新经济形势下的房地产融资创新性模式探讨

文／朱芳 洛阳城投地产发展有限公司 河南洛阳 471000

引言：

随着社会经济发展，人民生活水平得到了显著提高，这也间接推动了房地产行业的快速发展。房地产企业应积极顺应时代发展，通过不断的实践获得更大的竞争优势。当前房地产行业需加速构建“新发展模式”，从“高负债、高杠杆、高周转”转变为高质量发展。在此背景下，融资作为房地产行业的重要血液来源，直接影响着企业的健康、可持续发展，更应受到企业的高度重视。因此，文章将从如何提升房地产企业融资管理质量、解决融资管理带来的问题等方面进行探讨研究[1]。

1.房地产企业融资管理概述

房地产企业的融资管理即为房地产企业在开发房产的过程中通过多种途径对内对外进行融汇资金，扩大资金总额，从而提升经营效率、扩大企业规模的一种财务管理活动。房地产开发需要经历获取土地、开发建设、公开预售等环节，从而达到资金回笼以及实现利润的过程，无论哪一环节对资金的需求量都非常大，而且房地产开发周期较长，前期主要为大量资金投入，后期为资本回流。若前期资金投入出现问题导致工程难以继续，那么后续的资金回笼也将会受到较大挑战，甚至亏本，这更加体现了房地产融资管理的连续性。

目前房地产企业的融资方式主要有以下几种：第一种方式是向境内银行进行信贷融资，房地产企业开发项目的资金主要来自银行贷款，且房地产贷款在银行整体信贷投放规模中的占比较高。此种贷款模式挂钩具体的房地产开发项目，以项目土地或在建工程作为抵押，并以项目销售回款作为第一还款来源。因此开发贷是最常规的融资模式之一，资金来源稳定、政策风险较小，保障项目建设完工。第二种方式是境内公开市场融资，即房地产企业在证券交易所或银行间市场发行公司债、中票、资产证券化等多类债务融资工具，由银行、基金、保险等金融机构进行市场化投资配置，发行期限及价格取决于企业信用资质，对企业来说拓宽了融资渠道，对机构来说增加了优质资产配置。第三种方式是境内非标融资，比如信托公司向房地产企业发放信托贷款或者与房企开展优先股等合作，信托业务也需满足监管对底层项目四三二等合规要求。由于近年信托暴雷较多，整体信托公司对地产业务的态度较为谨慎且信托融资成本较高;还有保险公司可针对商业不动产项目开展保险债权计划融资，但保险机构对房地产企业本身的股东背景及企业资质要求非常高，业务规模比较受限。第四种方式为境外融资，主要可分为美元债、银团贷款、双边贷款、内保外贷等模式。其中，美元债即房地产企业在海外市场发行以美元计价的优先票据，认购方为海外各类专业投资机构;银团贷款即由具有市场号召力的商业银行牵头，在市场上筹组较大规模的海外贷款;双边贷款即房地产企业与银行两方协商确定贷款条件，操作较为灵活;内保外贷即由商业银行跨境联动为房企海外主体发放贷款，境外融资有效拓宽了房企的融资渠道，且有利于充分利用境内境外两个市场，但风险在于海外金融政策存在较大不确定性，且利率波动较大，需要房企做好外汇及汇率风险管控。

2.房地产企业融资管理中存在的问题

2.1 对经济金融政策以及行业法规的重视程度严重不足

由于我国房地产市场起步较晚，因此相关法律法规与融资的规章制度并不完善，部分地方性法规仅以文件形式通知，甚至存在法律法规相冲的情况，不利于企业融资的有序开展，阻碍了房地产行业的融资创新。这也导致了房地产企业对经济金融政策的忽视、对政策内涵解读的不足，以及对行业调控的应对不及时。为了防范金融风险，规范信贷业务，监管政策层面提高了信贷融资的门槛。房地产企业在申请贷款时必须满足相关要求、证件齐全，并且持有一定比例的自有资金。因此，近年来房地产行业从银行获得的资金较为有限，房地产信贷投放规模也有所下降，增加了房地产企业的融资难度。

