广州土拍，频现封顶摇号

邱永芬

5月29日下午，广州白云区嘉禾望岗东北侧AB2108014地块公开摇号，最终花落厦门国贸。在此前的竞拍中，该地块在竞拍18轮后触顶，需以摇号定买主。这是今年以来，广州土拍中出现的第5宗摇号地。

和杭州等城市相比，广州今年的涉宅土地竞拍启动不快。南都湾财社记者统计发现，截至5月下旬，广州今年总共成交10宗涉宅土地，但如今10宗涉宅地已有一半地块在竞拍中都拍至封顶摇号。

那边涉宅地土拍高潮迭起，这边一二手楼市的成交量却在肉眼可见地回调。

从克而瑞广州数据可见，广州一手住宅成交套数在3月突破1万套，从4月锐减至7000多套，5月前24日成交5000多套。与此同时，二手楼市成交也在胶着状态，持续回调。

看似割裂的广州房地产市场，究竟发生了什么？

从去年流拍，到今年封顶摇号

在5月下旬之前，白云区嘉禾望岗东北侧AB2108014地块并非香饽饽。此地块位于白云区嘉禾望岗，西邻空港大道、北侧为松园路，隔壁是地铁2号线、3号线、14号线的三地铁交会嘉禾望岗站，地块南侧为云门NEWPARK商业体、嘉禾金铂天地等。占地面积66385平方米，可建设用地面积33566平方米，计算容积率建筑面积少于100698平方米，挂牌起始价为21.58亿元。这宗地最早于2022年9月9日，和彼时广州第三批集中供地一起在广州公共资源交易中心挂牌。一个月之后，2022年10月10日第三批供地开拍之时，20宗地有2宗提前中止出让，3宗不成交，13宗底价成交，唯有海珠区的2宗地产生多轮竞价。而白云区嘉禾望岗东北侧AB2108014地块，是彼时“不成交”的3宗地块之一。

时过境迁。今年首批宅地供地中，广州在短短17天内拍出4宗触项摇号地块。在4月20日首轮供地竞拍结束5天后，4月25日，白云区嘉禾望岗东北侧AB2108014地块卷土重来，重上广州公共资源交易中心挂牌。

和去年相比，该地块的出让面积、价格都未变，但付款方式从去年的66日内付清改为签订出让合同6个月内付清。如此，显然会让房企更从容筹集土地款。

据了解，截至5月23日下午5点竞买申请止，白云区嘉禾望岗东北侧AB2108014地块一共吸引厦门国贸以及建发3家房企报名竞拍。5月24日上午8点半，该地块发生第一个报价。在26日上午10点开拍前20分钟内，又产生了两个竞价。随后土拍竞价开始白热化，短短半个钟发生15轮竞价，直至地块触及封顶价，需要摇号定主，成为广州今年以来的第5宗摇号地块。

“同一个孩子，有人抢就是宝，没人爱就是草”。土拍结束后，克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓如是感叹。

两个月5宗摇号地，今年迄今一半宅地需摇号

自今年4月3日广州产生首宗摇号地（荔湾区花地街羊城食品厂地块）以来，截至5月26日，广州在不到两个月里已拍出5宗需摇号的地块。

广州的房地产市场开始满血复苏了吗？

以白云区嘉禾望岗东北侧AB2108014地块看，虽然捅破封顶价，送入摇号池，但实际拍合成交楼面地价仅为24650元/平方米。而在地块对面的新世界云耀，毗邻地铁枢纽、商业、教育配套成熟齐全，目前在售均价6.5万元/平方米，相对之下，该地块仍显性价比。

2021年4月，该地块周边大约直线距离2公里的永泰客运站地块，成交楼面地价为27191元/平方米。相对之下，永泰地块楼面地价每平方米比嘉禾望岗地块贵了2541元。

事实上，回看今年以来产生的另外4宗摇号地块，其楼面地价也并非地块周边近年的峰值价格。

今年第一宗搖号地的羊城食品厂地块，折合楼面地价32199元/平方米。但在去年，荔湾区成交5宗涉及住宅的用地，就有3宗楼面地价比它贵。其中金桥二期地块楼面地价33198元/平方米，珠江隧道口AF020112.AF020119地块楼面地价32680元/平方米，都处于荔湾南地带。

第二宗摇号地番禺区迎宾路BA0603009地块，成交楼面地价24082元/平方米。但一路之隔的广地花园·观灏，当前在售产品最低售价为42000元/平方米起；再往万博走，在售楼盘价格更贵。

若以广州珠江新城为坐标，迎宾路BA0603009地块在番禺区无疑是最近广州中心的地块之一。而早在2021年，番禺区桥南街蚬涌村大口涌以西地块的楼面地价，就已拍至楼面地价24705元/平方米，贵过迎宾路地块。

第三第四宗摇号地块，汉溪大道北侧BA0902125地块及汉溪大道北侧BA0902011地块的楼面地价分别在32176元/平方米至33434元/平方米。早在2020年，越秀地产拿下的汉溪大道北侧地块，楼面地价就已达32405元/平方米，当前在售产品价格亦是片区风向标。

综上，虽然今年以来已产生5宗触顶摇号地，占已成交地块的一半，但其实都未及最近几年周边地块楼面地价的峰值。

不仅如此，广州自去年6月以来修改土拍规则，将“限地价+竞自持+摇号”改为“限地价+摇号”，取消了“竞自持”环节。大大降低了开发商的成本，提高其盈利空间。如今地块比往时更便宜，也意味着盈利空间进一步加大。

由此可见，今年看似“火爆”的土拍现象，情有可原。

开发商在第二轮拿地范围或扩大

“经过3月的小阳春之后，4月广州楼市成交回调在预料之中。5月还有最后一周，预计一手成交量也和4月差不多，大概率会止跌回稳”。克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓分析，虽然过了小阳春之后，广州楼市归于平淡，但是从开年以来到现在的成交数据来看，一手住宅的成交面积尽管跟2021年还有差距，但是与2022年、2020年以及2019年同期相比都是增长的，证明市场也并没有那么差。

“这也再次表明，目前楼市复苏万事俱备只欠东风，基本上该给的政策支持都会给到，现在只待疫后的经济大环境的整体复苏，从而为楼市的复苏提供支撑”。肖文晓表示，对于有资金有能力的开发商来说，正如去年流拍的嘉禾望岗地块如今需要摇号一样，在投资决策上要有前瞻性才能抢到好地，因此拿地也必须比市场整体回暖快一步才行。

肖文晓认为，今年各地不断出现的土拍摇号现象，反映部分房企拿地信心开始增强。而为了缓解在第一轮土拍拿（摇）不到地的压力，预计第二轮土拍这些开发商的目标范围也会扩大，将不再局限于市场上那些最热门的优中选优的地块。

广州中原地产项目部总经理黄韬分析认为，今年的土地拍卖市场和房地产销售市场相似，“在商品房销售端，网红的、优质的，真正的好房子，价格还是比较贵；但一般的刚需和改善房，目前仍然需要减价促销”；反映到土拍市场，好的地块会有越来越多的开发商抢夺；一些普通的地块可能就会流拍或者以底价成交。

黄韬认为，从今年形势看，开发商在销售上仍会继续减价促销。而土拍的分化现象仍会持续存在，但土拍价格将不会再出历史新高。