政策调控下房地产开发企业的资金循环与债务危机识别

梁 慧

（中山华侨城实业发展有限公司 广东中山 528400）

近年来，房价的增长情况始终是人们重点关注的热点话题，伴随着我国发展计划与相关政策的贯彻与落实，国家特别针对信贷与税收等持续颁布了一系列房地产调控管理政策，通过多年来的实施，政策所发挥的调控管理力度呈明显的上升趋势。为此，在相关政策出台的背景下，房价增长幅度被进一步抑制。同时，由于有关部门严格整顿房地产市场环境，主要反映在金融政策层面，加之金融市场发展及房地产开发企业资金链条具备一定的稳定性特点，对于房地产项目的开发或多或少带来影响。如果经济有所下滑，同时市场需求存在不足情况时，房地产开发企业可能会出现较为严重的资金链断裂情况，并且此种情况的发生概率较高。针对经济波动幅度较为明显和资金链条不稳定的背景，企业需要主动探索能满足自身发展的资金管理模式，从而为企业战略目标的顺利实现提供良好的渠道。但就当前房地产市场而言，大多数房地产开发企业在融资管理过程中还存在一些不足之处，如内部资金管理措施不力、管理工作人员个人专业能力较差、管理政策还不健全等情况，均会严重影响房地产开发企业战略发展目标的顺利实现。

一、调控房地产行业的重要原因

近年来，我国通过颁布一系列合理政策（如对信贷利率、公积金贷款利率进行控制，适当降低税收等）来控制与干预房价的增长速度，通过实施相关宏观或者微观调控政策，能够观察到房地产行业已然成为受到政府调整次数较多，干预程度更加严格的一个行业。分析其原因，是房地产行业和人民利益存在密切关联性。如果房价明显增长，人们会对其“怨声载道”。同时，房地产行业衍生的行业数量较多，如果房地产行业发展速度过快，所衍生的行业可能会面临较为明显的经济风险。为了保障各个行业能够稳定发展，国家希望房地产行业稳定健康发展，当房价增长幅度较为明显时，国家会通过颁布一系列调整控制政策对该行业进行约束。

二、房地产开发企业的资金循环分析

现阶段，国民对于房屋需求量较大，并且房地产开发企业投资注入的资金量也比较多，但是在未来房价的波动幅度不太明显。当前房屋价格较高已然成为一种普遍情况，针对房地产行业增加颁布调控政策，可能会演变为国家相关政策中的固定内容之一。国家对于房地产行业调整的重点在于资金源头，我国房地产行业想要进一步发展壮大，应该加大对资金的管理力度与强度，进一步拓展资金源头，切实提升资金的利用率。当前，我国房地产行业还过于依赖银行贷款的方式开展资金活动，国家在管理与干预房地产行业的过程中往往会立足于银行信贷，根据实际情况降低信贷的发放量，提高银行对房地产开发企业申请贷款的审核指标，增加有关调控内容。房地产行业如果想获得明显发展，首先应该确实保障资金的流通性，避免资金链出现断裂或者崩塌等不良情况。所以，房地产企业在拓宽资金获得渠道过程中，应该尽可能采取开放式融资方式。在完善企业内部融资渠道过程中，还应该根据实际情况适当地丰富与拓展外部融资渠道。

三、投资风险类型及有效识别

第一，系统风险，主要指的是对市场环境下全部投资项目均会带来不同程度的影响，并且投资者不能有效控制的风险。第二，通货膨胀风险，可将其称为购买力风险，通常指的是在投资顺利完成后，将实际收回资金和早期投入资金进行对比分析，购买力明显下降而对投资者造成的风险。第三，周期风险，根据房地产市场周期波动将其划分为四个不同阶段，即复苏和发展、繁荣、危机和衰退、萧条。如果房地产市场由繁荣—危机和衰退—萧条，在此发展阶段房地产价格会明显下降，且市场成交量呈明显萎缩趋势，通常会造成部分抗风险能力较差的投资者，可能由于金融债务因素而发生破产情况。第四，政策风险，相关政府部门在房地产投资阶段的土地资源供应、税费及金融等方面政策对投资者所造成的风险。由于房地产具备不可移动性特点，导致房地产投资者或多或少会承担一定程度的政策风险。第五，资本价值风险，主要指的是预期资本价值和现实资本价值两者之间存在明显差异而带来的风险。其中资本价值对于预期收益现金流、后期经营费用水平等方面均会产生直接的影响。并且，资本价值会伴随着收益率的改变而随之改变。此外，如果物业经营管理费用的支出水平高于预期经营费用水平，可能会导致未来经营费用风险情况的出现。

