国有投资性房地产数字化体系建设探析

邵欢

摘要：国有企业作为一种生产经营组织形式，商业性和公益性是其必须兼具最基本的特点，保障国有资产的保值和增值是国有企业最基本的价值追求。当下，在国有投资性房地产的管理层面中仍然存在着诸多不足之处，还需要不断探索，做到科学有效实现管理目标。文章通过联系基层工作实际，探究当下优化国有投资性房地产管理对于W集团公司工作开展的重要意义，同时对目前投资性房地产管理和系统建设情况存在的不足和问题进行剖析，从投资性房地产资产全生命周期管理的角度出发，并据此构建投资性房地产数字化体系框架模型，将全过程管理。比如：资产评估管理、资产租赁管理、资产税收管理、资产台账管理、资产产权管理都纳入资产数字化系统中，并与集团财务系统、OA系统等各系统进行融合集成。同时提出几条具有针对性的数字化系统建设保障措施，促使全集团的投资性房地产管理迈向规范化、科学化、法制化、信息化和标准化，确保提升管理效益和经济效益。

关键词：投资性房地产； 数字化 ；框架模型； 保障措施

国有资产是指国家拥有的各种财产、物权的统称。投资性房地产是国家财产中的一项重要内容，加强投资性房地产资产管理，堵塞管理漏洞，是确保国有资产保值增值的客观要求。随着数字化改革深入，迫切需要探索国有企业资产数字化管理，与时俱进地实现互联网时代国有资产的有效管理，解决传统国有资产管理模式存在的弊端。

一、国有投资性房地产管理的优化在国企工作中的作用

国务院国资委印发的《关于加快推进国有企业数字化转型工作的通知》，不仅确定了国企在数字化转型方面的方向、基础、举措和重点，还开创了一个关于国企数字化转型的新篇章，并且主动指引国有企业准确识变、科学应变、主动求变的能力，加速传统动能的改造与提升，培育新动能。2021年，浙江全省全面推进数字化改革，形成全省重大需求、多跨场景应用、重大改革“三张清单”。由此，浙江省众多国有企业围绕“数字企业”建设总体目标，持续推动数字化改革做深做实，各国有企业数字化转型全面进入了提级升档的新阶段。

这一时期，随着各国有企业在社会经济发展中的地位日趋重要，国有企业资产规模也日趋增大，继续沿用原来的财务核算功能，对资产进行管束，明显不适应新时代国企资产管理的需要。加之管理缺乏科学性和精细性，在国有企业中资产管理混乱的状况时有发生。近几年来，国资委一方面梳理并理顺其相关职责，一方面根据其职责出台了一系列加强国有资产监管的文件。假如国资委及其相关的管理体制属于国资保护的第一股势力，那资产管理软件则是国资保护的次要力量。所以只有在不断的发展中，运用现代化的管理手段，才能使企业的资产管理更加科学化、透明化、精细化、规范化、动态化。

对于W集团公司这样一个典型的资产密集型企业，更需要一个细致的、标准化和集成化的解决方案。资产管理数字化体系能支撑“数字智治”业务应用，解决国有企业多层级的经营管理需求，并提升基于大数据分析的内部管理风险感知、智慧决策和管控能力，促进对各业务、各单位内部管理的可视可控。国有投资性房地产在国有企业资产中占有一定的份额，其数字化体系建设能够完善国有企业数字化改革业务应用重要一环，促进数字化改革的规范性、高效性与整体性。

二、W集團公司投资性房地产管理现状

（一）W集团公司简介

W集团公司2016年9月在浙江省海洋港口一体化中，整合进入ZJS海港集团。W集团公司作为ZJS海港集团在“一体两翼多联”港口格局中浙南港口的区域性管理公司，是浙南、赣东、闽北地区最大的港口企业和WZ港口建设发展的主力军。W集团公司主要负责港区的公共码头及其配套物流业务的投资建设和经营管理，同时市区老港区承担城市生活旅游客运功能。W集团主要负责港口公共码头及相关物流服务的开发与运营，而老港区则承担着市内生活旅游客运职能。

经营范围包括港口集疏运，货物装卸、仓储、运输、理货、拖轮助泊、引航以及港口资源投资建设开发等服务，还包括消纳工程泥浆和渣土等。“十四五”时期，W集团公司着力加快应用新科技建设智慧、平安、绿色港口，为ZJ海港奋勇担当“重要窗口”建设的重要先行官作出贡献。在近些年，国资委一方面梳理并理顺其相关职责，一方面根据其职责出台了一系列加强国有资产监管的文件，强调了对国有资产管理的重要性。同时W集团公司资产的拥有量也在不断增大，对资产的统一管理，建立完善的集团公司资产管理体系已成为W港的一项重要的工作。

