房地产企业投融资要点分析

文/邵娟 （中咨华科交通建设技术有限公司）

房地产企业属于资金密集型行业，投融资是房地产企业实现有序发展的关键。投融资是否合理，直接决定了企业的长远发展。房地产项目具有开发周期长、资金需求量大等一系列特点，企业容易受到国家宏观调控影响，资金管理工作较为复杂，在资金管理流程中需要发现管理工作所存在的不足和问题，并制定恰当的对策予以解决。投融资作为房地产企业资金管理的核心，企业的投融资工作要有条不紊开展，才能保障企业实现有序发展。房地产企业通过制定科学的投融资规划，将资金使用到最需要之处，并筹集所需要的资金开展经营，才能保障企业实现价值最大化的目标。

一、房地产企业投融资的不足

第一，投资工作存在不足。首先，资金配置规划不够科学。当前房地产企业在投资过程中，部分企业的资金配置较为单一，仅投资风险低、收益低的住宅项目，或仅投资风险高、收益高的商业项目，没有合理权衡风险与收益。其次，开发节奏管理不当。房地产企业在确定开发节奏时，要对资金进行全面分析，保障企业的信息流得到合理管控，确保企业的扩张方式最为合理。但是部分房地产企业没有制定恰当的投资规划，存在盲目开发的问题。再次，开发风险没有得到合理管控。部分房地产企业没有形成风险防范意识，在投资过程中可能忽略风险，容易使企业资金链断裂。最后，预算管理不科学。预算作为对企业资金支出进行控制的重要方式，部分房地产企业不重视对预算的应用，甚至还存在预算超支的问题，导致资金无法得到规范化管理。

第二，融资工作不够科学。首先，没有合理分析融资需求。融资需求要结合企业的资金使用规划进行分析，但是部分房地产企业的融资方案不够合理，主要体现在资金规划没有得到合理管控，导致企业的融资无法适应企业的实际特点。其次，不重视企业的信誉。部分房地产企业在与银行合作的过程中，不重视自身的信誉，容易导致房地产企业丧失银行的信任，给企业的发展带来不利影响。再次，不重视多渠道融资。当前大部分房地产企业过于依赖银行渠道融资，没有通过多渠道融资扩大企业的融资规划，导致资金紧缺。

二、房地产企业投融资要点

（一）房地产企业投资要点

1.合理配置资金

通常房地产企业的整体投资规模较大，要确保企业资金能够实现合理运转，降低投资过程中的风险，就要灵活选择投资组合，合理进行分散投资。房地产企业的投资方向包括旅游、医疗、商业、住宅等不同项目，不同项目的投资回报率以及风险有一定差异。房地产企业在开展投资项目之前，要综合考虑不同项目的风险及收益，对各类项目进行合理搭配，帮助企业达到分散风险的目标。房地产企业在对项目进行投资时，很多企业都是以住宅为主的方式，以住宅为主虽然风险相对较低，但是收益率也较低，不利于帮助企业实现投资效益最大化的目标，难以给企业带来预期的经济效益。因此，房地产企业在发展过程中要结合不同项目的实际特点调整各类项目的投资比例。例如投资部分住宅项目，并结合风险承受能力投资一部分商用项目，通过这一方式在分散风险的同时提高效益。在灵活调整投资组合时，房地产企业要合理分析自身的资金是否紧缺，无论开展何类项目都会涉及大量的资金投入，若某一项目占用了大量资金，可能会导致其他项目的资金不足。因此，房地产企业无论选择何种项目都要以国家的政策为导向，在研究国家政策的基础上配置资金，避免一切不必要的投资，以促使企业的资金链能够实现有序运作，并帮助企业实现预期的经济效益目标，确保企业将资金配置到最需要之处。

