新形势下房地产企业的发展方向相关探讨

文／魏蕾 沈阳荣安房地产开发有限公司 辽宁沈阳 110041

引言：

中国房地产行业发展至今，历经了颇多艰难与曲折，初期地产发展实行粗放化经营模式，而今已然越发成熟和顺应市场、民心趋势。房地产行业是我国国民经济的一大主导型产业，在国民经济发展中占据重要地位。历经18年发展，我国的房地产行业已迈入到规模化、品牌化阶段，地产行业的增长模式也从传统的重速度、规模转向重效益、重市场细分。具体来说，有以下几点特征：

其一，区域性特征极为明显。我国房地产行业一大突出特征是地域分布较为失衡，房地产企业更多地集中在北上广深等发达沿海地区，中部、西部房地产企业数量偏少。同时还存在较强的垄断性，某一区域的市场，外地房地产企业想要进入抢市场，难度极高。

其二，对土地、资金的依赖度较重。我国人口数量较多，而土地量偏少，房地产行业发展速度过快，从而引发土地价格的上涨，很多地区都是寸土寸金。同时，我国大部分房地产企业都处于发展阶段，其中不少民营地产企业，资金状况相对不够充裕，难免会产生资金链短缺状况，而银行贷款政策又门槛较高。因此土地、资金成为影响房地产企业发展的两大要素。

其三，负债高、风险高、波动性强。地产企业在发展过程当中，通常要背负较重的债务，而市场竞争却尤为激烈，诸多地产企业负重而行，甚至于惨遭破产，纷纷退出，这足以证明该行业的风险之高、波动性之强。

1.房地产企业发展的重要性

1.1 有助于提高人们的生活质量

改革开放以来，我国广大人民群众的物质生活和精神生活都得到了极大的满足，对住房环境以及住房的舒适度也提出了更高的要求。住房是人们最基本的生活要求，与人们的日常生活息息相关。在新时期，如果房地产企业得到很好地发展，则能够直接改变人们的居住环境，从低层到高层，从扶梯到电梯，从传统物业到智慧物业，这都能够更好地为人民群众服务，并且有助于提高人们的生活质量。

1.2 有助于促进社会经济发展

房地产行业是我国重要的经济支柱，每年也会为社会贡献大量的经济指数，因此我国一直都十分关注房地产的发展。房地产企业是经营管理房地产行业的关键，如果房地产企业能够紧跟时代发展趋势，从制度方面进行优化，在管理方面做出调整，在行动上做出转变，将会促使房地产行业朝着更加专业化和现代化的方向发展，越来越多的房地产企业也会继续为社会创造着价值[1]。

1.3 有助于促进社会进步

房地产行业涉及到的范围和领域十分广泛，房地产行业的发展能够带动和辐射周边更多的产业和行业，比如房地产企业的发展能够为更多的人群提供就业的岗位，如销售岗位，销售岗位对人才的要求较为严格，同时目前我国高校毕业生人数逐年上升，就业竞争压力也日益激烈，有效地缓解了当前连年紧张的就业矛盾。房地产企业发展中还可以带动物业等行业的发展，给更多的人群提供工作和就业的机会。

2.房地产企业的发展现状

2.1 资本结构相对单一

房地产企业融资方式较为单一化，多是依靠银行贷款、债券发行来获得所需资金。如此会令房地产企业出现资金流通偏迟缓、滞后期较长，融资成本过高等问题。这一状况的产生与企业资本结构不合理、不科学关系甚大。企业对于银行借贷依赖度过高，引发利率不断上涨。同时企业债务量高，也会拉低其信用评级，从而令借贷成本不断提高。此外流动性风险方面，地产企业大部分资产都是固定资产，流动率偏低，如果企业资金链产生问题，则会进一步加剧流动性风险。地产企业监管政策极为严苛，政策有所变化，对企业融资也是直接性影响。可见，政策性风险也是房地产企业融资发展中一大重要影响因素[2]。