（二）W集团公司投资性房地产资产存在情况

W集团公司名下投资性房地产总面积约8.58万平方米，其中办公用房约4.12万平方米，占总面积的48%；商业约1.97万平方米，占总面积的 23%；停车场等约1.18万平方米，占总面积的14%，其他自用或暂不出租资产1.31万平米。多数投资性房地产处于老市区核心地段。

（三）投资性房地产资产管理和资产系统建设现状

W集团公司投资性房地产授权其下属分公司进行统一经营管理。该公司以资产出租为主业，承担W集团公司自有房产和“老港换新港”带来的码头、岸线等物业资产的统一经营管理，提高了资产管理的专业性和高效性，最大限度地确保国有资产的保值增值。

W集团公司目前数字化转型工作刚刚起步，对投资性房地产管理还需要进行进一步系统化、标准化的提升，以实现与其他板块、与基层公司之间的高效协同联动，而如何找准切入点，打破数字壁垒，使数字化转型精准落地也是我们今后的探索方向。

三、投资性房地产管理的问题

（一）投资性房地产管理体系不完善

投资性房地产管理体系的建立，不仅需要综合考虑公司领导层的决策、管理层的把控以及业务层的操作，也需要明确长期方向、权责定位和职能划分。目前W集团公司尚未建立完善的投资性房地产全生命周期管理体系，没有打通投资性房地产的购置、出租、处置、核算等各个环节，使得客户与资产之间、合同与业务之间、管理部门与财务部门之间都缺乏稳健的桥梁，甚至可能因为信息的不对称而让资产管理存在一定的漏洞。而体系的完善可以更好地反馈业务运用，从而形成良好互动的业务闭环。

（二）投资性房地产管理制度不健全

鉴于国有资产的重要性，很多法律法规从不同角度对国有资产的管理进行了规范和明确，W集团公司也不断推进制度建设，陆续制定了固定资产投资项目计划管理办法、固定资产管理办法、资产评估管理办法、重大资产处理办法等企业内部多项国资管理制度，但目前没有出台具有系统性和实操性兼具的投资性房地产管理制度。除此之外，其制度与数字化系统的应用结合也并不完善。

（三）使用效率亟待提升

因目前投资性房地产管理台账均为手工登记，资产实物管理部门不同经办人员在登记的信息过程中也可能存在多个口径，再加上业务和财务部门之间的壁垒，资产管理流程中存在监督管理缺失的风险。而管控范围未全面覆盖资产管理的全流程，导致资产实际信息与账面不匹配的情况，也可能影响管理层对该项资产的决策判断，无法实现资产的优化配置，甚至让部分资产可能处于长期闲置状态，无法得到充分利用。

（四）会计核算准确度不够

一些国有投资性房地产管理与财务管理各自为政，资产的确认、计量、状态不够准确，对于资产的使用状态信息缺乏及时跟踪，业财环节存在一定的时间差和信息差，可能致使相应负责的财务人员对该内容核算不甚准确，甚至有可能存在一定的税务风险。如因信息化程度较低，缺少可以直观统计租金金额和所属期限的电子化系统，使得租赁收入分摊主要依靠财务人员手工核对，而手工核对中容易出现的差错又会降低会计核算的准确性。

（五）数字化程度低

随着大数据、物联网、以及移动互联网的持续发展，对资产的监管提供了有效的技术手段，但是如何利用成了目前首要考虑的问题。国有企业为了适应地方国资管理和自身的管理需要，编制的报表大多纷繁复杂、种类繁多，而大部分的报表资料都是经过“人工加工”的，这些报告都不够准确并且时效性不高，无法反映实际情况，报告的技术含量也很低。如今尚未建立统一的、系统的、专业的国有投资性房地产管理系统，这严重制约了国有企业资产管理的数字化水平提升，而数字化水平的不足又让各个环节相互孤立，数据在系统间横向传输不通畅，导致资产管理者不能很好地运用手上的资产创造更大的经济价值。

（六）数字化复合型人才的短缺

国有企业多属传统行业，传统行业中人才辈出，然而数字技术人才尤其是懂得“业务+技术”的数字化人才普遍缺乏。大数据、云计算、区块链、物联网、人工智能等技术的快速发展，为数字转型提供了支持，并且依靠数字化人才来实现。国企薪酬制度不能很好地反映人才市场的价值变动，薪酬体系与市场脱节，而相对缺乏的数字化财务人员，往往会因薪酬低等问题而不愿意继续在国企工作。目前企业资产管理人员都是从企业管理、财务管理等方面转型，投资性房地产管理经验主要靠日常工作摸索积累，该管理领域对专业知识的要求非常高，一旦资产处置不当，评估审计发生偏颇，均有可能造成国有资产流失的严重后果。

