精装修住宅过程管控要点分析

马学文

批量精装修住宅不仅为购房者提供了更多的选择空间，还能降低建造成本，有利于实施住宅装修工业化生产。但是，市场上的精装修住宅项目质量参差不齐，面临诸多问题。尤其在当下地产行业下行、市场低迷的情况下，只有进行更加科学的管理，采取更加有效的措施才能提高产品的市场竞争力。

1 设计阶段管理

随着房地产行业的快速发展，在户型设计方面已经比较成熟，但目前市场上的户型设计普遍存在大同小异的问题，如何在在内部装饰装修方面推陈出新，达到让客户耳目一新是当前精装修设计的关键[1]。

1.1 概念方案阶段

概念方案设计是所有设计开始的前提，在户型设计定版之后，开发商要立即组织精装设计单位进行户内的装修方案设计[2]。精装设计单位要根据开发商对功能特点、装修标准、成本控制等方面的要求进行概念设计，要提出几版不同的方案供开发商进行决策。此阶段是后续所有设计的基础。

1.2 深化设计阶段

设计单位要此阶段需深化室内平面总体布局，主要包括家具布置和室内的各项陈设物品。在家具模拟布置中要符合人性化需求，如主卧床宽的标准通常在1.8 m 以上，橱柜高度通常应在0.8 m，常用的各插座位置要满足业主的多样化需求等。同时，要基本确定楼面、墙面及顶面的主要用材，并对主要部品进行选型。例如，房间的主要地面是采用地砖、石材还是木地板，主要墙面采用乳胶漆还是壁纸，厨房及卫生间吊顶采用石膏板还是集成吊顶，手盆、菜盆采用台上盆还是台下盆工艺[3]。深化设计要将整个设计成果通过效果图或者视频模型展现出来，开发商要组织成本、工程、营销及建筑主体设计单位等部门进行会审，确定深化设计方案的可行性，此阶段也是确定交房标准的重要环节，因此十分关键。

1.3 施工图阶段

精装施工图要对各个位置的具体做法通过设计语言进行完整描述，在此过程中要重点关注以下4方面：第1，各专业设计要紧密配合，土建安装和精装修必须同步设计，土建安装设计要根据精装布局要求在主体施工时预留水电、空调、新风、弱电、排水等点位。第2，细部节点做法描述要清晰，比如卫生间防水节点、门套节点、吊顶节点等。第3，北方地区要关注地暖设计与橱柜设计之间的配合，确定分集水器的安装位置，避免后期橱柜进场后，因分集水器位置不当，导致橱柜切割作业较多，不仅影响橱柜的整体美观性，也不利于分集水器的检修。第4，检修口的设置要实用且美观，空调的检修口可以设置成“回检一体”形式。精装工程师在此阶段要仔细对照土建图纸、精装图纸及其他专业图纸，及时对设计方案进行分析反馈[4]。

2 招采阶段管理

一家优秀的精装施工总包，会对推动整个项目的顺利完工起到至关重要的作用，招采阶段最重要的就是选择一家有实力、负责任的精装施工总包。但施工总包的选择也会受到多种因素的影响，因此在招采阶段要采取多种措施来保证项目的顺利实施。

2.1 界面划分

在招标过程中做好界面划分至关重要，尤其是土建总包和精装总包之间，明确好各方的施工范围，更有利于后期界定责任，减小不必要的推诿扯皮。像防水工程和强电布线等工作交给精装单位来做更合适。

2.2 明确材料的品牌和型号

在招标阶段，不管是门、瓷砖、烟机、马桶这种较大的物品，还是如电线、筒灯、开关面板等这样的小物品，都要明确其品牌和型号。这样可以减小后期选材封样的工作量，也能较好的避免施工单位在使用材料时以次充好，钻材料品牌的空子，也有利于开发商控制成本[5]。

各种配套电器、洁具要根据施工图纸确定合适的型号，比如烟机、灶具要和橱柜设计合理搭配，马桶要根据图纸坑距尺寸确定型号，热水器的型号选择既要考虑水容量，又要满足现场预留空间。

2.3 零部件的采购应进行合理考虑

马桶密封法兰、油烟机风管、手盆下水软管等，是招采过程中非常容易忽视的小部件，要在签订合同时明确由哪一方提供，否则容易造成施工方及供货方之间的争议。如烟道的止逆阀就是很重要的一点，大多数开发商会将此项工作交给总包单位，受制于总包单位止逆阀的质量问题，在使用时极易出现排风不畅、厨房反味等现象，因此是否与油烟机配套采购是在招采阶段值得考虑的问题[6]。