2.2 泡沫化程度严重

房地产泡沫更多是源自双重的杠杆支持，房地产泡沫严重与否，和收购者的债务天花板有直接性关系。假如房地产泡沫程度最高为100%，我国房地产泡沫现状大概已升至80%-90%。而有学者认为，房地产泡沫代表着房价高、空置率高，房价高到已经和市场、客户群需求脱离了，甚至于也脱离了经济、社会支持。以我国大部分人群购买力来看，当下的房价已经远远超过了。房地产泡沫是房地产价格产生波动的一种方式，分为两种情况，分别是房地产价格飞速上涨、价格急速下跌，波动幅度非常高。房地产价格的波动是不具有连续性的，不存在稳定或统一的周期、频率。房地产泡沫的产生和背后的投机行为相关，货币供应量在地产经济系统中会存在短时间急速上涨趋势。

2.3 金融风险加大

政策性风险简单讲就是政府宏观调控对地产的影响。当前我国房地产房价过高，存在泡沫风险，为加以约束，我国政府发布一系列法律法规予以调控，这些调控举措都会引发地产行业的金融风险。例如，某一时间段内房地产交易量持续下滑，一些地产企业因为流动资金短缺，出现资金链断裂问题。这是我国宏观调控的影响之一。除此外，政府宏观调控对地产上游也有一定影响。一些房地产企业发展过程中会存在违规买地、用地专光，对此政府会颁布一系列限制性买卖土地价格政策，也会使得地产金融风险加剧。

另一方面市场风险。这也是不容忽视的制约因素。我国经济发展始终是重投资、轻消费，所以会有海量的资金进驻到房地产企业中，从而令房地产价格无法真实反映出市场供需矛盾。当下我国房地产也存在入住率偏低的问题。因为大众购买力无法匹配日益上涨的房价，如此带来市场性的危机，甚至引发恶性循环[3]。

2.4 房地产金融体系不完善

伴随房地产市场的不断繁荣，房地产金融成为经济发展的一大重要支柱。相对而言，我国房地产金融法规体系仍有不健全之处，需要进一步完善和提升。金融法规监管机构方面也有诸多问题。当下我国房地产金融监管是由银监会来负责，但因房地产金融的特殊性、复杂性，只单一性的监管机构是无法完全覆盖全部监管领域的。除此之外，我国房地产金融法规体系信贷政策上也存有不足之处。我国信贷政策具体是依靠存款准备金率、贷款利率、信贷额度等来调控优化的，但这些政策对融资企业的影响并不直接，所以无法从根本上解决融资问题。

2.5 缺乏长期发展战略规划

房地产企业成功离不开科学化地战略规划与高素质强能力的人才支持，这是企业发展的最根本动力，如果缺少战略与人才，房地产企业是无法实现可持续发展的。而当前，很多房地产企业在这两方面都存在不足，欠缺长远眼光，发展战略不够科学，人才储备不足，人员素质总体偏低。很多房地产企业，特别是中小型企业无法提供给人员高薪资、高福利，因为其自身根基弱，不论资产、规模还是资源等都低于大型房地产企业，从而无法以优渥的薪资福利来吸引高素质人才[4]。

而且，相对于大型房企，中小房地产企业的稳定性、影响力都不够高，不管是内部变化还是外界环境改变，对中小型房企的影响要远高过大型房企，这也使得其无法更好地招揽人才。同时，许多中小型房企内部管理都是家族式，管理制度不够完善、规范，且具有较强的排他性，对于专业经理人等管理企业的方式较为排斥，从而引发内部管理上的矛盾，也极大地限制了人才的价值发挥。部分企业还存在管理机构不完善、运行机制不健全等问题，不同部门间权责义务未界定清晰，也欠缺科学的激励约束机制，最终导致人才缺乏晋升发挥空间，长此以往，会打击人才积极性，引发人才的高度流失。