四、投资性房地产数字化体系框架模型

通过引入目前国际流行的EAM管理理念，搭建投资性房地产数字化系统来关注投资性房地产资产全生命周期的管理，实现对资产可视化、可控化、规范化和流程化的管理，使得投资性房地产管理各环节互动和信息共享，确保管理全过程在有效的管控视线，以实现企业资产与生产经营的紧密联系，改变陈旧的事后监控、静态监控的现状，改变监控效应滞后的通病，通过对企业的财务状况、生产经营状况的实时地、动态地监控，解决监管不到位，信息缺失的问题，从而实现企业精细化管理。

通过投资性房地产数字化体系建设，基本达成以下主要效果：

实现投资性房地产资产全生命周期管理；

实现实物资产与账面资产的统一；

发挥资产优势，提高资产使用效率，降低资产闲置率；

合理掌控资产配置状态，优化预算管理；

实现对资产价值、资产运营情况实时、动态跟踪和分析；

推进投资性房地产管理工作标准化；

实现企业经营考核评价。

结合层次分析法，构建层次框架模型，如图1所示。

（一）资产台账管理

首先通过建立统一的资产台账（例如资产购置成本、资产使用年限等），管理资产调配与处置，分析资產利用情况。通过建立全面系统的投资性房地产资产台账，并获取财务系统的集成信息，摸清、跟踪资产动态变化状况，记录、计算资产利用效率，从而做到摸清家底，账实相符。

（二）资产评估管理

当资产发生转让、租赁等情况，通过投资性房地产数字化系统进行资产评估流程。可以通过资产评估管理快速查询和掌握发生变动的资产及其相关信息。系统将在资产评估完成后自动更新资产变动信息，及时反馈出资产的信息，统一管理资产评估信息，能方便集团内部信息共享。

（三）资产产权管理

通过在投资性房地产数字化系统里面建立资产权属证信息记录，包括土地、房屋、权证所有人、功能等信息，进行动态变动管理。通过系统使资产权属证数据信息共享，能够快速查询相关资产的权属证信息，和相关报表的输出。包括产权转让管理、产权无偿划转管理等。

（四）资产租赁管理

租赁管理包括承租客户管理、资产租赁计划申报及租赁项目的核准与备案、招租、续租、转租、租金管理、租赁合同管理等内容。

投资性房地产数字化系统将根据现有的规范的租赁核准流程进行分析并应用在系统中，申请人根据设计完成租赁流程在系统中展开申请工作并只能按照确定的核准节点逐步进行审批：

第一，系统将对各个流程节点必须提供的内容进行控制，如：资产租赁申请时必须输入资产名称、招租时间、租赁类型、出租面积/数量、出租期限、出租价格等内容，在资产价值评估完成后必须输入资产出租价格及上传评估依据相关文件；价格确定后必须上传出租方案附件才能进入审核审批；合同签署完成后必须提供合同编号或合同其他信息才能关闭租赁申请流程。

第二，系统将对租赁管理中的数据进行分析、汇总提供租赁计划申请表、租赁情况备案表、出租资产到期表、各类型或各公司资产出租金额表等报表，并能根据指定规则对出租将到期的资产进行提示。

第三，租赁经济状况分析（租金、总可出租面积、已出租面积、出租率等数据横向纵向比较）。

（五）资产税收管理

投资性房地产的购置、出租、处置等各个环节都涉及税收管理，涉及的税种涵盖房产税、城镇土地使用税、土地使用税、印花税、增值税、城建税、教育费附加、契税等各项税种。尤其是房产税，出租期间从租计算，闲置期间从价计算，需要建立完善且准确的台账进行管理。为规避税收风险，提高税收数据的准确性，将税收管理也纳入数字化建设体系。

（六）与其他系统的协同

1. OA系统接口

将投资性房地产数字化系统相关流程审批节点传输到OA系统中收件箱中，用户登录OA系统查看收件箱，可以根据单点登录链接登录到投资性房地产数字化系统进行审批相关流程节点。