2.把控开发节奏

为确保房地产企业将资金用到最需要之处，企业要结合自身的实际规模以及资金实力避免盲目投资的问题。在开展投资之前，要做好可行性研究，把控开发节奏，认识到若存在盲目投资，将导致企业的风险提高，不利于企业的资金有序流转。任何资金的投入都会占用企业的资金流动，还会影响企业其他活动的开展，因此，房地产企业在开展各项投项目之前要做好可行性研究，包括了解企业竞争对手的情况以及企业内部的管理情况，在降低企业资金链风险的同时，做好对投资项目的分析以及规划，帮助企业预防风险[1]。若企业存在盲目投资的问题，将导致企业的风险较高，不利于企业资金有序流转。企业只有全面分析各类可能发生的问题，并制定积极的对策，才能帮助企业控制风险。房地产企业在项目开展之前，要对企业的经营状况、投资项目实际情况进行分析和规划，认识到不同项目能够给企业带来的利润及现金流不同，要结合国家政策导向判断各类项目的投资可行性，以此确定是否开发，合理把控开发节奏。若发现某项目未来可能会存在不良发展趋势和国家政策存在收紧的问题，则要避免相关项目的开发，避免投入与产出出现严重失衡给企业带来的风险。房地产企业在各项项目开展之前，要全面了解企业可使用的资金数额以及项目预期投入的现金流，做好可行性研究。具体而言要重视以下工作：首先，在开展新项目之前，要对内外部因素进行全面分析。房地产行业属于政策导向型行业，国家政策变动可能给企业带来较高风险，同时大部分项目的开发周期较长，这一段时期内的不确定性因素较多，会给房地产企业的投资带来一系列不确定性，企业只有重视可行性研究，结合企业的实际情况合理调整企业的投资策略，才能确保企业的资金配置到最合理之处，帮助企业在控制风险的同时，让企业各项项目能够有序运作。企业在对风险进行评估以及可行性分析的基础上，结合房地产企业的资金需求以及管理模式减少企业资金循环过程中的风险，并通过细化企业管理流程，将企业资金花费的要求及成本管理规划落实到具体环节，确保企业资金使用量以及使用计划清晰明了，让企业能够把握资金使用动向。其次，房地产企业在投资过程中，要结合企业的实际特点建立风险预警方案，若风险达到预警值时就要立即停止扩张，减少高风险项目的投资。在具体的风险预警时，房地产企业可以结合资产负债表、利润表、现金流量表等具体的数据选择资产负债率、投资报酬率等方面指标，对企业的利润、风险值等进行分析和判断，并从短期、中期、长期制定风险预警指标，以保障企业风险能够得到及时管控。

3.控制开发风险

第一，提高管理层的风险防范意识。房地产企业的整体经营规模较大，在投资过程中管理层承担了主要的审批及监管职责，在资金审批、协调、投放过程中，若管理层对资金管理意识不足，那么很可能产生风险。因此房地产企业要提高管理层对风险防范的意识，让管理层站在整体视角研究宏观政策，并结合宏观政策调整企业开发项目，以保障企业项目得到合理开发管理，确保管理层能够将风险防范要求落实到具体的项目建设中。同时领导层要督促员工积极投入到风险管理中，让员工能够主动向管理层汇报各类风险，制定最合理的风险反馈以及应对机制。通过健全风险导向的管理方案，形成全员参与的风险管理理念。

第二，对资金实行量化管理。随着房地产企业快速扩张，企业业务量也在不断扩大，但是部分企业的资金管理机制还不够健全。在未来，要让企业的资金管理体系趋于透明化、公开化，就要制定量化管理措施，促使风险可控，在降低企业资产负债率的同时，让企业的管理规划趋于合理。首先，房地产企业要认识到新项目可能给企业带来较大的资金压力，在项目开发的过程，新项目资金需求量较大，在项目开发前期投入大量资金，在项目开发过程中也会向银行借款，如果没有对资产负债率等指标进行分析，企业的资产负债结构将不合理，容易给企业带来巨大风险，因此企业要对新项目的情况进行合理把控[2]。其次，分析项目开发数量。房地产企业的规模通常较大，企业会存在同时开发多个项目的情况，开发多个项目虽然能够让企业实现现金回流，但是若企业在开发期间风险过高，无法及时足额偿还欠款，加上库存压力变高，很可能导致企业资金链断裂，因此企业要合理控制开发数量，防范风险。

4.执行预算管理

房地产企业的资金具有循环周期长、投入高、规模大的特点，企业在资金管理流程中，预算管理作为资金管理工作的重点，要结合企业的社会环境进行分析，在规划企业的投资环境、金融环境基础上，制定合理的资金投资规模，并结合企业的资本结构、开发周期等方面做出合理的资金使用规划。预算作为企业资金流动环节的基础，合理开展预算有助于让企业的资金得到合理周转，因此企业要重视预算工作。首先，建立预算部门。房地产企业开发项目较为复杂，资金流转包括财务部、设计部、工程部、销售部等多个部门。为了让资金得到统一管控，企业应成立专门的预算部门，由预算部门对资金使用规划进行监督，并向董事会定期上报预算执行报告。其次，规范资金的使用机制。预算经过审批之后，要严格按照预算工作的要求执行。所有成本费用支出都要经过严格批准之后才能开支，若存在超支的情况要由董事会批准通过之后才可支出。再次，定期开展预算分析。为确保预算工作得到严格管控，房地产企业要按照月度开展预算分析，并将预算分析的结果纳入对相关责任主体的考核过程中。通过预算分析的方式，按各责任主体预算达成效果开展考核，确保考核要求落到实处。