四、多角度分析房地产开发企业债务危机

（一）房地产开发企业本身

信贷成本分显性、隐性成本两种类型，其中显性成本包含贷款利息与中介费用；隐性成本包括信用成本、寻租成本及体制成本等。由此可见，财务成本属于信贷成本之一。就资金链断裂影响因素而言，通常涉及盲目扩大，负债过度及违反投资成本效益原则。相关应对策略在于有效明确销售的增长速度、最优现金余额及良好的资本框架结构等，有效降低或者控制现金流、投资及债务等相关风险问题的出现，不断强化企业盈利能力、管理能力、发展创新能力，优化与提升内源融资、权益融资、合作融资及负债融资等多方面能力与水平。就资金链断裂相关识别指标而言，货币性债务偿还满足概率、债务偿还保障概率的精确率均处于较高水平之中，长时间资金需求保障概率、经营性负债偿还满足概率所发挥的预警作用，存在一定程度的局限性。对存货周转频率、没有分配利润所占比例等项指标而言，应收账款回收概率对于资金链断裂风险的识别能力较为薄弱。就资金链调查分析结果可知，通过对部分成长型企业资金链进行调查分析，其结果显示，财务指标和资金链断裂风险预警之间存在紧密的关联性，并且偿债能力、实际运营水平及收益稳定程度在表现资金链管理风险情况方面起到积极作用。资金链断裂具体指的是企业内外调整的重要产物。一般情况下，企业资金压力较大，以融资渠道存在局限性、现金流紧张度较高、资金支付能力较为薄弱、债务偿还能力较差等表现，上述表现均会导致企业资金运转效率、效能明显衰退。此外，房地产开发资金主要来源于银行贷款，若房地产开发企业资金链发生断裂，会造成银行的不良资产数量明显增加，可能会导致金融风险问题出现，甚至会导致金融机构崩溃。相关政策（如房地产信贷标准收紧或者预售款监管力度加强等）的实施，均是从资金链上对房地产投机进行抑制的有效措施，由此可见，为了保障资金链的安全性，房地产开发企业需合理安排资金，加强资金管理工作，面对银根紧缩的状况，需提高对资金链风险的关注与重视。

（二）债务资金循环角度

一些不稳定性的债务可能导致企业出现撤资风险或者流动性风险，而确定性债务在一定程度上会为企业带来流动性冲击。所以企业应该加强对债务资金所带来的撤资风险、流动性风险的重视度与防范，调整与细化企业负债模式。就债务风险本质来讲，主要指的是盈利能力的削弱，企业对于债务本息的偿还能力较差，所以针对部分确定性债务资金获得权、不确定性企业实际经营收益两者之间所存在的矛盾进行分析，在不结合债务人（即企业）主观违约因素影响基础上，提高企业经营能力、盈利能力，才能有效避免或者控制债务风险的出现。针对国有企业来讲，通过国家财政资金、国有银行资金保障企业资金循环活动、资金周转，此种方式并不是长久的，需不断贯彻与落实国有企业改革创新重新组建等发展措施。从资金循环系统动力学仿真研究结果可知，通过将利润核算与现金流流转系统有机结合，能够切实了解企业现金流转及利润总体金额等相关动态性变量因素的实际变化情况，从中可知，企业现金流转一般会遭受企业信贷资格、生产经营特点特征及所采取的营销手段等相关因素的制约影响，并且企业现金流周转延缓（例如应收款项或者账单有所延迟）的变化具备较为突出的敏感度。倘若企业未获得充足的融资，销售额有所增加，但是利润率较低，则会导致资金周转速度有所延迟，进而增加企业发生资金链断裂的可能性。

