能力。房地产企业应加快风险管理团队建设，借助风险评估模型等工具，有效衡量风险威胁度。同时做好风险成因分析，分析引发风险的关键影响因素，及时控制房地产开发企业项目资金管理进程中的不利因素。另外，近年来，房地产企业相关法律法规模型初步形成；在内部环境层面，房地产企业开发项目的实践经验相对丰富，企业管理制度也逐渐完善。房地产企业可以以相关政策制度为指引，健全风险评估流程及管理办法，保证风险评估工作开展具有合理性和有序性。

（2）制定有效风险管理办法，有效防范项目投资风险问题

建立跟投机制，强制投资部门、项目执行人员及重要决策人员与项目同享利润、共担风险。另外，在房地产开发企业制定长期发展规划时，要结合实际情况进行深入分析，确定最为适宜的发展规划，分析消费群体潜在需求，组织进行实地调研活动，加深市场了解程度，做好投资风险分析，及时规避风险[6]。

3.做好项目清算

房地产开发企业土地增值税和增值税两大税种的预交税款均按预计毛利率和预征率进行，如果预缴土地增值税税额小于实际应交付的税额，房地产企业可以在合规的范围内适当延缓清算时间，增加税金的时间价值。但如果预交金额大于实际交付税金，税务清算工作完成后会面临大额退税的现象，这也表明企业有一笔资金被无偿占用。为此，在企业交付竣工项目后，房地产企业应当尽快着手准备税务清算工作，既要做好项目清盘、资产清理、人员调动、工程结算、质保金退回等收尾类工作时，还需围绕上述项目税种和工商注销开展各项工作。通过不断促进企业各部门协作性，保障清算各环节工作顺利完成，提早进行项目清算，退回多交税款，减少资金被占用时间，尽快进入经营活动中流转，提升资金利用效率，也便于企业确定项目工作的最终效益。

四、结语

综上所述，随着房地产行业运营风险持续加大，对开发项目资金运营水平、流动性提出更高要求。为了不断提升项目公司经营能力，科学分析项目资金管理思路，需要在关注资金管理效率提升、落实投融资管理的同时，追求内部效益，实施全面预算管理，拓宽融资渠道，加快销售资金回笼速度，合理规划各项资金支出，以合理风险管理措施规避投资风险，才能持续提升企业资金使用效率，在保证自身项目建设成果的同时实现房地产行业的稳步发展。