我国房地产市场平稳发展的政策建议

文／赵梦杰、吴庆玲 首都经济贸易大学 北京100070

引言：

随着社会不断进步，房地产行业在我国经济与社会发展中的重要性日益凸显。作为我国经济发展中的重要组成之一，房地产市场的平稳发展对公众美好生活以及经济发展至关重要。近年来，房地产市场陷入了前所未有的困境，房地产销售和投资与以往相比大幅下跌，土地市场也进入到瓶颈期，长远来看不利于促进我国房地产市场高质量发展。因此，为了进一步促进房地产市场平稳发展，有必要对现有政策进行深入分析，了解供给端和需求端等政策对房地产市场发展的影响。针对目前房地产市场发展中的不均衡以及公共服务不均衡导致房地产市场区域分化等问题，采取行之有效的措施进行解决。从协调市场与保障以及破除体制机制障碍等方面入手，最大限度地为我国房地产市场平稳发展保驾护航。

1.现阶段主要房地产政策及影响

1.1 集中供地政策意在稳地价

新时代背景下，为了促进房地产市场平稳发展，应当进一步剖析各类政策出台意义。例如，集中供地政策的出台就是为了稳地价。就房地产开发成本来看，土地占据了近四成，正是由于土地资源的不足进而对房地产供给产生了相应的影响，最终致使房价上涨。就2021年集中供地的成交结果来看，首轮供地竞拍十分火热，在部分热点城市中表现得尤为突出，溢价率相对较高。但是，次轮供地竞拍阶段，部分房地产企业竞拍需求大大降低，流拍率与首轮相比大幅提升。结合首轮和次轮竞拍结果来看，相关政策的出台起到了关键性作用，特别是对竞拍和土地出让规则的调整，以及对购地资金审查力度的加强和限制溢价率等，促使两轮土地竞拍结果的差异性大大增加。首轮出让规则注重“竞自持”“竟配建”等，房地产企业能够利用扩大配建等方式转嫁成本，从而致使土地价格提升。而次轮竞拍则是更加注重“竞品质”，这种规则在一定程度上挤压了房企利润，迫使房地产企业不得不进行转型。所以，从这一角度出发，房企分化的现象将进一步加剧，资金充足且成本控制较好的企业在市场中的竞争力将大幅提升。

1.2 房地产金融审慎管理制度意在防风险

房地产金融审慎管理制度的出台其根本目的意在防风险。具体而言，针对房企首先是限制供给端资金流向，比如受到贷款集中度管理而导致的贷款降低，或者信托贷款等的降低；其次，对于房企可以在需求端降低分为不同的当地，这一措施将有效控制房企加杠杆的幅度。另外，从公众的角度出发，一般是包括贷款利率和首付比例等相关政策，能够直接影响公众购房。出台政策的根本目的是把握好不出现系统性金融风险的底线，进一步减小房产向金融传染的风险。

1.3 需求端政策意在限制投资需求和稳定预期

目前来看，需求端政策的调整是作为常见的一类房地产调控政策。2021年，我国出台了“限跌令”和“二手住房成交参考价”等政策，在根本上对价格进行了控制，实现了稳房价的预期目标。首先，在政策的影响下，各银行对二手房贷款的发放将立足于政策的相关规定，尽管最终成交价格与参考价存在出入，但是在根本增加了二手房首付比例。其次，对部分中介机构行为的规范，在一定程度上促使房价预期更趋合理，有效保障了房地产市场交易的科学性。以“限跌令”为例，其出台的主要意义还是在于控制价格，只不过由控制“涨”变为了“跌”，意在保障房地产市场的稳定发展。不仅如此，“限跌令”的出台有效遏制了房价下跌过快的现象，为房地产行业高质量发展奠定了基础。

