济南地铁3号线对周边房价影响的时空效应

张志豪

摘   要：轨道交通的建设与运营对房价有显著影响。随着济南市多条地铁线路相继通车，地铁沿线的房价出现了不同程度的波动。为探究地铁对周边房价的影响机制，选取济南地铁3号线周边1km范围内的小区作为样本，利用样本小区的二手房房价数据，从时间和空间两个维度对房价和房价增长率进行分析，探究地铁开通前后不同阶段沿线住宅价格的变化，找寻地铁沿线房价的空间分布规律，并在此基础上解释房价变动的原因。结果表明，济南地铁3号线对周边房价的影响存在显著的时空效应。由此提出地铁沿线土地开发的相关建议，为今后规划决策提供参考。

关键词：地铁3号线；房价；时空效应

中图分类号：F299.233      文献标志码：A  文章编号：1673-291X（2023）14-0047-03

引言

当前城市的机动交通日渐拥堵，极大影响了人们对出行方式的选择。轨道交通具有快速便捷、绿色低碳、运输量大等特点，可以有效缓解机动交通拥堵的困境。不仅如此，地铁开通后，相关产业快速发展，配套服务逐渐完善，沿线土地价值得到提升，最终表现为周边房价整体上升。由于地铁对房价的影响关系到政府、开发商与周边居民的切身利益，所以深入研究地铁对房价的影响机制及应对措施具有重要意义。

受北部黄河与南部泰山余脉的限制，济南市形成了沿东西方向发展的带状城区，其东西向的机动交通面临着较大压力。2019年4月，济南市首条轨道交通线路1号线正式开通；随后，3号线于同年12月开通。2021年3月，2号线正式通车，它沿东西方向串连起1号线和3号线，形成了“H”型轨道交通网络，极大程度上缓解了济南市的交通压力。此外，地铁的建设和运营对沿线住宅价格的提升具有积极作用，但目前关于济南市地铁对周边房价影响的研究还较少，亟待从定量分析的角度，研究济南轨道交通对其沿线房价的影响。

一、样本选取及数据来源

济南地铁1号线主要位于长清区，位置较为偏僻，经过济南市主城区的范围较小。2号线开通时间相对较短，对周边物质条件及住宅价格的的影响尚不显著。而3号线于2019年12月通車，至今已开通2年有余，通车时间较长，对周边房价的影响较为明显；同时，3号线向南连接龙洞，向北连接滩头，且连接了龙奥大厦、奥体中心等重大设施，其运行范围较广，既穿过了主城区，又覆盖了新城区与老城区，具有重要的参考价值。因此，最终选择轨道交通3号线进行研究。

相关研究表明，地铁站点对于周边房价的影响场域可看做一个以站点为圆心、以1km为半径的圆形范围[1]，即步行10—15分钟能够到达的范围[2]。对此范围内的小区做进一步筛选，除去暂未开通的裴家营站和滩头站后，排除在3号线开通后建成的小区，最终将3号线11个站点周边共33个小区的住宅价格作为研究样本，见表1。

整体上看，3号线周边的住宅建成时间多在5年以上，因此选用二手房房价进行研究。参考安居客和链家网，以每个小区二手房的当月成交均价作为代表数据，整理得到地铁3号线周边房价的有效数据。

二、3号线对房价影响的时间效应

整理2019年3月至2022年3月间33个样本小区每个月的房价数据，计算所有样本小区每个月房价的平均值及房价增长率，按月份将所有样本小区的房价求和后取平均值，得到3号线沿线的整体房价变化趋势。考虑到地铁对周边住宅的溢价效应具有一定滞后性，根据相关研究经验[3]，结合济南3号线的实际情况，划分成3号线开通前一年内、开通后一年内、以及开通后一至两年内这三个时间段，从房价和房价增长率入手，分析其周边房价的变化趋势。