2.2 过于关注经济效益，忽视企业融资质量

由于我国房地产企业融资渠道受限且融资成本较高，使得部分企业一味地重视融资规模，忽视融资质量。另外，融资方式不合理也会导致房地产企业融资困难。房地产企业在经营管理过程中需要大量资金周转，这就体现出了融资管理的重要性。由于房地产企业资金回收周期较长，受政策、市场以及气候等因素的影响较大，一旦建设周期延长不稳定，就会产生资金回收难的问题，不能及时偿还贷款从而增加财务负担，导致企业经营陷入困境。房地产企业要想有稳定的资金来源，就要积极拓宽融资渠道，减少资金不足带来的劣势，同时要注意改善融资质量，比如开发贷按规定可以存续5 年，但大部分开发贷仅存续3 年；公开市场1 年期债券收益率虽然较低，但是短债的偿还压力大，3 年期产品则发行难度更大。因此企业要深入分析不同融资条件的优劣势，保障公司长远健康发展。

2.3 缺乏长远发展计划，不重视风险规划

房地产作为资金密集型行业，对融资依赖性较强。因此，在众多风险中，融资风险对房地产企业的经营管理影响较大，当前众多房企的暴雷均由现金流断裂、流动性枯竭等引发。部分房地产企业对融资风险防控并不重视，一味地追求经济利益，对风险防控视若无睹。风险预警机制的不健全注定会将房地产企业置于危险之地，一旦发生融资风险，就会造成企业声誉以及财产的重大损失，甚至会危及企业生死存亡。为了保证良好发展，规避融资风险，实现房地产企业的有序发展，企业应不断优化融资风险预警机制。比如设置现金短债比、短债在有息负债中的占比等指标，每月动态进行监控，及时将短债置换成长债，确保短期偿债压力可控，一旦指标出现异常则及时调整资金计划，防止出现债务违约。另外，企业也要对境内外债务占比设定目标比例，谨防境外负债占比过高，切勿过度依赖单一市场，针对汇率及利率波动风险，也可以通过金融衍生工具进行风险对冲，确保整体债务风险有效管控。

2.4 缺乏系统性的融资管理体系

第一，受我国传统文化影响，我国居民更偏向于储蓄资金而非投资；第二，由于我国金融证券市场不完善，且无法满足投资者的投资需求，越来越多的投资者更偏向于将资金存入银行。种种情况都导致了大量资金无法充分利用的问题，虽然多数银行都会提供贷款业务，但作为银行的首要职责是保护储户利益，因此银行的放贷规模十分有限，且要求和限制条件颇多。金融资源倾斜于股东实力雄厚且经营稳健的企业，使得部分房地产企业的融资更加困难。另外，房地产企业的融资担保也不完善，使得金融和证券交易市场难以满足房地产行业的融资需求，不能更好地促进企业发展。

3.房地产企业投融资管理创新策略

3.1 房地产企业投资管理创新建议

3.1.1 落实预算要求

房地产企业在发展过程中资金投入规模较大，为确保企业资金风险可控，要制定规范的预算管理机制。预算对房地产企业至关重要，要结合各项目特点制定科学的预算规划，以确保企业预算能够实现对资金的有效控制。首先，优化预算编制流程。房地产企业在编制预算时，要形成以利润为核心的预算编制机制，充分结合企业未来发展规划制定科学的预算编制方案。房地产企业可以采用滚动预算的方式，因为企业项目的周期一般为3-5 年，在这一段时期内企业容易受到国家政策等方面影响，资金回笼周期较长通过滚动预算的方式，能够帮助企业实时跟踪预算管理情况，有序应对挑战。如房地产企业的资金预算可以按照月度滚动，销售预算可以按照季度滚动。同时在编制预算时，为确保预算编制方法更加科学，应通过零基预算的方式提高预算合理性其次，强化预算执行与控制。房地产企业在编制预算之后，要确保预算得到严格执行，确保各层级人员之间紧密协调。在执行预算的过程中，所有项目都要控制在预算额度范围内。企业可以形成以资金控制为核心的预算控制机制，所有资金支出要符合预算要求，避免超预算支出的问题企业的财务部门要定期对预算执行的状况进行分析，判断预算执行过程中是否存在预算执行的偏差，并针对存在的偏差明确成因落实责任，以及时调整存在的问题。

