风险导向下房地产企业内部控制措施研究

2024-03-18 23:30刘志江杭州无忧传媒有限公司
现代经济信息 2024年5期
关键词:筹资成本管理

刘志江 杭州无忧传媒有限公司

引言

风险导向下的内部控制可以帮助企业更好地了解潜在风险,准确识别和评估风险影响,进而制定出针对性的风险管理策略,以降低风险发生的概率和影响程度,从而保护企业的财产和利益。但一些房地产企业在工作实践中,未意识到内部控制与风险管理之间的关系,内部控制体系建设在一些方面存在不足之处,难以充分发挥内控的风控功能,使得企业无法有效地识别和应对风险,非常不利于企业的健康稳定发展。房地产企业应树立风险意识,基于风险导向完善内控机制,将风险管理融入到内部控制的各个环节中,强化企业风险内控的能力。

一、风险管理与内部控制之间的关系

内部控制的功能是约束、规范企业各项管理行为,及时发现并纠正、防范潜在风险,提高企业经营管理效率和效果。而风险管理则主要是为了防范风险问题的发生,帮助企业规避风险损失,确保企业生产经营活动的顺利开展。内部控制与风险管理既有区别又有联系,二者虽然出发点和运行规则不同,但其功能上具有相似性,目标上具有一致性,二者都是为了识别、发现风险,控制风险带来的不利后果,增强企业风险应对能力,助力企业战略目标和价值目标的实现。因此,二者可以实现互补,风险管理能够为内部控制提供基础和依据,通过风险管理提前测定风险,寻找风险成因和源头,采取针对性的内部控制措施,应对这些风险,便可减少风险的发生和对企业的影响,进而强化企业的风险抵御与防范能力。

二、房地产企业面临的主要风险类型

(一)投资风险

房地产工程项目通常需要投入大量资金,且项目的建设周期长,从规划到最终竣工一般需要经历数年时间,使得房地产企业投资回报周期较长,需要承担较高的投资风险[1]。例如,某房地产企业计划开发商业写字楼,但在完成前期投资后,由于本地政策调整限制商业用地开发,导致项目无法继续进行,前期投资付之东流;又如,一家房地产企业投资建设大型购物中心,而本地已有多个类似购物中心,市场供应过剩,导致租金下降,项目运营困难,最终投资回报不达预期。

(二)筹资风险

房地产企业在项目开发建设过程中,自有资金有限,多会利用外部筹资解决资金问题。根据CRIC(中国房地产信息集团)披露的数据显示,2022 年中期重点样本房企的长期有息负债为39 018 亿元,短期负债为15 841 亿元,加权净负债率约为73.52%。负债经营虽然可以形成财务杠杆效应,减少自有资金的占用比例,提高项目的回报率,但也可能使房地产企业面临筹资风险[2]。例如,受经济大环境影响,企业偿债能力下降,无法按时偿还借款本金和利息,诱发债务违约风险。

(三)管理风险

企业经营活动的各个环节都潜藏风险,若管理措施不善、决策判断失误、经济业务操作失误,就可能引发管理风险[3]。例如,企业财务管理制度不完善或缺乏有效执行,就可能导致会计核算、资金管理、预算控制等方面出现问题,进而诱发管理风险。而管理风险涉及到企业经营活动的决策、组织、执行等关键环节,会对企业的财务状况和经营成果产生负面影响,必须要进行重点防控。

(四)成本风险

成本是影响利润率及企业市场竞争力的关键因素,若企业成本管理不善,或成本结构发生重大变动,导致成本严重超支,就会诱发成本风险,对企业的运营能力、盈利能力、投资回报率产生负面影响。例如,房地产企业投资房地产项目时,土地购置、规划设计阶段未做好成本规划,建设成本超出预期,使得工程未完工就资金短缺,没有足够资金支付供应商货款、员工工资,造成项目烂尾。

(五)经营风险

经营风险是指,房地产企业在经营过程中,未能及时识别风险,导致企业的经营目标无法达成,经营效益下降,甚至经营活动中断[4]。例如,企业未能及时识别和防范内部的财务欺诈行为,造成财务报告数据不准确,对经营决策造成误导,进而作出不正确的决策,使企业遭受损失;再如,未能及时应对和处理公共危机,给企业声誉带来影响,使企业遭受社会舆论质疑,损害企业品牌形象和声誉,导致企业的销售额下降、客户流失,影响企业的业务运营和经济利益。

