现阶段房地产经营管理的方式与目标探讨

赖 勇

（南充职业技术学院 四川南充 637000）

目前，我国房地产市场仍然存在一些问题和不足。企业必须充分立足于现实需求及社会环境，结合行业发展的主流趋势，科学合理地选择经营模式和经营理念，并调整优化经营手段，以实现经济效益最大化。

一、房地产经营管理的现状

（一）投资力度较大，存在跟风现象，金融风险高

部分房地产企业缺乏对行业前景的正确预估，没有深刻领悟并贯彻落实国家的相关政策制度，同时也缺乏对财务风险的正确认识，没有正确评估其对自身发展造成的风险，只是盲目地进行房地产投资，甚至有的房地产企业为了更好地储备资金，实现现金流通，直接将一些在建项目作为抵押向银行贷款。过去，房地产行业也曾出现过这种现象，但并不是与银行利率挂钩，因此，对经济造成的影响和冲击并不突出。而目前房地产市场的发展与银行发展紧密联系，银行利率的变化会导致房地产市场需求改变，这在一定程度上扩大了信贷供给的范围，一旦房地产企业在经营管理过程中出现资金链断裂的情况，就会直接导致金融风险。银行与房地产企业之间有着相同的目标和利益追求，如果人们对银行等金融机构充满信任，也能够为房地产行业的发展奠定良好的基础。房地产经营管理应结合时代需求进行有效的改革与创新，如果脱离现实情况，仍然采用传统的模式和套路，必然会导致危机的产生，也会影响银行的稳定运行和发展。

（二）房地产经济发展方向的变化

目前，房地产的发展及住宅保障在某种程度上仍然缺乏健全科学的体系和机制，行业发展与人们的现实需求相脱节，无法切实解决人们的多元化需求。要从真正意义上解决这一现实问题，相关职能部门必须充分发挥引导作用，切实解决政策制度中存在的问题。例如，房地产预期效果与现实情况差距较大等，利用宏观调控的手段对房地产行业进行调整优化，转变其经营状况，从而更好地达到预期效果。我国的经济发展与全球经济紧密结合，有着千丝万缕的联系，过去受到多方因素的影响，经济发展也受到了一定的冲击。为了尽快实现经济复苏，拉动内需，提高人们的购买力和购买欲望，国家结合现实情况出台了一系列政策制度。房地产逐渐成为一个地区及城市的支柱产业，但在持续的运行过程中发现，人们的生活或多或少都存在收支不平衡的现象。例如，经营其他项目的企业在看到房地产的利润之后会放弃原有行业，转而投资房地产项目，错误的认知和理解都会在一定程度上使得房地产行业出现泡沫经济，整个市场参差不齐、鱼龙混杂。

（三）房地产企业融资形势严峻

在实际经营管理过程中，如果房地产企业出现了资金链断裂的情况，大多数房地产企业会直接进行融资，推动现有项目持续开展。但值得注意的是，整个过程风险并没有消失，而银行的信贷也会受到风险的影响，导致力度收紧，这在一定程度上体现了当前房地产行业发展的局限性。换而言之，房地产市场的发展在很大程度上取决于银行融资的整体效果和能够达到的融资率，而由于银行对信贷要求的提高，部分中小型房地产企业会选择民间融资，这不仅为民间融资的发展提供了发展的平台和机会，丰富了融资市场，同时也出现了一些不法分子非法融资，一旦出现问题，房地产企业必然会受到影响。

二、房地产经营管理的进展

在当前社会，人们的生活质量、生活水平都得到了显著的提升，房地产行业也在原有的基础上不断创新发展，整体发展业态较为活跃。在这样的背景下，大多数企业与时俱进，转变了传统经营管理的理念和认知，摒弃了过去被动回避的管理模式，站在全局的角度上合理统筹规划，主动开拓市场，不断完善管理内容，优化管理手段，从多个方面、多个角度提高了服务水平及服务质量。针对自身地位及作用来讲，房地产企业应当充分立足于当前市场发展的主流趋势，结合国家出台的政策制度，全面贯彻落实相关要求，更好地顺应社会经济发展趋势，满足人们的多元化需求。