3.新形势下房地产企业的发展方向

3.1 资本结构继续优化

房地产企业融资是针对地产企业而展开的，所筹措的资金主要用于地产开发、地产营运、消费等方面。想要加快房地产企业融资发展，必须对融资对象进行专门化、过程化优化。当下，我国金融政策不断收紧，而这对房地产融资而言是较为负面的，尤其是对那些资金能力偏低的中小型房企来说，难度会继续加大。为此，可从资本结构优化方面着手，解决融资难题，缓解融资困境。比如参考美国住房抵押贷款证券化模式，加快中小型房地产企业抵押贷款证券化发展，把银行等金融机构发放的抵押贷款，借助于债券方式予以凝聚，进而借助于担保，发行证券，经由二级抵押贷款市场售卖给投资者。房地产保险是地产金融体系中相对较薄弱的一环，所以要不断健全地产保险体系。民间借贷的成本通常偏高，风险也更大，中小型房企要谨慎选择，全方位衡量，促使收益回报成正比。假如某一借贷利率不高，期限对还款影响偏小，那便可把借贷期限设定得稍长一些，反之则要设为短期限。股权出让融资上，中小型房企在挑选引资目标企业时，要全面了解其投资的真正意图。要提高警惕心，以防那些想占据百分百企业控制权、百分百企业收益、百分百企业生产经营支配权的企业[5]。

3.2 注重现代房地产实用性

实用性是房地产设计的一大价值，它直接关系到房屋功能、舒适及安全与否。出色的房地产设计能更好地满足客户需求，给予更为贴心、舒适的环境，确保客户的生命财产安全。美学则是房地产设计的表层价值，它影响到房屋外观、装修、布局等。出色的房地产设计是既能够令房产与周边环境相合，又能够令客户感到舒适和谐。

在展开房地产设计之前，要全面了解住户的需求，比如住户家庭人口、生活习惯、其他需求等。唯有全方位掌握住户诉求，才能设计出好的房屋，同时要重视房屋布局，要均衡考量房屋功能如何分区、通风、保暖、采光等如何设计。挑选恰当的材料予以装修也是要重视的细节问题。材料不但要环保而且还要耐久，这样房屋才能更安全、舒适。总而言之要从多方面着手，以实用性为准则，不断优化升级，促使房屋整体质量提升。

3.3 持续做好金融风险防控

地产企业如果所面临的金融风险过强，那么对于整个产业都会造成负面影响。消费端口上，政府颁布诸多举措来刺激购房需求提升，但在供给端口却举措偏少，不够重视。地产市场的稳定对于上游诸多行业乃至于整个国民经济都具有重要影响。所以要加大金融扶持力度，更好地妥善解决地产的资金、风险等问题，从而提升信心，带动市场维稳向好发展。如此也能给购房群体带来更多地安全感，变相激发消费。政府要不断优化金融政策，提高对地产融资的扶植力度，保障金融环境的稳定，以此来推动经济高水平发展。

3.4 完善房地产金融体系

当前我国地产融资渠道过于单一，所以风险发生概率偏高。为了规避这一状况，需不断健全地产金融体系，拓宽融资渠道。具体来说，首先地产企业要提高股权融资比例，借此保障资金的充裕。其次，对于还未上市的企业，可试行其他融资方式。如有的企业通过私募方式进行股权融资，具体操作时也会选择信托方式。也有的地产企业通过股份转让体系，来为地产企业打造一个增发股份筹措资金的平台。一些规模较大的地产企业可发行债券来筹措资金，待项目完成后，以项目收益来偿还债券本息。地产证券化是当下地产企业抵御风险的手段之一，究其本质，其实就是将流动性偏低的地产投资借助于金融交易转化为证券资产，我们可有效运用这一模式，不过应谨慎的是，地产证券化过程中需按照不同的地产项目实行差异化模式，比如新区成片开发时必须在短期内加速筹措获得资金。