1.4 供给端政策意在增加房地产供给

目前，供给端相关政策的出台，为房地产供给的增加起到了一定的推动作用。不仅仅停留在增加商品房供给与优化住房供给体系的阶段，构建共有产权和保障性租赁住房等的保障体系成为当下研究重点。2021年，国家相关部门在住房保障体系建设中创新性地提出了诸多新的建议，如明确住房保障体系顶层设计等，政策内容着重从金融、土地和审批等环节进行了规定。另外，供给端政策还着重强调了青年人群在大中城市的住房困难等问题，未来预计还将陆续出台新规定，为保障性住房发展提供必要的支撑。

2.把握房地产调控政策逻辑

2.1 房住不炒的基调始终未变

近年来，随着社会不断进步，为了实现高质量发展的目标，应当突破以房地产为主要发展模式的约束，降低对房地产市场的依赖性。早在2016年，我国便提出了“房子是住的，不是用来炒的”目标，进一步明确了房地产发展的定位。为了有效落实“房住不炒”的政策，应当积极推动住房租赁金融体系等的优化，以期达到“稳预期”的目的。不过，值得注意的是，部分区域仍然停留在传统发展理念上，缺乏必要的创新。并且随着房地产市场区域分化的日益严重，未来房地产政策的出台将更加注重“因城施策”。

2.2 预防房地产风险向金融体系传染是底线

为了保障房地产市场稳定发展，国家相关部门积极推动重大金融风险攻坚。随着一系列调控政策的出台，部分企业信用风险得到了有效缓解。就现阶段发展情况来看，房地产在金融风险中仍然存在较大的隐患，所以必须警惕房产风险向金融体系传染。落实到具体防范措施中，一方面要减小房企发展过程中存在的风险，另一方面还应减小金融体系与房地产之间的关联。所以，从这一角度出发，现阶段房地产企业监管的重心转向为对金融体系资金向房企流向的控制。从房地产企业角度出发，三道红线对其加杠杆进行了有效限制。同时，贷款集中度管理的实行也对房企融资规模等进行了限制，通过多方发力，将有效遏制房地产风险向金融体系的转移。

2.3 稳发展和防风险需要动态平衡

近年来，为了促进房地产市场平稳发展，应当把握房地产调控政策逻辑。对于房地产“三稳”政策向“两维护”政策的转变，恰恰体现了房地产风险释放的底线原则。维护消费者权益和房地产市场平稳发展的目标在多项座谈会中均有所体现。不仅如此，就现阶段我国经济发展情况来看，受到供给冲击和需求收缩等多项压力，出台新融资政策一方面能够有效促进房企风险的释放，另一方面也实现了稳发展和防风险的动态平衡。

3.当前国内房地产市场发展状况及存在问题

3.1 国内房地产市场发展不均衡

近年来，随着社会不断进步，推动房地产市场平稳发展成为新时期研究重点。但是，就目前国内房地产市场发展情况来看，发展不均衡是导致房地产市场萎靡的重要因素。具体而言，现阶段国内房地产市场呈现出两极分化的发展趋势，一、二线等热门城市的房地产市场发展如火如荼，三四线城市房地产市场萎靡不振。不过，由于部分城市限购政策的出台，在一定程度上促使三四线城市房地产市场开始回暖。对于房地产市场的发展情况而言，价格无疑是衡量其实际发展的重要因素。国家相关部门曾多次提出去库存的目标，而去库存的主要对象也是针对房地产市场较冷的三四线城市。但是自相关政策出台以来主要是一二线城市房地产市场的变动，三四线城市仅仅是在周边热门城市的带动下房价略微上涨，房地产市场两极化发展的趋势愈发严重。

3.2 房地产市场调控政策缺乏持续性

新时代背景下，推动房地产市场平稳发展成为新时期公众关注重点。但是，就目前房地产市场发展情况来看，调控政策缺乏持续性导致房地产市场发展受到约束。结合以往房地产调控情况来看，时间大多在2年左右。每当房地产市场回暖，相关调控政策便接踵而至。而房地产市场遇冷，便出台一系列挽救政策。土地财政在一定程度上加剧了各区域政府对房地产市场的依赖，进而导致相关调控政策的出台缺乏长远性规划，房地产市场的稳定性难以得到有效保障。另外，在实际调控手段方面，往往也是通过抑制需求等方式进行调整，缺乏科学性谋划。然而，只要市场需求不被清除，那公众的投资需求便不会彻底消失。因此，房地产市场调控政策的不持续性导致房地产市场发展受到制约。

