限购令对合肥市住房市场价格的影响

杨春明

摘要：限购令是国家对住房市场进行宏观调控的政策之一。文章分析限购令政策实施的必要性，并以合肥市为例，通过分析限购令政策下合肥市住房价格的波动，探究合肥市限购令政策实施效果，建议建立长效发展机制、规范房地产投资、完善租赁市场、改变住房消费观念。

关键词：限购令政策；房地产价格；宏观调控

随着在长三角经济带核心城市战略地位的确立，合肥市跻身一线城市，GDP进入万亿元时代，经济快速地发展。住房市场作为合肥市经济的重要支柱之一，近几年也日新月异，住房市场的价格大幅度提高。住房是居民安居乐业的重要民生问题，所以在国家对住房市场进行宏观调控政策的指导下，合肥市对住房市场制定了一系列的限购令政策，以期引导其健康平稳地发展。

住房市场是一个复杂的市场，限购令是影响住房市场价格波动的众多因素之一，学者们从不同角度研究了限购令政策对住房市场价格的影响。徐丽林，黄小春等以厦门为例，认为限购令短期内会减少住房市场的需求从而降低住房价格，但长期内政策效果会被削弱。韩永辉，张佐敏等利用数值模拟分析，认为限购令对中小城市住房和城市投机性住房的价格调控政策效果明显。叶剑平，李嘉从住房、土地、财税、金融四位一体调控政策角度分析住房市场调控的短期效果与长效机制。朱顺则从法律角度分析限购令对住房价格宏观调控的法律依据和法律效果。本文在前人研究的基础上，以合肥市住房市场为例，分析限购令政策实施对合肥市住房市场价格的影响。

一、住房市场宏观调控的必要性

（一）住房的双重属性

住房作为人们“衣食住行”的主要构成之一，与普通商品一样具有使用功能，满足人们居住的基本需求。但住房又不同于普通商品，具有增值保值功能。由于在房地产市场的长期发展过程中，住房价格虽然短期内会有波动，但从长期来看一直保持上涨的趋势，所以住房又具有了特殊的投资属性，成了很多家庭投资的首选。住房的这种使用与投资的双重属性，使得住房市场的需求持续旺盛。

作为一种满足居住需求的普通商品，住房和其他商品一样，遵守供求定理。住房的价格受住房市场的供求关系影响。当人们对住房的需求大于市场供给时会促使住房价格上涨，相反会导致住房价格下跌。作为投资品时，住房的价格受住房的投资收益率影响。当住房的价格上涨时，能够给购房者带来较大的收益，居民会增加购买，刺激住房价格进一步上涨。当住房价格下跌时，会降低购房者的收益甚至造成损失，购房者会抛售住房，导致住房价格进一步下跌。所以作为投资品的住房，由于购房者的追涨杀跌，使得住房价格具有自我维持的特性。

无论是作为使用属性的普通商品还是作为投资属性的投资品，如果任由住房市场上看不见的手自我调节，那么如果住房需求大于供给时，住房价格上涨，住房的投资属性必然会推动住房价格进一步上涨；如果住房需求小于供给时住房价格下跌，住房投资属性也会使得住房价格进一步下跌。正是由于住房市场这种特性，对住房市场实施限购令政策是非常必要的。

（二）传统的住房消费观念“有房才有根”

中国几千年的文明使得大多数人形成了根深蒂固的观念，认为“有房才有根”，否则就会有“漂”的感觉。即便人们在某个城市工作了几十年，但如果没有自有住房，总会感觉自己是漂泊的一族，所以就有类似“北漂”的概念。而一旦购买了住房，就感觉自己在这个城市真正扎下了根，融入了这个城市，是这个城市的一员了。近些年来城市经济快速发展，吸引着越来越多的年轻人加入，而且城市的发展也远快于乡村，城市相对优越的教育、医疗、生活、文化等条件也会吸引越来越多的人努力到城市扎根。城市越来越大，城市人口越来越多，住房需求日益增长，住房价格必然会被推高而且自我维持。这也成为对住房市场进行调控的原因之一。

（三）房地产业在地方经济中的重要性

房地产业在我国产业结构中地位十分突出，在很多地方经济中的作用尤为重要，是地方GDP的重要构成部分。房地产业的兴衰，会对一个地方的经济产生重要的影响。为了维持和促进地方经济的稳定与繁荣，房地产业既不能萧条萎缩也不能发展过速。所以维持住房市场健康稳定发展，对住房市场宏观调控非常必要，避免由于房地产业的萧条导致地方经济发展放缓，或者由于房地产业发展过快带来经济增长的泡沫。

