关于房地产企业加强全面预算管理的若干思考

文/颜罡（京投发展股份有限公司）

在新经济形势下，房地产行业的发展受到了诸多问题的限制，加上国家宏观调控，致使房地产企业面临的形势越来越严峻，面临着越来越多的挑战。

面临此情况，房地产企业必须进行财务深化改革，坚持持续发展原则。其中，全面预算管理作为一种有效的财务管理模式，对于企业的经营发展有着至关重要的作用，房地产行业不同于其他消费行业，项目建设周期长，资金投入量大，资金回报期长，开发的过程中风险高。为了做好房地产行业的市场预测、防范风险的发生，企业应该建立健全科学系统的财务管理体系。

全面预算管理作为重要的组成部分，是提升自身管理、优化资源配置、防范财务风险和业务流程监督考核相结合的一种有效手段，能够促进企业提升管理水平，实现资源的合理分配，提高整体的运营效率。

一、房地产企业全面预算管理相关理论概述

全面预算管理含义：

全面预算管理是指企业在一定时间内对企业未来经营状况的预测和判断，并以此来进行一系列的措施、把控。企业实施全面预算管理主要是为了实现自身的长远发展战略，对内部财力、人力、物力资源的合理控制和分配，同时最大化地控制企业的成本，减少企业资源的消耗，并以此来制定科学的绩效指标，最后对管理过程活动进行考核评价[1]。

全面预算管理是企业为了实现自身的价值，对企业的战略目标进行科学的划分，对在此过程出现的风险进行合理的预测与判断，对企业预算管理进行优化改进，提升企业内部的管理水平。

二、房地产企业全面预算管理的意义

（一）有助于细化企业战略目标

房地产企业实施全面预算管理的本质就是帮助企业实现战略目标，以战略目标为导向，并将战略目标进行科学的细化和量化，采取阶段性地持续推进，直至目标实现。并且，通过预算事前预测，判断管理过程中的机遇和风险，根据实际情况适当地调整策略，提高企业内部管理水平，并在企业实施全面预算管理的过程中对管理策略不断地进行优化，是推动企业实现战略目标的重要方法和手段[2]。

（二）有助于加强成本费用的控制

对于房地产企业，一个项目从前期的规划投资到最后的销售回款，是一个长期的过程，需要通过招标、拍卖、拿地、勘探、设计、施工、竣工、交房、维护等一系列的过程。在这漫长的过程中，不可控的因素众多。因此，实施全面预算管理可以帮助房地产企业科学地制定指标，按照实际的费用与预测的费用进行对比，找到费用及成本的差异，发现不合理的支出，加以优化改进，控制支出，节约资源，降低企业运营的成本[3]。

（三）有助于提高管理水平

房地产企业实施全面预算管理，需要各个部门、各个岗位的人员参与，跨部门的协作与配合可以充分调动员工的主动性与积极性。全面预算采用事前预测规划、事中监督把控、事后考核评价进行管理，强调对预算全过程、全流程的管理、控制与监督。企业全面预算管理的实施及后续的不断优化与改进，可以促进预算的编制、执行和考核等环节得到有效的控制，减少相关风险，使企业管理水平得到进一步提升。

三、房地产企业全面预算管理实施过程中所面临的困难

（一）企业管理者重视不够，全员管理意识不足

首先，房地产企业虽然开始逐步实行全面预算管理，但是一些企业的主要管理者并没有对其有准确的认知和理解，未看到其对企业经营管理的价值以及对实现战略作用，因而未能引起管理者的重视，企业不能形成全面预算管理自上而下的推动力，使得全面预算管理常常被用作费用预算管理在企业推行，难以发挥其真正的功能和作用。

其次，全面预算管理是全体员工参与企业管理的一项重要方式，在实际的开展过程中，部分企业的管理者和员工缺乏全面预算管理理念，不清楚个体或部门在全面预算管理中的定位、职责、分工与作用，认为预算管理仅仅是财务部门的工作，员工参与意愿不高、配合度差、沟通不畅或不充分，致使预算管理工作难以有效推进，全面预算管理最终效果与预期不相符合，严重阻碍了房地产企业推进全面预算管理。

最后，管理者不身体力行积极参与其中，用领导力向所有员工传递全面预算管理在企业经营管理的重要性，很难引起每名员工对预算管理的重视，导致公司很难形成良好的全面预算管理的企业环境和氛围。