3.5 建设长期发展战略规划

中小型地产企业的发展，既需要充足的资金做支持，又需要各类专业化高素质人才做后盾。中小型房企在招募专业人才时，也要强化管理，提高人才的利用率。对此，地产企业可通过健全薪酬规划、优化绩效考核机制、完善激励机制来实现。不断采取多元化举措，调动员工积极性，强化员工责任心，通过企业文化环境的打造，提高团队建设水平，为员工提供价值发挥的平台，以此来提升内部的向心力。中小型房地产企业的管理层也要适时扭转传统理念，建立新型人力资源理念，坚持以人为本，建设培育和谐良好的企业文化，搞清楚当下人力资源工作的核心与目标，订立与自身发展状况相吻合的人力管理方案。打造完善的分层分类培训体系，建立以人为本培育机制，推动企业朝着学习型方向转型。不断完善绩效考核体系，使之适用于全员，谨慎选择考核方式、激励手段，对不同需求、不同层级的员工进行差异化管理，令全员树立与企业发展相统一的目标，实现个人价值与企业价值的同步发展。

3.6 融入可持续发展理念

企业、社会、客户群，是中小型房地产企业发展的动力和目标。为了实现这一目标，小型房企要建立品牌理念，以可持续化发展作为目标，将其细化分解，融入各个阶段流程中。具体来说，其一要规避市场竞争中残留下的功利化理念和行为，不断丰富和完善企业经营理念、企业文化。相较于大型房企，中小型房企竞争优势偏弱，而想要改变这一状况必须建立和发展自身品牌。在市场中寻找空白点，挖掘潜力点，深耕下去，确立品牌定位，通过细分方式找到属于自己的发展空间，以品牌的塑造加深在消费群中的认知。最后，如今是全球经济一体化趋势，中小型房地产企业要以开放化的眼光筹谋规划，不能将眼光只停留在国内市场中，要占据事业高位，广泛吸纳、应用、管理人才，同时加大社会协作力度，发展企业联盟，实现资源整合，在合作中不断提高市场竞争力[6]。

3.7 加强房建施工管理制度与体系建设

房建施工是一项十分艰巨的任务，涉及工作流程和工作人员众多，如果缺乏挖山的施工管理制度予以保障，往往会增加各个部门和流程的安全隐患，基于此，房建施工部门有必要从制度和体系建设入手，提高制度和体系建设的科学性和规范性，为工程质量安全保驾护航。

首先，房建部门要建立健全房建工程施工程序制度。房建工程始终质量事关人们生命安全与国家发展，相关部门必须严格遵循国家的法律法规及相关规定开展作业。因此，房建部门要加强对当前施工工作的分析，在此基础上规范各环节施工流程，并将其以制度的形式进行规范，这样能够为施工人员提供有效的数据参考，也可以让每个工作流程更加有序开展。

其次，房建部门要建立健全建筑施工安全生产管理制度。安全施工是当前社会关注的焦点，只有保障安全施工，才能够形成良性循环，保障工程质量。在建筑施工安全生产管理制度中一方面要明确安全领导机构与安全管理机构。比如安全生产委员会中总经理为副主任，成员由副总经理、总工程师以及总会计师等组成，主要工作是研究、统筹、协调与指导安全生产问题，开展重要安全生产活动。安全生产管理机构则是在企业主要领导人的指导下开展安全生产管理工作，主要职责是落实国家制度与法规，编制与之相配套的生产管理制度，组织开展全员安全教育培训等工作。通过强化职责能够树立各部门的责任意识，加强房建施工管理。另一方面建立安全生产责任制。比如对各级人员安全生产责任制以及各工种安全生产责任制等进行明确规定，这样可以提高各环节人员工作的安全性。

结语：

总而言之，我国地产行业发展局面较为理想化，地产企业的生存环境相对较为优异。面对其中存在的诸多小问题，我国政府要加大调控力度，解决地产规模偏小、后劲动力不足的问题，地产企业也要不断创新摸索，找寻成熟科学的营运模式，提高抗风险能力。我国房地产企业想要在日益激烈的竞争下站稳脚跟，实现持续化发展，必须掌握好方向，提升自身水平，紧抓时代机遇，拓宽融资渠道，引进培育人才团队，遵循国家政策引导和要求，把握好市场和消费者需求，不断谋求新的发展机会。相信在不久的将来，在各个部门的共同作用下我国房地产企业将会朝着更加专业化和科学化的方向发展。