（一）房价的变化趋势

将3号线沿线小区的平均房价与济南市的平均房价进行比较，结果显示，3号线周边的住宅价格整体上高于济南市的平均房价，但在不同时间段二者的变化趋势存在明显差异。2019年3月至12月，即3号线开通前一年，周边房价快速上涨，而济南市平均房价存在下跌倾向，说明地铁开通对周边房价的上涨具有快速的带动作用。2019年12月至2020年12月，即3号线开通一年内，济南市整体房价缓慢下跌，但3号线周边的房价在小幅下降后呈现缓慢上升的趋势，3号线对房价的提升作用在一定程度上抵消了济南市整体房价下跌的影响。2020年12月至2022年3月，即地铁开通1—2年内，济南市的房价先降后升，逐渐趋于平稳；而3号线周边的房价则在持续平稳地状态中呈缓慢上升趋势，可见地铁的开通推动了周边公共服务设施的建设，使沿线的物质条件和生活氛围整体提升，因此出现了房价平稳持续上涨的现象，见图1。

（二）房价增长率的变化趋势

一方面，3号线开通前的一年内，济南市的房价增长率持续为负值，表明该阶段济南市房价持续下降；而3号线周边小区的房价增长率高于济南市平均房价增长率，说明3号线的开通促进了周边房价提升动力的上升。2019年12月至2020年12月期间，周边城市的房价增长率持续上升，而济南市的房价增长率为负，且房价呈下降趋势；但3号线周边小区的房价增长率未受影响，说明在正式开通一年后，地铁3号线带来的经济效益有所体现。另一方面，连接1号线和3号线的地铁2号线开通在即，一定程度上也刺激了3号线周边房价的上升。2021年3月至2022年3月，济南市的房价增长率有所回升，房价呈现出缓慢上升的趋势；而3号线周边房价增长率的上升趋势进一步放缓，地铁带来的溢价效应逐渐衰减[4]，见图2。

三、3号线对房价影响的空间效应

由于2019—2022年期间房价增长率变动幅度比房价变动更加显著，更能体现地铁开通对周边住宅价格的影响机制，因此选用3号线上各个站点的房价增长率来表达地铁对房价影响的空间效应。整体上看，各站点房价增长率的空间分布以八涧堡站为分界线，八涧堡以南的新城区房价增长率较高，八涧堡以北的老城区房价增长率较低；八涧堡站作为换乘站，周边房价的增长率较高，且与八涧堡联系密切的站点，其房价上涨也高于平均水平。

（一）各站点房价的空间分布

八涧堡以南的站点房价增长率高于济南市房价的平均增长率，房价增长的动力较强，即使在济南市的整体房价下跌时，其下跌幅度一般也小于平均值，即地铁3号线对房价的带动作用削弱了济南市整体房价对该地区的影响。八涧堡以南的站点大多位于靠近山体的新城区，其道路规划以机动交通为主，路网密度较小，居民出行也十分依赖机动车；而地铁3号线的开通很大程度上缓解了居民对机动车的依赖，减少了居民通勤成本[5]，促进了配套设施的建设，因此其房价出现了进一步提升。八涧堡以北的老城区房价增长率低于济南市的平均水平，考虑到其周边建设情况较为成熟，地铁的溢价作用被削弱，未能带动该区域公共服务设施的建设与更新，因此其房价增长率较低。

（二）换乘站点的房价增长率

3号线和2号线交汇于八涧堡站，虽然八涧堡站位置较为偏僻，但受到2号线开通的影响，周边住宅的价格于2021年3月至2022年3月这一年内有了显著提升，房价增长率大幅上升。作为换乘站，八涧堡站既可以通过2号线与王府庄站和彭家庄站东西向联系，又可以通过3号线与龙洞站和滩头站南北向联系，扩展了周边居民的交通可达范围，极大提升了八涧堡的交通区位[6]，促进了周边住宅价格的提升。此外，2号线的开通对于3号线上与换乘站联系密切的站点也存在一定的影响。例如，位于八涧堡以南的花园东路站和丁家庄站，虽然位于老城区，受到3号线的影响较为有限，但是由于与2号线联系密切，因此还在2号线影响的辐射范围内，受到3号线与2号线的双重影响，其房价增长率上涨明显，见图3。

