房产住宅地理信息全周期动态管理和监测研究

魏生文

(镇江市不动产登记交易中心,江苏 镇江 212000)

0 引 言

住宅区管理是房地部门的一项重要职能工作,这项管理工作具有周期性长、数据繁杂、更新频繁以及对实时反馈需求较高等特点[1]。而传统的管理模式一般是基于纸质材料,导致在数据的采集、存储、检索和更新等环节存在如下问题:纸质材料的管理效率低,对人力和物力的消耗较大;难以满足大规模、高频率的数据更新需求;纸质材料的保存具有一定的局限性,如,容易受潮、失火等情况造成无法恢复的损失;纸质记录无法实现数据的快速查询和多维度分析,极大限制了信息的使用效率等[2-3],特别是老旧小区专项改造工作以来,在改造工作开展过程中,积累了大量的过程及成果材料,包括各类的图件、文本、照片等,种类繁多,给传统的管理工作带来了极大的挑战[4]。本论文结合镇江市房地系统的办公习惯和办公资源等具体实际特点,建立了房地住宅信息专题数据库,并对数据库信息进行动态管理和监测;基于B/S的软件构架,提出房地住宅信息管理平台的功能结构,利用GIS优势,将图、属、表信息有机融合,充分发挥数据的应用价值,实现房地住宅信息、综合治理的动态管理和监测,从而实现住宅区的精细化管理。

1 总体设计思路

1.1 构建图文一体化房地住宅信息动态管理模式

利用GIS、云计算和大数据等先进技术,构建全面、高效、实时的图文一体化房地住宅信息管理模式,强化地理信息、房地住宅图文信息以及老旧小区专项改造信息等多源信息的共享。围绕住宅区管理信息可获取、可分析、可预测的工作目标,实现管理者从市、区、街道、社区、小区、具体房屋各个层面全面掌控镇江市住宅区的详细信息,为决策者制定相关政策法规提供数据支撑,为基层房管员实时更新住宅小区数据提供新的管理模式。

1.2 建立高效和实时的房地住宅信息全周期数据库

建立房地住宅图文数据一体化数据模型,实现房地住宅数据组织、存储与管理,构建房地住宅信息全周期数据库。根据空间、时间和类型等不同维度整合已有的海量多源异构的房地住宅信息资源,建立高效、实时的数据库,实现数据的快速获取和智能分析,进一步为房地住宅区管理工作提供强有力的支持[5]。一是对历年沉淀的房地住宅信息进行梳理和清洗,统一数据格式,确保数据的质量和一致性。二是按照数据标准和规范进行数据的分类和编码,包括地理位置、建筑类型、设施配套等信息的标准化处理;三是利用GIS技术,实时更新和维护房地住宅信息,通过数据分析和预测,为管理者提供及时、准确的信息支持[6]。

1.3 搭建房地住宅信息管理平台

打造成一套能集成、能展示、能辅助、能决策的房地住宅信息管理平台。平台建设的目标有以下几点:

(1)统一的房地住宅信息管理平台:将全市的房地住宅区管理业务全部纳入房地住宅信息管理平台中,真正实现工作开展“规范化”、住宅区管理“科学化”和业务操作“电子化”,进而全面提高全市住宅区的整体管理水平[7]。

(2)统一的房地住宅信息管理流程:强化房地住宅信息的全周期管理,实现房地住宅区项目从规划、建设、使用、维护到最后的拆除或更新的全程跟踪和记录。

(3)统一的业务标准:制定统一的房地住宅信息管理业务标准和操作规程,规范业务流与信息流的顺畅流转,确保信息的准确性和一致性。

(4)统一的数据共享机制:建立健全的房地住宅信息全周期数据库,实现部门间、系统间的数据共享。通过构建开放性的数据接口,使不同的管理部门、不同的业务系统都能访问到所需的房地住宅信息,提高数据的利用率,同时也可以支持数据的实时更新和同步,保证数据的准确性和时效性。