3.3 公共服务不均衡加剧房地产市场区域分化

随着社会不断进步，为了促进房地产市场平稳发展，应当进一步挖掘房地产市场发展过程中存在的问题，进而有针对性地进行调整。就目前来看，公共服务不均衡加剧了房地产市场区域分化。一般而言，公众住房需求不单单是空间，还包括了基础设施、公共服务和就业等多重需求。但是就我国公共服务空间分布来看，公共服务极不均衡，表现为一定的城市关联性。往往是城市能级越高，其公共服务资源越丰富。尤其是发展较好的中大型城市与落后的小城市之间，其差距一目了然。例如，医疗和教育等优质资源往往集中于城市的核心区域，在一定程度上催生了“学区房”等新名词。公共资源的过度集中导致住房资源稀缺度大大提升，在部分城市表现出“一房难求”的局面，公共服务的不均衡加剧了房地产市场的区域分化。

3.4 住房潜在需求增大与有效需求不足的矛盾

新时代背景下，为了保障房地产市场平稳发展，应当进一步摸清房地产市场发展存在的问题，进而采取行之有效的措施进行解决。就目前来看，住房潜在需求增大与有效需求不足的矛盾是影响房地产市场发展的重要因素之一。结合其他地区房地产市场发展经验来看，在房地产泡沫濒临破裂时通常都会有一些相同因素，对其进行深入分析可以发现，城镇化进程的快速结束是导致这一问题的重要诱因。就我国城镇化进程而言，仍然处于持续推进过程中，这也是保障新增住房需求的重要因素。但是，与城镇原有居民相比，外来人群的住房支付能力较弱，这一因素对住房潜在需求向有效需求的转化起到了一定的制约，因此导致住房潜在需求增大与有效需求不足的矛盾。

4.促进我国房地产市场平稳发展的建议

4.1 协调市场与保障，优化住房供给体系

随着社会不断进步，推动房地产市场平稳发展成为新时期公众关注重点。受到传统发展模式等的约束，房地产市场发展并非一帆风顺。为了保障房地产市场发展的稳定性，应当进一步协调市场与保障，优化住房供给体系。随着房改的持续推进，我国住房供求与以往相比也实现了相应的改变。以往住房总量不足的问题不复存在，转而代之的是从量丰富与结构性不足之间的矛盾。结合我国实际情况来看，在未来的一段时间内，房地产市场的住房供求矛盾在经济发达的一二线城市中将会更加突出。为了缓解这一矛盾，可以从协调市场与保障入手，具体包括以下几方面：首先，提升保障性住房供给。相关部门应当加大保障性住房供给力度，以政策和制度为抓手，解决相关群体住房问题，强化住房保障体系建设。其次，推动住房租赁市场发展。相关部门应当对市场主体行为进行规范，最大限度地保障租户自身权益。同时，对现有租房政策进行完善，加大租赁住房规划建设，鼓励并支持相关企业将闲置住房作为长租房进行出租，为租房群体提供必要的保障。通过构建以长租房为主的住房新体系，为各区域住房问题提供新的解决思路，保障房地产市场平稳发展。