当前经济飞速发展，企业之间的竞争日益激烈，对于房地产行业来讲也是如此。值得注意的是，企业之间的竞争模式在很大程度上加强了人们对房地产行业的了解和认知，市场信息的透明化、公开化为企业的持续发展奠定了良好的基础。在这样的背景下，房地产企业要实现长足发展，提高经营管理的效率及质量，应当打造出符合自身特色的品牌形象，切实推动房地产业的进步。尤其是在当前社会，人们的物质条件逐步得到了满足，必然会将更多的需求放在生活品质上，这也要求房地产企业要有针对性地转变认知，明确品牌效应的核心地位及重要作用，切实提高企业经济效益、社会效益，提高市场占有率，在实现自身发展的同时，推动国家经济的创新发展。

三、关于房地产行业发展的可行性研究

要科学全面地对房地产行业发展趋势进行分析探讨，首先应当明确地区市场的现实情况、总体需求，基于目前已经出台的一系列政策制度及多元化的市场发展理论，有针对性地对部分项目进行探究讨论。值得注意的是，整个过程必须立足于区域经济的发展现状及当地城市的未来规划，科学合理地进行市场开发，房地产企业也应当加强实地调研，深入一线进行分析，同时要对企业即将开发的项目进行全面细致的把控，探究当地的房地产发展政策、开发趋势及现有的房地产经营规模，客观全面地进行分析研究，从最初的开发设想到最终的综合论证、专项调查都必须严格把控。另外，不同房地产开发项目的经营管理必须突出深度和广度，要全面系统、科学高效，才能确保编制的一系列方案计划具有可行性、可操作性，为论证的精准性奠定良好的基础，从而保障企业的经济效益、社会效益、环境效益。整个过程还应当对评价的客观性、可靠性进行把控，结合多方因素进行预算分析，并根据实际情况最终选择最佳的投资方案，为项目决策提供可靠的数据支持。由此可见，现阶段的房地产开发必须进行可行性分析，结合项目投资的具体方案、现实需求，建立科学、高效、安全的决策发展机制，凸显项目的合理化，这也在一定程度上推动了房地产企业的可持续发展。

四、房地产绿色经营结构管理体系的构建思路

房地产行业的绿色经营管理体系在结构上包含房地产绿色经营管理目标、管理实施对象和技术要求、企业绿色发展的支撑体系等。通过这一绿色体系，房地产企业在绿色经营时有更多的发展方向及模式，具体来说有以下几方面。

（一）制定绿色经营管理目标任务

目前，我国经济发展日新月异，相比于发展的速度，人们更重视发展的质量水平。房地产行业要根据科学发展观设置绿色目标任务，并有针对性地优化生态环境，实现人类社会经济与环境之间的协同发展。值得注意的是，整个过程必须不断降低房地产开发对环境造成的不良影响，最大限度上发挥现有资源的利用效率、利用价值，从而更好地践行绿色经营管理的目标任务。

（二）明确绿色经营管理对象

房地产的开发不是一蹴而就的，也不是单纯由建设主体决定所有的工程事项，因此，房地产企业不仅要实现绿色目标任务，也要关注不同的主体对象，包括土地提供主体、施工主体、建设主体、规划主体、销售主体、购买主体等。房地产企业要站在全局的角度上进行合理规划，将全体主体的利益作为出发点和落脚点，尤其是针对一些关键的节点，必须严格把控，制定严格的管理标准，才能满足用户的现实需要，体现企业的品牌效应。

（三）切实优化绿色经营管理技术指标

房地产企业不仅要树立绿色管理的目标任务，也要结合建设的现实需求不断优化技术指标。具体来讲，房地产企业在进行工程建设的过程中，要利用系统工程的理念认知，从最初的土地收购到最后的竣工验收、成果交付，都必须合理统筹、深入分析，从真正意义上贯彻落实绿色经营的发展理念，实现绿色采购、绿色规划、绿色建设、绿色营销等，切实满足多方主体的现实需求，打造值得国民信赖的品牌形象。

五、房地产经营管理的要点分析

（一）有效构建高效的市场风险防范机制

根据相关的实践调查研究发现，目前大多数房地产企业工作人员都是根据自身积累的经验开展经营管理活动，结合市场运作的模式探究多元化的融资渠道，建立科学信用管理机制，以此确保整个过程的科学性、安全性、可靠性，这也在一定程度上降低了企业面临的市场风险。随着近年来房地产行业的飞速发展，房屋价格不断提高，相关工作人员也要与时俱进，结合现阶段的市场发展特征及未来主流趋势，合理预测市场走向，结合企业现阶段的管理模式制定切实可行的风险防范制度，从真正意义上实现产业发展与经济发展的协同。在具体的实践操作过程中，工作人员应当有针对性地将目前房地产市场的占有率、价格变化作为参考依据，分析不同地区在特定时间段内的房地产行业发展趋势及经济规律，明确二者是否存在矛盾冲突，从而合理预测房价走向。值得注意的是，不管是前期的预测分析还是在后期的实现操作阶段，房地产相关工作人员都不能在短时间内进行大幅度的价格调整，只有合理的价格才能确保房地产行业的持续发展，使房产价值与其实际价值对等。