（二）房地产企业融资要点

1.细致分析融资需求

房地产企业在融资时要充分考虑融资需求，只有确保企业资金需求得到合理分析，让企业所筹集的资金能够运用到最需要之处，才能提高融资工作的科学性，确保企业的融资规划合理。首先，综合考虑国家宏观调控政策。房地产行业容易受到国家宏观调控政策影响，企业在筹资时要明晰从国家调控政策颁布到给企业产生影响的这段时期，企业应该思考合理的应对政策，让企业充分利用这一段时间审视融资策略，并结合市场反馈信息以及开发规划制定合理的融资方案，以保障企业资金能够运用到最需要之处。其次，结合项目实际特点确定恰当的融资方式。房地产企业在融资时，要认识到不同项目的融资要求有一定差异，企业在融资时要对资本结构进行合理分析，以保障融资方式能够符合企业实际。在认真分析各类融资方式的同时，结合项目实际要求分析建设周期、融资总额、月度现金流量、销售周期等方面因素，以确保企业各阶段资金需求量都能够得到满足，结合不同周期的资金需求量制定最佳融资方式[3]。再次，合理选择融资规模和融资时机。房地产企业在开展融资时要认识到企业经营中资金将被大量占用，如果企业在竞争中出现资金短缺，将给企业的经营带来严重负面影响，增加企业的融资成本，也不利于企业的资金得到合理安排。因此企业在筹资时，要让融资能够满足企业各阶段的最低资金需求量，并结合企业各项目特点，确保企业资金得到合理配置，以保障企业的融资方式能够符合企业发展规划。企业在制定融资需求时，通过动态分析企业市场结构以及资本规划，对企业项目资金需求总量及不同阶段资金需求进行合理分析，通过计算企业资金缺口的方式，确保企业的融资方案具有可行性。

2.重视信用

房地产企业的融资主要依靠银行借款，虽然强调企业要开展多渠道融资，但是银行是企业在经营过程中必不可少的参与方，因此企业要重视自身信用。长期以来部分房地产企业不重视信用，导致银行产生坏账，破坏了银行对企业的信任，使得近年来银行对房地产企业的要求更高，要求其提供更多的抵押担保或更高的利率，给房地产企业的融资工作带来一定不确定性因素，不利于房地产企业发展。当前大部分房地产企业和银行之间仅是简单的资金借贷关系，缺乏深层次的合作，由此带来了较高风险。因此房地产企业在未来要重视自身信用，与银行进行深层次合作，建立深层次的利益联系，从而降低信息不对称带来的问题。同时房地产企业通过加强与银行之间的合作，能够帮助企业掌握宏观经济发展趋势以及银行的最新信贷政策，帮助企业制定最佳的融资规划。

3.多渠道融资

在房地产企业库存压力加大的背景下，房地产企业的资金压力也在不断加大。因此，房地产企业要采用多元化的融资方式，结合企业的发展实际以及各类融资工具的优缺点，根据企业的资金流动、风险等因素制定最佳的融资规划，以促使企业在实现价值最大化的同时，克服单一融资方式给企业带来财务风险过高的问题。通过多元化融资，有助于帮助房地产企业分散风险，并优化企业资本结构，达到改善企业融资的目标。不同类型的房地产企业融资规划有一定差异，企业要结合自身实际制定最佳的融资方式。首先，对于中小房地产企业而言，企业可以利用房地产企业协会平台，借助互助性担保的方式向银行争取借款支持。同时中小房地产企业可以采用联合投资的方式组成规模更大的公司，或与大公司合作获得资金支持。其次，对于大型房地产企业而言，可以选择的融资方式较多，主要包括以下方式：一是合作开发。合作开发是大型房地产企业利用自身的资质、土地使用权等要素，与资金宽裕但是资质不足的企业合作经营的行为，以实现优势互补。二是房地产项目融资。房地产项目融资是将固定在土地上不可流动的资产转变为流动资金的方式，通过这一方式能够让企业资金压力得到大幅缓解，并让企业资金来源得到大幅扩充。三是房地产信托融资。房地产信托融资适用于大型房地产企业，大型房地产企业可以吸引信托资金获得融资。

三、结语

随着我国经济发展，民众生活水平在不断提高，我国房地产行业在发展过程中面临着良好的前景。本文认为，房地产企业的投融资工作作为企业管理工作重点，在投资、融资环节要优化管理机制，促使资金得到有效循环，保障企业在激烈的市场竞争中获得发展。本文对房地产企业的投融资工作要点进行研究，分别探讨了具体改进建议，认为房地产企业在未来发展中，除了本文所探讨的投融资要点之外，还要结合企业的发展实际进一步研究投融资工作中的要点，并结合时代发展及企业转型不断优化投融资管理机制，以保障企业实现可持续发展的目标。