二、合肥市住房市场限购令政策的成效

由于住房市场的特殊性，如果仅仅依靠看不见的手引导市场资源进行自由配置，必然会导致住房市场失灵，所以需要看得见的手进行宏观调控引导。根据价格理论，住房市场的价格由需求和供给均衡决定。限购令政策直接作用于需求方，干预住房市場的交易，对购房数量进行限制，同时明确规定购买首套房和二套房的贷款利率不同，税收也不同。因此限购令政策会抑制住房市场的需求。当需求大大减少，而住房市场供给变化不大时，就会导致需求曲线向左平移，市场均衡点向左下方移动，住房市场的均衡价格降低（如图1）。但由于住房市场的复杂性，影响住房市场价格的还有其他很多因素，如城镇居民的人均可支配收入、城镇居民常住人口总数、商品房的销售面积等，限购令政策往往达不到预期的住房市场价格干预的效果。

我国房地产市场宏观调控经历了密集调控（2010～2014年）、放松调整（2014～2016年）、政策重启（2016年～至今）几个阶段。从2008年金融危机以后我国房地产市场一直保持高热状态。为防止房地产市场泡沫的积聚，2010年4月国务院制定了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，开启以北京为首的首轮限购。2011～2013年期间房地产市场在波动中降温。2014年以后我国GDP增长速度逐年放缓，房地产库存逐步走高。为此，央行发布了“9·30房贷新政”，支持居民合理房贷需求、放松公积金贷款条件等措施加大去库存力度。2015年国家继续促进房地产库存降低，如规定降低二套房首付比例、免收两年以上住房转让营业税等。在国家宽松化政策的指导下，这期间很多城市取消了限购限贷等政策，降低了房地产市场的库存，但同时也拉动了各地的住房价格攀升。为了促进房地产平稳发展，2016年以后在政府政策指导下各地又重启限购政策。

在国家宏观政策的指导下，合肥市因城施策也对住房市场进行了调控。2009年合肥市住房市场迎来了高增长时期，住房市场的价格、成交面积飞速上涨。为此2010年合肥市实行了限购令，规定本市户口暂停购买第三套、外地户口需提供纳税证明并禁止购买第二套、在四个主要行政区域实行央行相关政策等措施，对合肥市住房市场进行调控。随后的几年合肥市从不同方面制定了适合合肥市的住房调控措施，并取得了一定的成效。如表1所示，2010～2013年合肥市住房市场商品房销售均价在波动中明显下降，住房均价环比增长率由7.12%下降到2.06%，甚至在2012年还出现了负增长。虽然2013年有所回升，但上涨的幅度不大。合肥市住房市场的限购令政策短期内取得了较好的成效。但是到了2014年，在國家去库存的宽松化政策指导下，合肥市住房市场调控政策有所松动，商品房的销售均价环比上涨了13.9%。2015年环比增长率略有下降，但2016年又大幅度上升达到21.75%。依据国家宏观调控政策，2016年10月合肥市重启房地产市场限购令政策，发布楼市新政、重启“房十条”，调整土地供应结构、清理已供专项用地、实行区域性住房限购、实施差异化信贷、加强联合监管等政策，维持合肥市房地产市场的平稳健康发展。2017～2019年合肥市住房市场住房均价环比增长率维持在12%～14%之间，说明住房市场的价格开始稳步增长，基本维持了住房市场平稳增长。合肥市住房市场2016年新一轮限购令政策在短期内效果明显。

三、政策建议

（一）制定住房市场长效发展机制

由图2可以看出，2010～2019年合肥市住房均价随着限购令政策而波动。住房市场的成交数据表明，无论是2010～2014年的限购令政策还是2016年以后重启的限购令新政，在短时期内均具有较好的成效。但从2014～2016年合肥市住房销售均价上升可以看出，限购令对合肥市住房市场的调控效果有限，尤其是在限购政策放松或者取消的情况下。近几年来，合肥市飞速发展吸引着大量的优质企业和高端人才加入，人口急剧增加，经济发展增速超过全国平均水平。这些都决定着未来合肥市住房市场的刚性需求会继续攀升，合肥市的住房价格也会不可避免地继续上涨。如果限购令政策制定不合理，就只能在政策实施的短期内对住宅市场产生影响抑制价格上涨，而不能做到长期有效的调控，引导合肥市住房市场走上长期的健康发展道路。