（二）调整优化房地产投资模式

政府相关职能部门为了推动国内经济的发展，出台了大量的政策制度扶持房地产企业。实现了产业的深化，也调整了市场需求。调查显示，目前房地产行业面临的主要问题在于住宅房地产发展形势不容乐观。为了缓解问题，分散经营管理风险，房地产企业必须采用多元化的投资组合模式，有效规避政策风险及市场风险。房地产经济与当地政策和经济有着紧密的联系，如果将所有的资金放在同一项目里，一旦项目出现问题必然会损失所有资金。目前，大多数地区的房地产市场已经逐渐趋于饱和，这使得政策制度会偏向一些尚未开发完全的地区，这也是房地产行业未来经济利润增长的关键。因此，企业要深入探究不同项目的模式特征，基于不同开发周期合理进行组合优化，拓宽升值空间，降低投资风险。

（三）推动以房养老

以房养老政策是近年来提出的一种新型养老政策，相较于传统模式，这一方式更好地应对了社会压力，同时也解决了当前社会中普遍存在的老龄化问题，迎合了现实要求。但大多数人仍然无法充分认识这一方式的价值与作用。在此背景下，应加强对个人的思想引导，深入分析市场发展的主流趋势，鼓励房地产企业参与社会实践并解决一系列现实问题。换而言之，要结合房地产发展的现状及当地的养老问题，制定标准化、规范化、制度化的制度，规范市场秩序，避免经济问题，同时也能够有效保障消费者的切身权益。所有制度的贯彻落实都必须以配套的措施作为可靠保障，改革要全面科学，才能避免出现利益问题，影响社会的安定。整个过程要强化引导，将土地管理、税收平衡作为基础和前提，全面分析市场发展的主流趋势，以此保障房地产经营管理的标准化、常态化。

六、房地产经营管理的总体目标

（一）实现在建项目与管理能力有效平衡

房地产企业要在激烈的市场竞争中脱颖而出并实现长足发展，必须将管理能力的提升与项目数量的增长紧密结合，实现二者的平衡协调。要打造良好的对外形象，必须提高企业综合管理水平，而要达到管理水平的提升就必须以现有的管理资源作为基础和前提。如果房地产企业在经营管理过程中，将所有的注意力集中在开发房地产项目上，没有考虑企业的管理水平，会使项目品质大幅度下降，有限的资源与多元化的房地产项目存在一定的矛盾冲突，无法实现资源的均匀分配，势必会影响企业的对外形象。目前，大多数地区的房地产行业已经趋于饱和，供给大于需求，在此背景下，品质就是房地产企业得以生存发展的基础保证，项目品质本质上就是保证企业的生命。

（二）实现品牌发展与业务拓展的平衡

房地产行业在当前社会发展的背景下，要实现进一步的发展与创新，必须扩大业务范围，实现品牌与业务拓展之间的有效平衡，以拓展的业务为品牌建设加分。由此可见，房地产企业不仅要扩大现有的经营范围，提高综合管理能力，也要思考采用何种方式实现品牌的发展。整个过程要立足于企业的特征优势，合理选择项目内容，结合企业综合能力、实际水平，避免业务拓展不科学、不合理，在保证经济效益的同时，树立良好的品牌形象。房地产企业在拓展业务时，要考虑企业的能力水平，量力而行，实现品牌发展与业务之间的平衡。

（三）实现房地产企业知名度与美誉度的有效平衡

为了实现房地产企业的可持续发展，不仅要采用科学合理的方式手段，扩大经营规模，提高社会影响力、知名度，同时也要注重提升企业的美誉度。从一定意义上来讲，知名度和美誉度是相辅相成、相互促进的，二者具有正相关的内在联系。如果企业在发展过程中只关注知名度，没有考虑美誉度的提高，那么即便实现了规模的大幅度扩大，在发展后期也会面临巨大的市场压力、社会压力，从而增加一些风险危机。

七、结语

综上所述，新形势下房地产企业应当有效构建高效的市场风险防范机制，调整优化房地产投资模式，推动以房养老，实现在建项目与管理能力有效平衡、品牌发展与业务拓展的平衡及房地产企业知名度与美誉度的有效平衡。