2. 财务系统接口

投资性房地产财务管理主要是从财务核算的角度，从收入分配、折旧、金额等各个角度对集团公司的总资产进行了全面的核算，资产管理是指对企业的日常经营的活动进行严密的监督与管控，强调对其整个经营过程的全面管理，用简单的话说就是前面的是静态的管理，后面的是动态的管理。投资性房地产数字化系统与财务系统集成，形成互补，为企业提供既有宏观性，形成精细化管理统一管理平台。将投资性房地产数字化系统相关涉及资产价值变换信息，例如资产核销、资产评估、资产转让等相关信息传输至财务信息进行处置记录。利用数字技术对国有投资房地产和财务信息系统进行有效的整合，利用数字技术进行分析、预测，利用现代手段进行管理，并利用数字化数据进行综合应用。国有资产管理与财务管理融合流程图如图2所示。

五、投资性房地产数字化系统建设保障措施

（一）健全投资性房地产资产管理体制机制，使资产管理有据可依

1. 完善投资性房地产的管理体系

建立健全的管理体系是提高房地产投资资产经营质量的关键。由集团公司财务部牵头，监督并帮助集团下属各企业建立系统的、操作性强的国有投资性房地产管控制度及体系，将财务管理和绩效管理贯穿投资性房地产资产管理过程的全过程，推进工作程序标准化，明确并强化责任，确保国有投资房地产的经营有法律依据，从制度上为国有投资房地产的经营提供有力的保障，从而建立和完善国有资产的管理体系。

2. 理顺投资性房地产资产管理关系

明确各级资产管理机构的职责，以现代企业“三会”管理体制为基础，建立一套集团总部领导层—总部资产管理部门层-基层经营管理层-基层资产管理执行层四级资产管理架构。构建集团总部对资产穿透的一体化、全周期的管控，下属各级投资性房地产资产管理部门职责明确，各司其职，提升管理效益。

（二）投资房地产资产租赁过程的优化与企业运营风险的防范

根据投资房地产资产的基本使用情况，可以将其分为办公楼、店铺等几大类别，并根据不同的租赁目的制定专门的投资性房地产租赁实行管理办法，在此基础上，根据公司外部经营环境和企业内部的变化，及时升级和更新业务流程，以防止因程序上的疏忽而导致的法律和税务风险。

（三）不断完善监督考核机制，加大内控力度

建立一整套实用性、操作性强，可以横向、纵向比较的绩效评价管理体系，全面系统地计量投资性房地产管理的效率和效果，对投资性房地产管理进行评估，把内控成果同绩效奖金相挂钩，以此为依据进行激励和约束，强化责任意识和担当，严格管理投资性房地产资产。

站在企业内控的视域下，将绩效评价管理体系与监督管理措施相融合，进一步提高资产管理工作效率，确保在内外部环境不断变化中及时迅速高效解决问题。在国有企业中设置资产管理内部控制专业岗位并配置专业人员，结合多种检查方式，全方位审计监督企业内部资产管理的全过程，包括财务核算、租赁方式、风险防控等各个环节，保证国有资产的保值增值。

（四）重视国有企业数字化复合型人才的选拔与培训，提高国有企业的管理能力

实现数字化转型，关键在于人才，数字化复合型人才是国企数字化转型的基础，而吸引、培养和留住人才的关键在于人才的体制。因此，我国国有企业既要加大引进和培训力度，又要建立合理、科学的人才选拔体系，必须从制度层面上加以考虑，并切实落实，要从现有的员工中选拔优秀的人才进行重点培训，包括选拔任用、考核奖励、股权激励懂技术、懂业务的复合型人才，要按照市场机制的需要，從体制上建立一个吸引、培养和留住人才的环境，从而提高集团公司职工数字素养和数字化能力充实企业数字化人才队伍。对专职经理进行数字化培训，使其能够通过动态数据库、数字化管理软件，方便对国有投资性房地产进行信息查询、分析，为领导的决策提供顾问和协助。

六、结语

在新形势下，国有投资性房地产管理工作效果的提升，可以以企业内部管理创新、方式创新为突破口，建立融合预算、内控、预警、分析和利用相集成的系统性的大数据平台，提高国有投资性房地产的管理水平和管理能力。要结合国有企业的具体情况，坚持以价值为中心、以市场为引导、以问题为导向，建立评价机制、考核机制、保障机制，加大资源投入，统筹谋划，注重战略，注重实效，不断推进。通过建立健全国有企业资产管理标准体系，形成一套可复制可推广的资产管理“标准”，切实发挥标准化体系在推动资产数字化管理中的支撑和引领作用。最终通过有效的资产管理，保证资产有效运作，提升资产使用效率，控制资产运营成本，使国有企业资产实现保值增值。

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（作者单位：温州港集团有限公司物业管理服务分公司）