2 房产住宅信息全周期动态管理和监测的框架设计

房产住宅信息全周期动态管理和监测按照实际需求,框架格局表现为“六横三纵”。其中,“六横”为基础设施层、数据层、支撑层、应用层、表现层和用户层。“三纵”为工程标准规范体系、平台运维体系和安全体系。框架设计示意如图1所示。

图1 框架设计示意图

基础设施层主要由专用网络、专属设备、虚拟资源池、中心机房等组成,为平台部署与运营管理提供基础的硬件及网络支撑环境。数据层包含了房地住宅信息库、老旧小区治理信息库、基础地理信息库和档案数据库等,为各部门提供空间地理信息共享服务,同时为构建数据传输、交换系统及综合数据库提供了空间地理信息“原材料”。支撑层基于数据层,构建了统一接口的数据传输、交换体系及综合服务数据库,为各部门提供各项应用服务。应用层基于支撑层为各部门构建专题应用,如地理信息数据浏览、地理信息在线编辑、数据库管理中心等。展现层构建统一的门户,用于发布数据更新、通知通告等信息。用户层面向各级用户,按照权限提供定制的地理信息服务及资讯服务。

3 房地住宅信息全周期数据库建设

3.1 数据库建设内容设计

房地住宅信息全周期数据库建设内容包括房地住宅信息库、老旧小区治理信息库、基础地理信息库和档案数据库。具体如图2所示。

图2 房地住宅信息全周期数据库设计示意图

3.2 数据库的概念设计

实体-关系(E-R)方法是描述现实世界概念结构模型的有效方法[8]。房地住宅信息数据量大,数据种类繁多。因此在建库时,为了更好的表达清楚数据之间的关系,利用E-R图表示。权限控制信息E-R图,如图3所示。

图3 房地住宅信息权限控制信息E-R图

3.3 数据制作的质量控制

为确保房地住宅信息的准确性、完整性和一致性,对数据制作环节进行全面质量控制。质量控制环节包括两方面内容:一是数据编辑前的准备检查,主要包括对数据源的评估、数据采集标准的确认、数据输入格式的定义等,这一步目标是确保数据的有效性和一致性。二是数据制作过程中的质量控制,主要包括基本检查、图形检查、逻辑一致性检查等。这一步的目标是确保数据的正确性和完整性,防止数据错误和遗漏[9]。此外还对符号化表现和接边进行检查,进一步提高数据的质量。质量检查至少包含如表1所示内容。

表1 质量检查内容及要求

4 房地住宅信息管理平台核心功能

基于GIS的房地住宅信息管理平台覆盖了房地住宅区管理、地图管理、老旧住宅区治理工作事件管理、分析统计管理和运维管理等功能。

4.1 房地住宅区管理

房地住宅区管理实现对房地住宅信息的管理,直观在地图上展示房地住宅区的具体位置、面积、住户数量等信息。当房地住宅信息进行变更时,由网格长、楼长对于新旧信息进行确认,生成变更报告并上报,上报文件先由社区核实后提交至街道,由街道办公室审查后递交区房地局,区房地局则对信息进行终审,并在平台上更新相关信息。同时,房地局各级管理人员通过平台实时跟踪和查看数据的变更情况。具体内容包括住宅区的面积变化、设施改造、居民迁移等信息,从而实现对房地住宅区信息的全周期动态管理。具体的住宅信息更新工作流程示意如图4所示。