3 施工阶段管理

批量精装修项目涉及的技术和施工工序比较复杂，在实际施工现场中对这些方面的管理也有很大的难度，因此避免不了出现质量问题。这就要求精装工程师、监理单位、施工单位甚至第三方查验单位在施工过程中应密切配合，严格把控施工质量。

3.1 主体施工前期介入

在总包主体施工阶段，精装工程师要提前介入，对土建预留的水电点位、空调新风点位、地暖分集水器的安装位置等方面进行核查，发现问题提前让总包单位整改，尽量避免因位置偏差过大导致后期精装进场后大量二次改动。

3.2 考察精装修施工团队

确定完精装施工单位后，要对其施工团队进行初步考察。首先，看精装修施工团队的配置人员是否合理，能不能满足项目各方面的总体实施。其次，考察项目经理、执行经理、技术负责人等关键人员，初步判断其是否具有匹配岗位的能力[7]。最后，根据现场的实际情况对精装单位提报的施工计划及施工组织设计方案进行评估，判断其实施的可行性及合理性。

3.3 图纸会审

图纸会审是精装修开始施工前至关重要的一环，图纸会审要组织设计单位、建设单位、监理单位、施工单位等共同参与。其中，对于建设单位来说，不仅工程部门和设计部门要参加，成本部门也要参加，会审阶段的某些必需的改动会直接影响成本控制。施工单位除项目相关管理人员外，还可以要求各施工班组的班组长参加。通过图纸会审，可以向各方传达设计师的设计思路以及施工时的重点注意事项。同时，施工单位经过实地踏勘，结合施工图纸会有相关的疑问，需要建设单位和设计单位进行答疑。

3.4 材料管控

精装修工程中的材料种类繁多，重点材料必须进行封样入库，所有材料进场需严格报验，对于合同清单中有明确规定型号及品牌的材料，要抽检查验，避免贴标假冒等情况。

目前，具备规模的房企都有自己的集采库，像橱柜、洁具、木地板等材料一般都是由开发商集中采购，对于此类材料要根据现场施工进度合理下单，合理把控进场时间。必须严格把控石材、木饰面等装修成本较高的材料，石材大板的选择必须组织设计单位、建设单位及施工单位到实地查看确认无误后，才能进入施工现场。木饰面的材质要明确基层板是复合板、密度板、多层板还是其他材质，同时对于面层厚度、油漆层数及环保方面都要有详细的要求。

3.5 样板先行

样板先行是确保工程质量一致、工艺做法一致、材料标准一致等最有效的做法，样板间的作用就是把蓝图变成实际以后，能直观地发现一些设计上的缺陷，包括使用功能缺陷、效果展现的缺陷等，要在批量精装修中进行优化改进。在此过程中，应重点要对瓷砖的排版、石材的品质、木饰面的颜色等直接影响成品效果的部位进行把控。另外，通过样板间的施工，对各专业、各工种以及所有管理人员来说都是一次很好的磨合过程，对后续批量精装修的配合协调工作具有重要的意义。

施工样板应必须保证各标段有一层样板间，各个户型有一户样板间。样板间完成后应组织甲方、设计方、施工方、监理方、营销团队对样板间的实际呈现效果进行评审，具备相关条件的可以邀请部分业主对样板间提出意见，综合各方意见后，需合理采纳调整，确定样板间的最终方案，后续批量装修，则均需严格按照样板间标准进行施工。

3.6 界面移交

精装单位进场后，做好与土建界面的交接，是控制精装修施工作业成品质量的基础保障。在移交过程中如有质量问题要留有相关记录，并要求相关责任单位及时整改。要尽可能避免在装修过程中再提出相关问题而造成各施工方之间的推诿扯皮。

界面移交时要重点关注以下3 个方面：第1，检查墙体方正、墙体空鼓、天花平整度、洞口尺寸、标高等问题；第2，室内栏杆、入户门、窗户等基本由主体施工单位负责安装的物品是否存在磕碰、破损问题；第3，地板基层平整度、厨房墙面粘贴完瓷砖后的净距等。

3.7 施工过程把控

前期工作准备充足后，批量装修按部就班开展即可，在此过程中重点抓进度，保质量，控安全，在此期间应重点关注以下方面：

1）瓷砖粘贴。瓷砖最容易出现的问题就是空鼓，地砖空鼓后期尚可以采用边缝注浆等措施来解决，墙砖空鼓较难处理，因此在粘贴时要做好基层清理工作。粘贴时也要确保对缝整齐、对角标高一致，在铺设完成后及时进行养护。