四、结论与建议

研究结果表明，济南地铁3号线的开通对周边房价的上升具有显著影响，且这种影响体现在时间与空间两个维度上，存在明显的时空效应。在认识这种时空规律的基础上，笔者提出地铁沿线土地开发的相关建议，以促进轨道交通与城市更好发展。

首先，济南轨道交通3号线对周边住宅价格的影响具有显著的时间效应，具体可分为三个阶段，分别是地铁开通前一年、开通后一年内以及开通后的一至两年内。在地铁通车前一年，周边房价呈快速增长趋势；在地铁开通后的一年内，住宅价格呈现持续上涨趋势；在地铁通车后一年至两年内，房价波动逐渐平稳。由于地铁对周边交通条件的提升较为迅速，因此在地铁开通前后一年，周边房价快速持续增长；但地铁对周边基础设施和生活服务设施建设的带动存在滞后性，因此在地铁开通一年至两年内，周边公共服务设施建设较为完善后，房价呈现出平稳增长的趋势。

其次，济南地铁3号线对周边房价的影响有明显的空间效应，具体可分为新城、老城及换乘站点三种类型。对于处在建设初期的新区，地铁对交通条件的改善效果明显，对周边住宅价格的提升作用显著。对于建设较为成熟的老城，地铁的溢价效应被削弱，对周边公共服务设施的改善作用有限，对周边房价的影响较小。对换乘站点及与换乘站联系紧密的站点而言，八涧堡站周边的房价在2号线开通后有明显涨幅。可见，多条地铁的开通对换乘站的交通可达范围有较大的提升，因此对其周边房价的影响更加显著。

最后，为了使轨道交通给城市带来长远的社会与经济效益，应对其沿线进行综合开发，以实现周边土地价值的最大化[7]。地铁站的建设与运营应与总体规划相协调、与城市发展节奏相适应，应结合用地与设施的功能进行轨道交通的规划与建设，在最大程度上发挥土地与轨道交通的价值，以实现城市的可持续发展。

参考文献：

[1]   张小松，胡志晖，叶霞飞.城市轨道交通开发利益影响范围研究[J].同济大学学报（自然科学版），2005，33（8）：1118-1121.

[2]   都沁军，王卫秀.城市地铁建设对沿线住宅价格的影响分析[J].国土资源科技管理，2019，36（4）：93-103.

[3]   宋丹.武汉地铁2号线对周边房价影响实证研究[J].现代商贸工业，2016，37（1）：208-210.

[4]   郑思齐，胡晓珂，张博，等.城市轨道交通的溢价回收：从理论到现实[J].城市发展研究，2014，21（2）：35-41.

[5]   刘贵文，胡国桥.轨道交通对房价影响的范围及时间性研究：基于重庆轨道交通二号线的实证分析[J].城市发展研究，2007，14（2）：83-87.

[6]   李嘉.武汉市地铁换乘站对周边住房价格的影响研究[D].武汉：华中师范大学，2017.

[7]   王成杰.济南：地铁时代助力城市经济发展[J].区域治理，2019（48）：17-19.

Time-space Effect of Jinan Metro Line 3 on the Surrounding House Prices

Zhang Zhihao

（School of Architecture and Urban Planning， Shandong Jianzhu University， Jinan 250101， China）

Abstract： The construction and operation of rail transit has a significant impact on housing prices. With the opening of many subway lines in Jinan， surrounding house prices have fluctuated to varying degrees. In order to explore the impact mechanism of subway on the surrounding house prices， the residential areas within 1km around Jinan Metro Line 3 are selected as a sample. The house prices and their growth rate are analyzed from two levels， time and space， using the second-hand housing price data of the sample community. This study also compares the house prices along the line before and after the opening of the subway， in order to figure out the spatial distribution law of house prices along the subway line， and to explain the reasons for the change in house prices. It shows that Jinan Metro Line 3 has a significant time-space effect on the surrounding house prices. The relevant suggestions for land development along the subway line are proposed， which provides a certain reference for planning decisions.

Key words： Metro line 3; house price; time-space effect

[責任编辑   柯   黎]