（二）全面预算的管理制度不健全

我国房地产行业近些年快速兴起，历经时间比较短，全面预算管理仍然处于起步阶段，其管理体系制度并不完善。首先，由于房地产企业虽然开展了全面预算的工作，但由于未能真正理解全面预算管理，在粗放式的传统企业经营模式下，精细化的企业预算管理模式未受到真正的认同，甚至部分人认识此项工作完全可以忽略，致使企业很难建立起完善的预算管理体系与制度，导致实施起来的效果不甚理想。其次，完善的预算管理制度是实施预算管理工作的基础。缺少完整的预算管理制度，企业进行预算管理，或凭经验或主观判断，没有整体意识，没有统一的流程，最终甚至会引发企业财务风险。最后，企业没有设立专业的预算管理部门，组织结构不够明确，不能形成完整的预算管理制度。企业制度未对各组织部门在预算工作中的职能、范围、权责等事项明确和划分，预算工作难以沟通与协调，致使预算工作很难开展。

（三）预算编制流于形式，执行不力

房地产企业的项目周期长，一个项目从招标、拍卖、拿地、竣工、销售的时间跨度较长，不确定的因素多，风险大。

因此为了防范风险的发生，科学的预算编制尤为重要，但是目前房地产企业的预算编制仍然存在着很多的问题：一方面，目前大多数的企业缺乏长远的眼光和全局的思维，不会科学地制定预算编制，只是照搬其他公司的预算编制方法，或者以去年的历史数据为依据，缺少对于市场环境的分析，降低了预算的可执行性，致使预算的可操作性不强。另外一方面，预算编制制定后，执行力度弱，缺乏相应的监督，使得预算管理工作无法有效落地，与预期相差甚远。同时，预算编制缺乏灵活性，在很多方面过于强调预算的刚性，使得预算工作无法适应市场与业务的变化进行灵活调动，最终导致预算工作无法持续推进[4]。

（四）缺乏有效监督管理和严格的绩效考核

第一，房地产企业需要根据自身的发展情况和发展阶段来对预算过程进行有效的监督，但由于目前房地产企业依然是以传统的管理模式为主，导致预算执行过程中缺乏有效的监督管控，企业并没有投入足够的人力、财力、物力来对业务全过程全流程加以监控。

第二，房地产企业进行具体预算执行的过程中，管理层没有认识到绩效考核的重要性，认为预算与绩效并没有联系，就没有制定完整的绩效考核制度，未能调动起员工的积极性，致使员工不能发挥主观能动性参与其中。同时由于岗位设置不明确，权责划分不明晰，无法严格地对部门和员工绩效进行考核，预算管控的效果无法得到真正的实现。

（五）预算管理信息化程度较低

二十一世纪作为信息时代，科学技术飞速发展对现代社会和房地产企业的经营理念、发展方向和管理模式产生了极大的影响。目前我国房地产的问题面临着复杂多变的社会形势与严峻的政策要求，致使房地产企业必须抛弃传统的管理模式，为了提高企业的经营水平，需要构建更加精细化的管理方式和更新的发展理念。

目前，我国房地产企业规模庞大，企业之间竞争压力加大，市场经营复杂，复杂的数据计算都需要建立更加高质量的信息化平台，但目前我国房地产企业的信息化程度较低，主要有以下几个方面的原因：第一，企业对于财务信息化的认识不到位、投入不够，导致在预算编制的过程中，仍然采用传统的表格进行分析，没有引进更加高端的软件，同时没有专业的技术人员对系统进行改善优化。第二，全面预算管理需要完善的办公软件的支持，但目前企业的办公软件仍然出现各种故障，比如系统界面崩溃、计算数据缓慢、硬件设备落后等等，致使在预算编制的过程中很容易出现偏差，并且还加大了工作人员的工作量，无法及时地处理信息。第三，缺乏专业的信息化系统平台，房地产的业务规模庞大，企业各项业务数据、财务数据、工程数据众多。因此，需要庞大的数据库进行连接，并且各部门对于数据的要求不同，计算方式不同，各个平台之间无法建立联系，内部信息传播中断，致使信息化系统平台的实用性不高，最终导致工作效率降低。

四、房地产企业全面预算管理的对策分析

（一）提升房地产企业工作人员的重视程度

房地产企业要想彻底地实行全面预算管理，获得全面预算管理给企业带来的好处，就需要加强全员对于全面预算管理模式的重视，为实践全面预算管理打造良好的工作氛围，为推进全面预算管理打好基础。房地产企业的领导层和管理层需要摆正自己的心态，树立正确的预算管理理念，改变传统的以财务人员为主导的预算管理，将自己作为实施全面预算管理的领头人，定期在企业内部进行宣传和培训，聘请专业人士来企业进行培训、演讲，增强全体员工对于全面预算管理的重视，培养良好的工作氛围，自觉主动参与到预算管理的工作中。同时，财务人员还需不断地完善自身，持续学习，紧随时代的步伐，分析市场经济的形势环境，及时地对企业的预算管理进行优化改进。