（二）坚持“房住不炒”，引导住房市场平稳健康发展

随着自贸区的建立、城市大建设的推进，合肥市作为安徽省的省会，经济发展快速、科研实力雄厚、医疗教育等资源优越，人口增长速度加快，必然加大了住房市场的需求。2020年合肥市GDP突破了万亿大关，同时也大大提高了合肥市城镇居民的人均可支配收入。而房价上涨，使得房产具有了保值和增值的功能，成了很多居民投资的首选，推高了房地产的价格，也促使了房价泡沫的形成。政府既要继续促进合肥市经济的大发展，同时也要引导居民投资具有生产性、创新性的活动，以创造更多的价值。坚持“房住不炒”的目标，积极稳妥地引导合肥市住房市场平稳健康地向前发展。

（三）规范房地产投资行为，避免盲目开发

近年来合肥市房地产投资一直处于增长趋势，这是合肥市经济大发展的需要，但同时也影响着房地产市场的供给，促使了房地产价格的提高。政府要规范房地产的投资行为，通过控制土地供给、制定货币政策、实施行政措施等手段，形成适当的政策组合，既要满足合肥市经济发展的需要，又要避免房地产市场的盲目开发。针对合肥市居民住房的刚性需求，设计建造经济适用的普通商品房，减少高端奢华的房地产投资，完善房地产供给结构。

（四）完善租赁市场，改变住房消费观念

随着合肥城市价值的不断提升，年轻的城镇居民逐渐成为房地产市场的主力军，推动着住房价格的上涨，但房价收入比又使得年轻人购房举步维艰。合肥市政府一方面应该引导居民改变传统的住房消费观念，可以通过选择租赁房屋来改善居住条件，同时逐步推进合肥市住房长期租赁市场，降低居民住房租赁的税费负担；另一方面可以综合土地、税费、货币、保障性住房等政策，增加住房市场的供给，促进住房市场的均衡，引导住房市场的合理预期，争取早日实现合肥市住房市场的租购并举、租购同权与供求动态平衡。

参考文献：

[1]徐丽林，黄小春，吴晋宁，院元，卓田.厦门限购令政策对商品住房价格影响——厦门房价静态分析[J].中国市场，2013（28）：76-78.

[2]韩永辉，张佐敏，邹建华.房地产“限购令”的调控机制与政策反思——基于单中心双环城市模型的分析[J].经济理论与经济管理，2016（07）：16-18.

[3]叶剑平，李嘉.“住房-土地-财税-金融”四位一体房地产调控长效机制构建研究——基于DSII政策分析框架和ITS模型[J].中国软科学，2018（12）：67-86.

[4]朱顺.住房价格宏观调控的法律措施及成效探析[J].中国物价，2015（01）：46-48.

[5]施旖旎，苗国.中国城市住房调控话语中的刚性需求与投资需求：1998-2018[J].河海大学学报（哲学社会科学版），2020（10）：108-109.

[6]舒扬，陈铃.住房二元属性下的“限购令”对房市的影响[J].调研世界，2017（12）：8-15.

[7]尚教蔚.住房限购政策对一线城市住房价格的影响分析[J].中共福建省委党校学报，2017（12）：51-58.

[8]白仲林，孙艳华，高泽铭.商品房限购政策的实体经济发展效应研究[J].统计研究，2019（11）：37-48.

[9]李迎星，田露，杨梦.限购政策是否降低房地产价格增速？[J]系统工程理论与实践，2019（04）：906-921.

[10]荣晨，曾铮.房地产去库存形势与建议[J].中国金融，2017（21）：54-55.

[11]张可可.限购政策取消对房地产市场发展的影响[J].环渤海经济瞭望，2018，（8）：20-21.

[12]陈淑云，王翔翔，王佑辉.“两轮限购”对住房价格的动态影响[J].华中师范大学学报（人文社会科学版），2019（01）：38-49.

＊基金项目：安徽省人文社科重点项目“限购令政策对合肥市住房市场价格影响研究”（项目编号：SK2019A0665）。

（作者单位：安徽建筑大学经济与管理学院）