3.1.2 合理分配资金

房地产企业在投资的过程中，整体投资规模较大，所需资金较多，为了降低风险，企业要合理分配资金，使用科学的投资组合。如果企业的投资决策不当，开发的项目过于集中，很可能导致企业发生重大风险。房地产企业在控制风险时，可以将投资组合由单一的住宅或商业转变为住宅、商业、旅游、医疗等方面用地的开发不同房地产业务类型有不同的投资回报率以及风险，不同项目受到国家宏观经济调控政策的影响也不一样[2]。通过投资不同的项目，能够让企业分散风险。房地产企业要结合不同地产项目的特点，合理调整各类项目之间的投资比例，寻找到风险和收益之间的平衡点，既注重高风险、高收益项目的开发，又注重低风险、低收益项目的开发。在控制风险的同时，缓解企业的资金压力。另一方面，企业在灵活调整自身投资组合、优化资金分配的过程中，要重视企业资金链的状况。每个项目的开发都会涉及大量资金投入，企业要避免某一项目占用大量资金导致其他项目无法顺利推进的问题。企业在开展投资过程中，要以国家政策为导向，确保投资风险可控。

17.积极做好民营企业员工的法律援助工作。对民营企业农民工和困难员工提出的法律援助申请，要开辟绿色通道，优先受理。积极组织法律服务工作者深入民营企业，为企业困难职工、下岗职工等困难群体提供法律援助，实现应援尽援，营造和谐稳定的用工环境。

3.1.3 控制开发节奏

很多房地产企业在经营过程中出现重大风险，主要原因是企业没有合理控制开发节奏。如一些大型房地产企业凭借自身规模大而盲目投资，希望在多个项目上都有所突破，当外界环境发生变化时，导致企业产生重大风险，使企业走向经营困境针对这样的问题，房地产企业要认识到开发节奏控制的重要性，通过优化自身的开发节奏，将有限资金投入到合理的项目中，并避免开发节奏过快导致企业资金链断裂的风险。房地产企业要解决资金链断裂风险，最根本的要求是要从项目开发环节入手，在项目开发前期做好对资金链的分析在充分考虑政策导向以及各类项目的回收周期等因素基础上，制定规范的开发方案首先，房地产企业在进行新项目开发之前，要做好可行性研究。房地产企业要对每个项目的资金都进行科学管理，制定合理的管理方案，避免资金链断裂的风险。若企业在项目开发之前发现项目可能会发生重大风险，就要针对所存在的风险进一步制定相应控制措施，避免盲目投资项目给企业带来问题。在对项目开发的可行性研究时，还要将可行性研究细化到具体的环节，分析在开发过程中每个环节所需资金。企业任何环节的资金需求都要清晰，以保障企业能够随时掌握资金动向，满足企业投资需求，确保资金得到规范化管理。其次，制定合理的扩张规划。房地产企业在扩张过程当中，要结合风险管理要求制定科学的扩张规划。若企业的风险过高时就要及时停止扩张，减缓投资进度。企业要借助对资产负债表的分析，分析企业盈利情况、偿债能力等因素，分析企业在项目投资中是否存在投资进度过快或投资进度过慢的问题，从长期发展的角度对投资规划进行合理管控，从而提高企业应对风险能力。