五、债务危机识别的管理策略探究

（一）房地产企业应该完善与健全资本结构

房地产企业应该将自身发展状况和合理科学的资本结构相关理论有机联系在一起。就借贷限额而言，企业需要根据自身资金流动情况，进行对应的限制与明确，如果负债压力较大，企业可能会出现破产或者自身市场价值有所下降。房地产企业借贷金额过多，会对企业生产经营产生直接不良影响，风险系数会随企业借贷金额的增加而明显提高，可能会导致企业在负债生产经营环节中发生无资金流动的状况，甚至可能会造成企业不能有效偿还贷款。房地产开发企业使用率较高的融资方式主要是申请银行贷款方式，但是对于债券筹资方式的关注度与重视度较低，然而债券融资方式被广泛使用在企业行业之中，且成效较为良好，所以国家应该鼓励与支持房地产开发企业通过此种方式实现资金筹集活动。此外，筹资方式还涉及海外地产基金、合作开发及典当融资等，企业应该结合自身实际情况、发展战略目标，选择最佳的筹资方式。其中，房地产投资信托主要指的是房地产开发企业，通过从多个投资者身上实现资金筹集，并且还需要对每一位投资者提供数额相同的收益凭证，在专业化、能力强的投资机构对其进行统一的管理与控制，最后将实际资金收益及时发放给投资者手中。

（二）经营阶段的债务危机分析

企业在推动新项目开展过程中，应该严格控制与管理每个项目的实际进展情况，同时需及时开展事前分析工作，针对项目包含的各个环节提供对应的分析报告（如项目投资成本分析报告等），房地产开发企业对于投资项目开展可行性、操作性分析与研究，同时应该对项目所涉及的各个开发环节进行合理有效的预算统计，评估开发过程中可能发生的风险，提出对应的风险防范措施，从根本上避免企业风险的产生。同时，企业还应该切实了解与分析市场实际发展需求，在此基础上，结合自身在项目开展过程中可能会获得的经济效益与社会效益。企业在进行可行性分析环节中，应该重点关注该开发项目具体的市场发展需求和当地政府的发展规划，以及相关政策等指标，评估上述指标是否会对项目开发带来影响，同时要对项目施工地点及环境影响因素进行总结与归纳。此外，房地产开发项目不但能够为企业带来较为理想的经济效益和社会效益，还能够进一步加快项目的开发速度，为此，在进行项目投资前，应该及时开展可行性分析与评估，同时切实将动态指标和静态指标有机结合，从而实现多角度、全方位的项目研究与分析。

（三）树立债务危机管理意识

房地产开发企业在保持正常生产运行过程中，企业应该树立良好的债务危机管理意识，才能在处理债务危机时保持良好的态度，及时提出有效的解决措施。房地产开发行业属于高危行业之一，其具备高投资与高风险的特点，在实际运营过程中往往需要承担较大的风险压力，所以在此种市场发展环境中，房地产开发企业往往需要提升对债务危机的管理意识，在日常生产运营过程中进一步提高对风险管理措施的重视度与关注度，及时发现经营过程中存在或者潜在的风险问题，实现风险管理目标，从而最大限度降低风险给企业所带来的不良影响。

（四）加强资金使用情况的监督

房地产开发企业应该进一步加大资金管理监督力度，定期对企业资金应用情况进行严格检查与分析，通过从日常经营管理报表中掌握与分析企业资金使用情况，并且利用专项检查方式及时发现资金执行环节中可能会发生的一系列问题，促使企业各收入、支出均能够更加有效，提高资金使用的透明度与公开性。在此基础上，还应该对负责管理钱款的相关工作人员进行详细询问，制定与完善相关奖惩制度，完善奖惩管理措施，从根本上确保资金支出的安全性与合理性。此外，针对财务会计管理信息、管理数据及具体经营业务的真实性与合法性，进行统一审计与监督，将监督关口向前移动，提高事前预防与事中控制的管理力度与强度，从而有效保障资金使用、支出的安全性与完整性。

六、结语

综上所述，在现阶段发展背景下，房地产开发企业应该时刻关注与了解经济发展、行业发展等方面的最新信息与资料，同时对国家颁布的相关条款、规章制度做出积极主动的回应，并且房地产开发企业还应该根据当前发展环境，制定对应的发展政策与管理制度。此外，房地产企业在实际生产运营管理过程中，应该保持较高的风险管理意识，并且适当提高财务管理控制力度，树立良好的发展观念，建立与完善品牌管理形象，有利于保障房地产开发企业的稳定发展与进步。