违法建筑被烧，还需要赔偿吗？

吴 海/文

宸欧公司为了满足自己的生产经营所需，决定租赁济信公司的厂房及部分办公楼。在租赁时，济信公司告知宸欧公司，自己的房子有一部分没有产证，宸欧公司表示可以接受，于是双方签订了租期为10 年的合同，并且约定由承租人宸欧公司对该租赁房屋内的所有装修改造工程的质量和安全负责，如果在租赁期内发生质量或安全事故，承租方还应赔偿由此给出租方造成的损失。合同签订后，济信公司依约向宸欧公司交付了房屋供其使用。

天有不测风云，宸欧公司在租赁了两年后，因为使用不当导致租赁场所内发生火灾。火灾烧毁了2000 平方米的房屋，厂房内部分成品家具、原材料及五金用品付之一炬，东侧厂房部分坍塌，所幸没有人员伤亡。灾后，消防部门对起火原因认定如下：起火部位位于厂房东侧一楼内风机处，起火原因可排除放火、遗留火种、雷击、外来火种、物质自燃和电气线路故障，无法排除机械摩擦产生的热量引燃风机内的油漆附着物并扩大成灾的可能。

双方对于火灾善后事宜谈不拢，宸欧公司向法院提起诉讼。案件进入诉调程序后先由调解员找双方调解，小王作为区域的消防宣传员，受邀参与调解。

宸欧公司的负责人欧总说：“这济信公司是真的不上道，这厂房现在塌了一部分，要重建才发现原来这厂房二楼、三楼都是违法建筑。这违法建筑损毁了也不能再重建了，但现在济信公司要我们全部赔偿，我们不可能接受啊。原来就是违法建筑，对方还收了我们那么多年租金呢。而且济信公司已经起诉了，大家都没有坐下来好好聊过，真的是闹心。”

济信公司的负责人南先生却说：“你们现在烧掉了要想赖账啊？我们租赁合同里面写得清清楚楚，这房子部分是没有产权的，你们当时也是确认的。否则怎么可能以那么便宜的价格租到三层楼的厂房？更何况，这房子交给你们的时候，你们也说要装修的，所以合同里面也说了对房屋的日常维修、保养都是由你们来负担，对房子也必须按照国家相关消防、安全生产的法律法规进行严格执行，严防各项事故发生。如果因为你们的原因造成事故，应当由你们承担全部责任及费用。还有，关于装修改造工程，是要求你们对工程的质量和安全负责，如果在租赁期限内发生质量或安全事故，你们除了无条件予以整改外，还应当承担给我们造成的民事责任。这白纸黑字写得清清楚楚的，现在你们想赖账啊？”

小王接着问济信公司：“当时火灾是怎么样一个情况？损坏了哪些地方呢？”

南先生说：“这宸欧公司租赁厂房是用于开设家具厂的，他们厂房里面会用到油漆，所以有一个新的油漆排风口，里面会带出一些油漆，里面可能还有一些电路，电路可能冒了火星，遇到油漆就烧起来了。”

欧总接着说：“我们一开始看到一楼烧起来了，就让工人们马上救火，一楼的火很快就灭掉了。但不知道什么原因，这房子火势蔓延得很快，所以二楼、三楼马上就烧掉了。然后因为厂房的位置很靠近围墙，围墙在马路边，消防车为了进入救火，就必须拆除部分围墙。我们只知道房子部分没有产权，但不知道这厂房那么多部分都是违法建筑。火灾发生后，我们也想重建仓库，才发现是违法建筑。”

小王翻看了一下手上的材料，发现在火灾发生后区规划和土地管理局向宸欧公司发出了责令限期拆除违法建筑事先告知书，主要内容为：经查，宸欧公司建造以及使用的一层简易结构的车间、仓库、职工宿舍等，均未办理建设工程规划许可证（部分由济信公司建造），总建筑面积9000 平方米，属违法建设，拟对宸欧公司作出限期拆除上述违法建筑的处罚决定。随后，区规划和土地管理局向宸欧公司作出限期拆除违法建筑决定书。当年末，区政府向济信公司、宸欧公司作出限期拆除违法建筑公告，主要内容为：济信公司、宸欧公司在未办理建设工程规划许可证的情况下，擅自建造一层简易结构的车间、仓库、职工宿舍等，总建筑面积9000 平方米。责令当事人自本公告之日起十日内自行拆除上述违法建筑。

于是，小王问：“南先生，由于这救火期间涉及围墙破坏，目前这个房子还能重新盖起来吗？”

南先生说：“你也都看到了，政府部门已经多次向我们送达了拆除违法建筑决定书，所以这房子肯定不可能建起来了，其他没有损坏的部分也要一并拆除。我们公司当初也是花了大价钱把厂房建起来的，当年建设厂房，我们就投入了很多钱。”