3.1.4 防范开发风险

第一，提高人员风险防范意识。首先，提高管理层风险防范意识。企业在经营过程中，管理层在很大程度上决定了资金使用的方向。若企业管理层投资风险控制意识不足，缺乏科学的管控措施，将可能导致企业发生重大风险。针对这一问题，房地产企业的管理层要重视防范投资风险，将风险防范要求落实到企业的管理流程中，关注国家的政策导向制定科学的投资方案，在思想意识上主动防范风险。其次，提高基层员工风险防范意识。企业除了管理层要形成风险方案意识，企业的基层人员也要充分参与到风险管理中，结合企业资金运作的要求明确风险管理措施，主动应对风险。企业可以通过对员工进行培训等方式，让员工主动重视经营过程中可能存在的风险。第二，动态调整资本结构。为确保房地产企业在投资过程中风险可控，企业要重视对资本结构的管理，确保企业的资金有序运作。企业要对自身的资产负债率进行详细分析，如果资产负债率过高，表明企业产生资金链断裂的信号，就要进一步制定相应的控制措施。首先，企业的资金压力主要来源于新的项目，在项目开发前期投入大量资金，为了让项目后续稳定运作还需要不断投入资金，在这一过程中企业不得不通过银行借款等方式获取资金随着企业资金融资规模不断扩大，企业资本结构就会变得不合理，此时企业就要制定完善的销售政策加快资金的回笼，在保障质量的前提下尽快将预售房变现。其次，采用老项目带新项目的方式加速资金回流。房地产企业在发展过程中为避免风险，还应该采用老项目带新项目的方式加速资金回流，达到优化企业负债结构的目的，以减轻企业资金链的压力，控制企业风险。

3.2 房地产企业融资管理创新建议

3.2.1 分析资金需求

3.2.2 重视银企合作

银行等金融机构作为房地产企业在发展过程中必不可少的参与方，企业要改善与银行的合作，重视银行信用的维护部分房地产企业在融资过程中存在恶意骗贷、逃避银行债务等不良问题，加大了银行风险，导致银行对企业不信任，使银行要求企业支付更高的利率或提供更多抵押担保来获得资金，企业的融资成本提高，不利于企业获得发展。为了解决这一问题，企业在未来发展中要重视与银行之间的合作关系，在与银行借款的过程中要合理规划利息和本金的偿还计划，避免拖欠利息和本息的问题。同时房地产企业要与银行建立更为深层次的合作关系，降低银行和企业之间信息不对称带来的不信任感[3]。

3.2.3 拓宽融资渠道

当前房地产企业在融资过程中过于依赖银行借款，由于企业融资渠道过于单一，给企业造成较高风险。向银行等金融机构借款通常情况下审批时间较长，且随着当前房地产行业在发展中面临一系列风险，很多银行对房产行业的借款积极性下降若房地产企业在经营过程中出现了资金风险，银行就会要求企业尽快还款，无形中加大了企业的还款压力，导致企业的再融资能力下降，加剧企业资金紧缺程度。针对这一问题房地产企业有必要建立多元化的融资渠道，在考虑企业财务杠杆等方面因素的基础上合理确定融资方式，以实现价值最大化的目标。对于不同规模的房地产企业，要通过恰当方式获得资金支持。

结语：

房地产行业一直是一个需要大量资金投入的行业，但是随着融资环境的改变其融资问题愈加显著。为了保持业务的稳定和发展，房地产企业需要通过融资手段筹集足够的资金来支持其项目的开发和运营，但是当前的金融监管政策已经越来越严格，银行对于房地产行业的贷款也在不断收紧。此外，影子银行、P2P 等融资渠道的监管力度也在加强。在这种情况下，房地产企业需要更加聚焦自身的经营和核心业务提高自身的偿债能力和业绩表现，以吸引更多的投资者和资本来进行战略合作和投融资。房地产行业也需要积极探索新的融资渠道，同时根据自身发展阶段，进行融资渠道的不同组合。