三、风险导向下房地产企业内部控制存在的问题

(一)投资管理内控不足

投资是企业获得利润的前提,是企业资产增值与保值的必要手段。房地产行业属于资金密集型产业,相关工程项目的开发投资金额巨大,动辄上亿元,且后期清盘困难。这使得房地产投资收益与风险共存,具有较大的不确定性,因此房地产企业易面临投资风险。然而,一些房地产企业对投资盲目乐观,既没有充分评估市场需求,也没有对投资项目进行全面的风险评估预测,投资管理内控严重不足,使得企业在投资过程中没有做到“量力而行”,最终导致投资失败,而遭受致命打击。例如,恒大集团在市场繁荣时期大规模扩张,大量购置土地和房产,同时开发多个大型项目,这种扩张远超企业自身的运营能力,此外,市场环境发生变化,市场需求逐渐下降,导致房产销售速度放缓,销售不如预期,造成企业资金链断裂,没有足够资金维持项目开发,多个项目停工,企业陷入运营困境。

(二)筹资管理内控不足

房地产企业维持生产经营需要大量资金,不论是土地的购置,还是工程项目的施工建设,亦或是建筑材料的采购都是一笔不小的开销,而其自有资金通常无法满足需求,多需要依靠外部筹资。适当筹资可以满足企业资金需求,丰富资源来源,提高资金灵活性,分散投资风险,但也会使企业面临筹资风险,必须要对筹资进行内部控制。然而,房地产企业很少将筹资纳入内部控制的范围,在筹资时认为多多益善,经常忽视筹资行为对企业后续运营的影响,使得筹资规模远超自身的偿债能力,筹资的渠道选择不合理,导致筹资成本较高,企业长期处于高负债经营状态。高负债经营会导致企业的投资回报率下降,影响企业资金链的稳定性、可靠性,一旦企业收益率小于负债利息率,就会出现资不抵债的局面。

(三)财务业务内控不足

管理风险多由财务业务处理不当、管理不善引起,对财务业务进行内控,规范内部财务行为,才能减少管理风险的发生。但一部分房地产企业财务业务内控不到位,既没有构建配套的财务管理流程和制度,也没有建立有效的监督和审计机制,管理风险未得到有效防控。例如,预算业务管理方面,预算执行监督控制不到位,预算调整过于随意,使得预算与实际差距大,易引起预算管理风险;又如,在采购业务管理方面,由于未建立统一采购审批制度,导致采购过程缺乏管控,使得采购流程不规范,存在随意采购、超预算采购的情况,易引发采购管理风险。

(四)成本管理内控不足

房地产企业的成本主要涉及到:材料成本、人力成本、土地成本、金融成本、税务成本等。若这些成本严重超出预期,就可能会引发成本风险,降低项目的投资回报率,甚至是导致企业资金紧张。然而,一些房地产企业在成本管理内控方面存在诸多不足之处,如成本核算不准确、成本分配方法不合理、费用分类不清晰等,使得项目利润计算错误,企业无法准确评估项目的目标成本和投资回报率,进而难以确定成本优化的方向,造成实际成本与预算成本之间存在较大偏差。

(五)风险管理内控不足

诱发风险的因素多种多样,既有外部因素,也有内部因素,要想有效防范风险,必须要做好风险管理内控,建立风险预警机制,提前采取风险应对措施。但一些房地产企业风险意识淡薄,缺乏有效的风险监测、报警和应对机制,无法准确识别和评估潜在的风险因素,难以及时发现和响应风险。虽然也有部分房地产企业构建了风险预警机制,但其预警指标设计不当,无法覆盖全部风险因素,造成预警机制不够灵敏,难以准确判断风险的发生,并及时发出相应的预警信号。

四、风险导向下房地产企业内部控制措施

(一)加强投资管理内控,防控投资风险

投资是拉动企业发展的“马车”,房地产企业要想提高投资成功率,取得预期投资收益,必须要加强投资管理内控,防范投资风险的发生。首先,房地产企业要结合市场需求和发展趋势,分析项目的成功可能性,并基于分析结果,进行长期和短期的投资预测和规划。其次,确定投资项目后,房地产企业要进行细致的项目调研,借助SWOT 进行分析,评估项目的经济可行性和风险收益比,对项目的收益率、投资回报期、现金流量等进行定量分析。再次,房地产企业要根据回报要求、风险承受能力,基于风险与收益平衡理论,设定明确的投资目标和限制,对投资过程进行控制,避免投资失控。最后,房地产企业要主动采取风险转移、分散等措施,尽可能分散投资风险,以实现风险和收益的平衡,保证亏损和资金曲线的回撤的最小化,使企业维持稳健发展。