欧总听到就不满意了，马上说道：“这厂房我们接手后，也花了大量的费用去装修、翻建的。其中二楼、三楼都是我们花钱装修改造的。当时大概支出了130 万元。”

“我们在这里没什么好争论的，反正我们已经起诉了，也提起了造价鉴定，就等鉴定结果吧。”南先生显然不愿意在这里和对方争论。

“小王，你看看他们是什么态度。这第一，被烧毁的房屋是没有产权证的违法建筑。在没有产权登记及济信公司无法提供材料证明房屋权属的情况下，无法证明房屋是济信公司的，所以我们认为济信公司并不能提起诉讼获得赔偿。第二，被烧毁的房屋是违法建筑，不受法律保护，且相关政府部门出具了违法搭建限期拆除的决定，被烧毁的房屋本应拆除。更不要提什么重建赔偿了，根本就是无稽之谈。第三，就算被烧毁的房屋属于济信公司所有，需要我们公司赔偿，但不应当根据造价鉴定结果确定价格。被烧毁的房屋是政府明令拆除的，不应计算重置价格，且被烧毁的房屋是违法建筑，建造成本很低。第四，审价建议中包括了围墙的重置价格，但围墙并不是火灾烧毁的。围墙本身质量就很差，在消防部门救火的过程中，拆除了部分围墙，围墙部分不应由我们公司赔偿。”

小王眼看双方对于赔偿的范围、赔偿的标准互不相让，也不希望大家闹得不愉快，连忙说：“既然南先生说已经在诉讼过程中了，如果实在调解不成，也只好看法院怎么判决了。”小王等双方都走了以后问调解员：“这个案子如果判决的话会怎样处理呢？”

调解员表示：“这个建筑是从一楼开始就是违法建筑，上面又加盖了二楼和三楼，所以如何确定损失是挺难的。我个人觉得双方应该都会承担部分责任，作为承租人的宸欧公司显然是主要责任，而作为出租方的济信公司可能因为房屋本身就是违法建筑，需要承担次要责任。但如果他们案件中是对三层厂房及围墙进行了审价评估，那么确实对承租人而言会有不公。毕竟作为违法建筑，不可能再进行重建。而且，法院肯定要对无合法建筑手续的建筑物是否具有物权先作认定。原则上，无合法建筑手续的建筑物是无法取得法律意义上的物权的。”

小王听后说：“那是不是没有物权，这济信公司无权获得赔偿？”

“那不是这样理解的，虽然这房子是违法建筑，在整体上不具有物权，但存在事实上的占有、使用和经济收益的功能。所以基于租赁合同的相对性要求，这宸欧公司作为承租人还是应当对出租人进行赔偿。”调解员解释道。

“也就是说济信公司起诉是有效的，宸欧公司也应当进行赔偿，就看怎么对这次涉及火灾的非法建筑物赔偿金额进行确定了？”小王问道。

“你说得很对，现在其实看这两家公司的态度，也是因为赔偿金额谈不拢。这里面就涉及非法建筑物的造价和残值，双方当事人的过错责任以及其他在租赁合同中的履行情况。我们现在是看了双方的初步证据，听了初步意见，后面就等程序走完后的判决吧。”

最终，审价建议认为厂房东侧二、三楼房屋及围墙工程的重置价为193 万元。宸欧公司向法院提供了当时装修改造时的固定资产表及相关第三方的情况说明，表示当时成品仓库一层至三层的造价为130 万元。结合各方提供的证据，法院认为宸欧公司提供的造价较为可信。受损建筑物无合法建筑手续，且在火灾发生后被相关部门认定为违法建筑，故事实上该建筑物已不存在“重置”的可能性，由此，法院不应按重置价确定赔偿标准。但考虑到该建筑物确具有相应的经济权益，故以该建筑物建造时的工程造价及火灾发生时的建筑物残值为衡量基础为宜。考虑到宸欧公司与济信公司间的租赁关系，根据成品仓库的造价、成品仓库的建造时间，结合租期、租赁范围、租金标准等因素，并结合被烧毁房屋及被毁损围墙的实际情况，出于公平原则的考虑，酌情确定由宸欧公司向济信公司赔偿75万元。

法条链接：

《中华人民共和国民法典》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。

第七百一十四条承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。

法条释义：

在房屋租赁市场中，出租人将未获得建设工程规划审批的违法建筑物出租谋利的情况并不鲜见，该类情形常常成为引发矛盾乃至诉讼的原因之一。当此类违法建筑物因承租人使用不善导致火灾等原因而遭到毁损后，出租人起诉要求承租人予以赔偿的情况下，法院将违法建筑物与合法建筑物在遭到毁损的情况下的赔偿方式予以区分，合理分配出租方及承租方的过错责任，结合建筑物的造价及折旧、租赁合同的相关细节及履行等实际情况，从而确定赔偿标准。