（二）制定完善的全面预算管理制度

房地产企业完善的全面预算管理制度是预算管理制度落地的基础，是企业规范业务流程的重要保障。房地产企业应该根据自身的经营环境和战略发展方向以及外部市场环境的变化，完善企业内部全面预算管理组织框架，制定全面预算管理组织体系，设立专业的全面预算管理机构，包括预算决策层、预算管理层、预算执行层。比如，决策层由总经理负责领导，组织企业预算相关的专业人员，根据企业的战略目标、各部门的预算需求，制定预算方案。管理层负责公司预算管理的持续改进，当发现预算管理工作问题时，及时向决策层汇报，对总预算编制进行组织协调，同时还要负责预算执行等等。而执行层作为直接承担预算责任的主体，将预算的工作细化分类给每个部门岗位，确保预算的执行性。

（三）科学制定预算编制，加强财务资金管理执行力度

首先，房地产企业要根据市场环境以及政策出台等外部环境因素，结合自身的战略发展方向、经营特点、内部资源条件等内部因素，构建以业务预算为基础的年度预算体系，将企业的人力、业务、资金、资源进行高度整合。专业的预算管理成员根据各个部门的情况和企业的具体情况，将企业的战略目标进行科学的细化与量化，制定长期、中期、短期目标，包括项目的周期预算、年度和月度的现金流预算等等，通过不同阶段的预算达成，落实战略目标。其次，对于房地产企业来说，必须对预算管理进行有效的落实，重点加大财务资金管理的执行力度。

根据企业的全面预算规章制度，规范企业业务流程，企业的监管部门加强对业务事前、事中、事后的全过程监控，严格执行项目审批程序，对于不合理的、流向不明的资金及时上报处理。

具体可以通过信息系统，利用大数据以及人工智能的监控，对资金的流动进行灵活监控，严格控制资金的流向，避免人为因素的影响，对于不明确的资金审批不予通过，负责人核对之后再进行处理。灵活地根据市场变化与企业管理模式的改进，灵活调整，防止风险的出现。

（四）加大监督机制完善激励机制

一方面，房地产企业为了保证全面预算管理得到有效落实，必须加大对预算执行过程中的监控，以企业的“授权程序”和“报批程序”为基础，对事前、事中、事后全过程监督。将项目成本费用、销售收入及回款、项目开发费用作为预算控制的重点。明确各个岗位的权责，遵循“谁使用、谁承担，谁管理、谁控制”的原则，充分发挥预算管理部门在预算中的监督作用。

另一方面，要对绩效考核加以重视，对绩效指标的完成度加以关注，没有考核，管理工作、执行力度就无法得到保证。根据部门的现状对绩效指标进行分析，对财务、成本、销售、内部管理等部门特点设立细化指标，在此基础上设立奖励机制，要让考核机制与员工的薪酬挂钩，激发全体员工的积极性[5]。

（五）加大信息化平台的建设

加大信息化平台的建设可以帮助企业提高运营效率，把控企业运营成本，帮助企业提高信息质量，有利于企业领导做出正确的决策。实施全面预算管理信息化，建立完善的信息化建设平台，对于房地产企业在产品、技术、品牌和人才方面的转型有着积极的作用。

首先，企业应该重视信息技术的应用，依托于信息化系统的建设，提供足够的人力、财力、资源支持。对现有的信息平台进行优化，招聘专业的信息技术人员，开发符合企业价值理念的系统平台，统一各部门之间的数据口径和计算方式，加强处理数据的效率。或者购买专业的信息系统平台，促使房地产企业的信息平台逐渐完善，为后续的高效工作提供支撑。

其次，在信息平台建设完成之后，加强各部门之间的沟通交流，促进各部门之间的信息得到有效的处理，形成信息共享模式，将庞大的数据记录在企业数据库里，提高系统处理信息的能力，提高信息的质量。

最后，采用科学的数据，避免人为的干扰，帮助企业提高数据的质量，通过对数据进行监控以及对大数据和信息化的应用技术，当数据出现问题或者内外部环境出现问题时，进行及时的警报提醒，提高防范风险的能力[6]。

五、结语

综上所述，全面预算管理作为房地产企业提高内部管理水平的一种有效管理途径，已经在企业中发挥了重要作用。面对严峻的形势，房地产企业必须积极主动地深化改革、突破变局，分析企业所面临的困境，积极探寻有效的管理模式，以企业战略为导向，制定完善的预算管理体系，量身定制预算编制，加强预算全过程管控，提高预算执行力，推动预算管理信息化建设，提升预算数据的准确、安全，提高企业内部控制力量，进而持续提升房地产企业的经营效益，提升企业核心竞争力。