图4 住宅信息更新工作流程示意图

4.2 地图管理

在统一的坐标系下,通过图层控制,可以实现地理信息、房地住宅小区项目位置信息、老旧小区治理信息等服务的叠加显示。平台提供了地图操作、多屏联动、属性查询、空间位置查询、数据在线编辑等功能。地图操作功能包括地图的放大、缩小、平移、旋转等,使得用户可以根据自己的需要对地图进行操作,从不同的视角和尺度查看房地住宅小区的信息。多屏联动是当在一块屏幕上操作地图时,其他的屏幕可以同步显示,方便用户在多个屏幕上同时查看和比较不同地区或不同类型的房地住宅小区信息。属性查询是通过输入具体的属性值(如小区名称、位置、类型等),快速找到对应的房地住宅小区,查看其详细信息。空间位置查询是在在地图上选取一个点或一个区域,查询该点或区域内的房地住宅小区信息。数据在线编辑是当房地住宅小区的信息有变更时,管理者可以直接在平台上编辑数据,实现信息的实时更新。

4.3 老旧住宅区治理工作事件管理

2018年镇江市启动了老旧小区专项治理工作,优化了城市服务设施,改善了百姓居住环境,使城市面貌焕然一新。在治理工作开展过程中,积累了大量的过程及成果材料,包括各类的图件、文本、照片等,为妥善保管和整理这些资料,同时也为后续工作的开展提供帮助,平台对治理工作进行专项管理,充分发挥材料的应用价值,也便于信息的管理。一方面可以对治理小区的属性信息进行编辑、查看,属性信息主要来源于治理工作材料,另一方面可以查看治理项目前后对比照片及隐蔽工程CAD图,以多种数据形式记录治理工作全过程。通过平台查看治理前后对比照片,以图片资料记录治理工作全过程,更加直观生动,充分展现工作成果。小区治理前后照片对比示意如图5所示。

图5 小区治理前后照片对比示意图

4.4 查询、分析和统计管理

平台实现对市、区、街道、社区、小区各个层级的数据进行查询、分析和统计,并以图、表等多种形式进行展示。同时,统计表可以与地图进行关联,点击统计表中的区域名称,统计表将自动切换成该区域的统计信息,地图区也随即定位至该区域,从而方便管理者从不同层面全方位掌握住宅区信息。具体查询分析统计的指标由:各个城区内街道数量、社区数量、占地面积、建筑面积、住宅小区数量、网格长数量、楼长数量、2000年前建设数量、2000年后建设数量、栋数、户数、人口、有物业小区数量、无物业小区数量等信息。饼状图,展现了各城区重点信息的占比情况。图6为社区情况查询示意图。

图6 平台社区情况查询示意图

4.5 运维管理

平台运维管理中心是整个平台的支撑,包括用户管理、权限管理、数据质量管理、系统性能管理等功能。用户管理是对平台用户的注册、登录、使用行为等进行管理和监控,包括用户信息的管理、用户行为的记录和分析等,以满足不同用户的需求并保障用户信息的安全。权限管理是根据不同用户的角色和职责,设置和调整他们对平台的操作权限,包括数据查看、数据编辑、系统设置等,保证系统的安全性和数据的准确性。数据质量管理是对平台收集、处理和存储的数据进行质量控制,包括数据准确性、完整性、一致性等的检查和保证,防止数据错误或丢失。系统性能管理是监控和调整平台的运行性能,包括系统的响应速度、稳定性、负载能力等,确保平台能够稳定、快速地为用户提供服务[10]。

5 结 语

平台主要解决房地产住宅信息管理中出现的技术手段较原始、数据孤岛、信息不对称等问题,其特点为:房地产住宅数据具有完整性,以住宅小区为编号,将贯穿房地住宅项目的信息录入和上传更新的所有信息融合到统一的数据库;平台具有开放性,以服务的方式,满足市、区、街道等部门间的需求;平台还确定了更新机制,通过网格长、楼长信息上报界面,对楼栋信息和住户信息的变化情况进行上报更新;运维管理具有规范性,通过平台可以为部门内的人员赋予权限,职责明确,便于管理。后续将基于本文的技术方案进行优化和升级,增加三维辅助房地住宅管理,完善全市的房地住宅信息动态管理和监控,促进城市管理和建设的升级,满足智慧城市发展的需要。