4.2 破除体制机制障碍，稳定住房消费

近年来，随着社会不断进步，为了保障我国房地产市场平稳发展，应当突破传统发展模式的约束，破除体制机制障碍，稳定住房消费，为房地产行业高质量发展打下坚实的基础。就目前我国房地产市场来看，高水平的潜在住房需求能够有效缓解房地产市场面临的诸多风险。具体而言，我国可以通过优化住房消费机制，破除住房潜在需求向有效需求间的转化障碍，立足于我国实际情况，探索行之有效的发展模式，进而为房地产市场平稳发展提供必要的保障。具体可以从以下几方面入手：首先，破除体制机制障碍。相关部门可以从完善收入分配入手，明确现阶段实际住房需求，最大限度地保障住房需求合理释放。其次，优化住房公积金管理制度。结合新时期发展目标对公积金制度进行优化，从多个角度入手保障相关人群的住房消费。最后，鼓励农民工落户。各区域主管部门可以结合实际情况优化户籍制度，创新人口管理模式，保障农民工基本权益，强化农民工住房消费能力，支持并鼓励其在城镇落户。

4.3 多方发力，稳定房地产信贷环境

新时代背景下，为了促进房地产市场平稳发展，应当突破传统发展模式的约束，多方发力，稳定房地产信贷环境。具体可以从以下几方面入手：首先，构建金融机构宏观审慎评估体系。结合房地产市场发展情况，加强对行业贷款结构和稳健性以及贷款集中度等的统筹考量，包括房企贷款偿还能力等。同时，明确房地产行业自我纠查水平，结合实际情况开展金融压力测试。其次，借鉴其他地区先进经验。比如其他地区推行的房地产金融宏观审慎管理框架等，与自身实际情况相结合，优化债务收入比限额等相关指标，提升房地产企业自我风险管理水平。最后，开展融资动态监测。房地产企业应当对现阶段整体融资情况进行全面动态监测，利用大数据等新兴技术进行统筹分析，最大限度地保障信贷政策环境的稳定性。

4.4 多措并举，稳步推进房地产长效机制

近年来，随着社会不断进步，促进房地产市场平稳发展成为新时期研究重点。为了推动房地产市场平稳发展，应当突破传统发展模式的约束，多措并举，稳步推进房地产长效机制。简单来讲，房地产市场平稳发展的根本在于构建一套科学合理的长效机制，建立在房、人、钱、地等要素之上开展的相关研究。从房的层面出发，一般是结合土地和金融等相关政策，积极推进保障性住房等的发展，构建一套相对完备的住房供给体系，进而为房地产市场发展提供必要的支撑。从人的层面出发，主要是针对收入分配和户籍改革等政策，这也是影响房地产市场高质量发展的重要因素，需要从制度等层面出发统筹分析。从钱的层面出发，现阶段已陆续实行房地产贷款集中度等政策，未来在居民债务收入比等方面也会进行相应的改革，最大限度地促进房地产金融审慎管理制度的优化，从而为房地产市场平稳发展奠定基础。

4.5 商业银行主动作为，保障房地产市场平稳发展

新时代背景下，为了促进房地产市场平稳发展，商业银行应当主动作为，明确房地产市场相关政策的出台意义，从而为房地产市场发展的稳定提供必要的保障。就2021年相关金融发布会的内容来看，仍然存在金融机构对房地产企业融资管理政策不理解的现象，导致房地产企业融资受到影响。所以，从这一角度出发，商业银行应当进一步挖掘房地产政策的出台意义，理解并遵循金融审慎管理制度的相关要求，确保房地产行业贷款正常发放，从根本上解决房企融资难的问题。另外，商业银行也应主动承担相应的责任，有条不紊地开展信贷业务，给予优秀房地产企业必要的支持，通过市场化的方式缓解房地产企业面临的风险，进而为房地产市场平稳发展提供相应的支持。

结语：

总而言之，随着经济与社会的不断进步，房地产市场传统发展模式显然无法满足新时期发展需要，亟需采取有效措施进行调整。所以，从这一角度出发，为了促进房地产市场平稳发展，应当进一步明确现阶段房地产市场发展中存在的诸多问题，了解相关政策对房地产市场发展的影响，把握房地产调控政策逻辑，多措并举，稳定房地产信贷环境，稳步推进房地产长效机制，从不同角度出发，保障房地产市场平稳发展。