2）防水工程。防水是精装修工程中非常重要的一环，防水一旦没有做好，会同时影响到上下2 层的住户，后期维修也非常麻烦。一是对细部节点做好处理，尤其是管道根部、阴阳角处、干区和湿区分界处，要将水完全封闭在湿区。二是做好闭水试验。

3）乳胶漆墙面。墙面最容易出现的问题就是空鼓和开裂，因此对于基层墙面的处理至关重要。一是要保证基层墙面无空鼓，二是施工期间水电开槽后恢复墙面要做好防开裂处理。目前，墙面基层处理做法主要有水泥砂浆抹灰和粉刷石膏2 种方式，粉刷石膏墙面空鼓率低、施工速度较快，但价格要高一些，而且卫生间及厨房的墙面采用传统水泥砂浆更合适，因此要根据实际情况选择合适的墙面基层处理方法。

4）吊顶工程。重点要做好防开裂和防下沉处理，把控好龙骨间距、螺丝防锈、木龙骨防腐防火、石膏板转角L 形设置等方面。

5）其他方面。对各种安装项目也要重点把控，包括开关面板的安装标高是否一致、热水器安装是否牢固、台面打胶收口是否美观等。

3.8 成品保护

成品保护做的是否到位会直接影响最终的竣工交付效果，成品保护不仅是针对饰面工程的保护，还包括所有施工成果。精装修过程中，要对现场施工人员做好成品保护教育，让现场施工人员认识到做好成品保护，既是项目产品精品质量的保证、更是关系到自身工作荣誉和切身利益的保证。在此过程中要重点做好入户门、玻璃、地砖、柜体、马桶、台面及木地板的成品保护，这些位置在施工过程非常容易出现磕碰和划痕，而且修补比较困难。成品保护要贯穿整个精装修施工过程，在精保洁前撤掉施工保护，精保洁后再对室内进行细致查验，发现缺陷问题迅速处理，力争将产品的最好一面呈现给业主。

3.9 其他相关方面

在精装修施工过程中，受制于施工现场的各方面因素，整栋楼并不能完全移交给精装单位，会存在多个专业同时在楼内施工的情况，此时施工电梯、室内电梯的使用以及水电的使用等问题都是非常容易导致各专业之间产生冲突的方面。

在精装单位进场时，现场工程师要立即组织各方制定相关标准，如安排电梯的错峰使用、水电单独挂表等，在过程中有关此类问题要求各方要提前沟通。施工收尾阶段，要重点检验给水管、中水管、地暖管的保压情况，及排水管的排水状况。精装修过程中专项工程复杂多样，开槽、切割、打钉等工作较多，容易对管路造成破坏，因此应提前检查各个管路，避免给后期阶段业主入住造成不必要的损失。

4 交付阶段管理

房地产开发的最终成果就是要把房屋交付给业主，因此在交付阶段要做好一系列的工作。这不仅关系到房屋是否能够顺利交付，也是展现项目品牌力的关键一环，要在以下3 个方面进行重点把控。

4.1 交付前

要做好室内的精保洁，确保各方查验问题全部解决，室内断水断电后锁门。同时，交房资料要准备齐全，交房现场要做好布置，交房人员要统一培训，交房过程要提前演练。

4.2 交付中

交付过程的重点是要给业主一个良好的收房体验，这就要求验房小组人员不仅要详细记录业主提出的质量缺陷问题，还要对业主提出的问题给出专业的解答。对于窗户开关不畅、水龙头松动、打胶不美观等比较简单的问题，要及时联系快速维修小组，当场解决此类问题。

4.3 交付后

要做好售后维修保障，首先要尽快解决业主收房时提出的问题，对于影响业主正常居住体验的问题要组织协调施工单位迅速处理，比如跑水、断电等较为常见的问题。对于不能快速解决的问题，要给业主做好解释，告知大概的维修期限。

售后维修的大忌就是拖延和不与业主及时沟通交流。在此过程中要对业主提出的各类问题进行归纳总结，分析通病问题出现的相关原因，并制定与之相对应的解决措施，在后续项目的开发过程中，应尽量避免再次出现同类问题。

5 结语

随着市场竞争日益激烈，为了满足购房者更高的购房标准，开发商要从设计、招采、施工和交付阶段进行严格管理，对各个阶段面临的难点加以分析、研究，然后采取相应的对策解决问题，进一步提高精装修住宅的整体质量，促进市场良好发展。