(二)加强筹资管理内控,防控筹资风险

筹资风险的发生会给企业带来债务压力,影响企业的资金安全,甚至可能会造成企业资金链的断裂。因此,房地产企业要加强筹资管理内控,从而正确规避筹资风险。具体来讲,一方面,房地产企业要确定项目开发、建设、销售等各个阶段所需的资金,科学确定筹资规模,制定合理的筹资计划,确保项目资金供给的同时,避免过量筹资使企业背负高额债务。另一方面,房地产企业要综合考虑利率、期限、担保要求、偿债能力等因素,合理选择筹资渠道,例如,加强对银行贷款、债券发行、股权融资、合作开发的应用。除此之外,为了应对到期债务,保障企业的偿债能力,房地产企业要制定偿债计划,明确每期偿还债务的金额和时间。比如,每季度支付利息和部分本金,最终在项目销售后偿还剩余的本金。

(三)加强财务业务内控,防控管理风险

为防范管理风险,约束内部财务行为,房地产企业应扩大内部控制范围,将其覆盖到财务业务的所有环节,使内部控制与财务管理有机融合。具体来讲,房地产企业要建立完善的财务审批制度和流程,明确各级管理人员在财务审批过程中的权限和责任,并根据不同的财务事项和金额设定,设定具体的审批控制点和限额。例如,小额支出可以由部门主管直接审批,大额支出则需要高层管理人员或董事会的批准;又如,建立预算修订审批制度,明确预算修订的申请流程、审批权限、变更依据,以此提高预算刚性,及时控制预算差异率。除此之外,房地产企业还要设立独立的审计部门,建立内部审计制度,定期对资金的流入流出进行审计,审查各项财务业务的合规性,确保相关业务符合企业内部规定。

(四)加强成本管理内控,防控成本风险

成本风险的发生,一般是由于企业成本管理控制不到位引起的。因此,房地产企业应加强成本管理内控,约束各项财务收支,限制成本风险的发生与发展。具体来讲,房地产企业要结合项目特征,做好成本结构、成本动因分析,找出成本过高或浪费的因素,并针对不同成本类型,采取相应控制措施,从而有效控制成本,提高企业盈利能力和竞争力。从直接成本方面来讲,可采取招投标方式,选择具有合理价格、优质服务的供应商和承包商;从间接成本方面来讲,可实施成本预算,帮助企业预测未来期间的成本支出,提前制定详细的成本预算计划,以便于更好地控制和管理成本。从资本成本方面来讲,要与金融机构建立良好的合作关系,与其进行充分谈判,争取更优惠的融资利率和贷款条件,减少利息支出。

(五)加强风险管理内控,防控经营风险

风险无处不在,不论是投资活动,还是筹资活动都可能会诱发风险,房地产企业应正确认识风险管理与内部控制之间的关系,将风险内控上升到战略层面,建立风险预警机制,以便于及时发现潜在风险。首先,房地产企业应通过分析过往经验和行业数据,对自身可能面临的各类风险进行全面识别和分类,并找出风险成因。其次,房地产企业应根据不同类型的风险,结合风险成因,确定相应的关键指标,并对其进行实时监控,从而根据指标的变化情况监控风险、预警风险。例如,对于投资风险,可以选择房价指数、销售速度等作为关键指标;对于筹资风险,可以选择逾期贷款比例、债务偿还能力等作为关键指标。最后,房地产企业应将确定的关键指标进行量化处理,设置具体预警阈值,以确保可以提供准确的风险预警信号,从而使企业能够及时识别和应对风险,保障企业的稳健发展。

五、结语

由于市场需求下滑,金融政策收紧,房地产企业的生存与发展愈发艰难,其经营中需要面对诸多风险,必须做好风险内控工作。为防控投资风险、筹资风险、管理风险、成本风险、经营风险,房地产企业应扩大内部控制范围,加强对投资管理、筹资管理、财务管理、成本管理、风险管理的内部控制,从而提高投资的成功率、合理控制筹资规模、限制成本支出、及时预警风险的发生。■

猜你喜欢
筹资成本管理
枣前期管理再好,后期管不好,前功尽弃
2021年最新酒驾成本清单
义卖书法 筹资助学
温子仁,你还是适合拍小成本
“这下管理创新了!等7则
人本管理在我国国企中的应用
多管齐下筹资 齐心协力助学
筹资百万救助贫困学生
十年筹资千万元 资助八千贫困生
独联体各国的劳动力成本