论物业管理在房地产业中的重要地位

戴秀胜

摘要:物业管理作为房地产业延伸出的新行业,作为房地产消费环节的主要管理活动,与房地产开发建设有着互动互进的关系。它实际上是房地产开发的延续与完善,在房地产开发建设、流通、消费使用的全过程中,起着至关重要的作用。

关键词:物业管理;房地产;作用;地位;提高

中图分类号:F293.3文献标识码:A文章编号:16723198(2009)23005801

1物业管理概述

物业概念的提出以及物业管理,在我国的发展已有二十多年的历史,它走过了一个从借鉴吸收到创新发展的艰苦过程。物业管理作为一个新型服务行业,得到了蓬勃发展。物业管理的意识,逐渐被广大业主所接受,物业管理的模式,逐步被广大业主所认同,各种形式的物业公司应运而生。

物业管理并不是以前意义上的房地产行政管理,它是集管理、服务、经营于一体的企业法人,它的最终目的是实现社会效益、经济效益和环境效益同步增长。它是依照国家的法规政策,运用现代的科学技术和先进的管理手段,对小区的物业进行管理,为小区的业主提供有偿服务,使业主的物业得到保值增值。

2物业管理服务的主要内容

2.1常规性的公共管理服务

房屋主体公共部位的维护,公共设备设施的保养,公共环境卫生的保洁,物业管辖区内花草树木的栽培,物业管辖区内治安秩序的护卫,消防设施的保护,道路车辆的管理等。

2.2针对性的专项管理服务

为业主提供日常生活的方便(衣、食、住、行等),开展商业服务,组织文教、体卫、娱乐活动,金融保险业务,中介服务等;还有根据业主的不同需求,随时提供委托性的特约服务等。

3对物业管理的一些误区

3.1物业管理公司≠开发商、建房单位

物业管理公司可能是开发商的下属单位,但这不等同于开发商、建房单位。物业管理公司要按照法律程序,履行严格的申报审批手续。具体说,它必须:按照国家法规政策规定的条件,向工商、税务管理部门申请营业执照,取得法人证书;向建设部门申请企业资质证书;向房管局、物价局申请,取得收费许可证书;向培训单位申请对经理、项目经理、管理员的培训,取得岗位合格证书。没有“四证”的公司,不是物业管理公司,有的单位对房产实行的行政管理,也说成是物业管理,这是盗用物业管理公司的名义,违背了物业管理内涵和国家的法规。

3.2责任误区

现在物业管理纠纷多,究其原因,就是分不清各自的职责,导致小区内发生的一切事故、民事案件、刑事案件都归罪于物业管理公司,对物业管理公司产生颇多怨言,甚至由此拒交物业管理费用,这都是观念上的错觉造成的。例如汽车在停车场丢失,究竟由谁承担赔偿责任?依法按理而论,即使交了停车费,也不应由物业管理公司赔偿。其一,物业管理公司每月收取的停车费不足以承担赔偿义务;其二,停车场是为用户提供的停车设施,而不是提供的车辆保险、保管业务;其三,收费是因为用户占用了全体业主共有的土地、场地、设施,这种收费恰恰体现了“谁使用、谁受益、谁出钱”的原则。

3.3“管家”误区

一个时期以来,许多物业管理公司在对员工进行培训教育时,常以“管家”自喻;面对广大业主,也常以“管家”的面孔出现,混淆了物业管理者与“管家”的本质区别,颠倒了业主与物业管理者的位置,如果不在认识上澄清,不在于理论上纠误,势必影响物业管理企业与业主的关系,成为物业管理企业发展的障碍。

4物业管理在现代化城市管理中的地位

4.1物业管理是城市管理的基础

物业管理的范围是一个个相对独立的小区、大厦,城市管理的范围则是由这些单位组成的整个城市。据统计,目前常州市物业管理面积占城市总面积60%左右。物业管理将这些遍布全市、建筑面积和规模较大的区域,规范地管理起来,提升了城市品位,在创建全国卫生城市、环保模范城市等活动中,起到了直接的积极作用。

4.2物业管理是城市管理的延伸

物业管理小区是城市经济活动、社会活动、文化活动以及各种创建活动的微观地理单位,通过物业管理模式,将城市管理中分散的管理职能集中起来,由企业实行统一有效的管理。小区的内部宣传教育、安全防火、治安、环境、卫生、文化等工作大多由物业管理公司承担或协助政府完成,许多物业管理公司与业主、社区共同开展爱绿护绿、保护环境、文化娱乐、爱心捐助等活动,填补了政府对公共环境和公共设施以外的社区生态环境和人文环境的空白,完善和发展了城市管理功能。

4.3物业管理是城市管理的缩影

物业管理几乎涵盖了人们工作生活的方方面面:住宅小区物业管理给大家一个舒适的居家环境;高层办公楼宇物业管理给大家一个便捷的工作空间;商业楼宇、工业科技园区、特种行业的物业管理,都密切关系到人们的日常工作和生活。可以说,物业管理是衡量城市管理水平的重要标志,没有健全的物业管理就没有现代化的城市管理。

5物业管理在现代化城市管理中的作用

5.1物业管理转换了城市管理体制

物业管理是建立在市场经济基础上、由业主和物业管理公司双方以合同为纽带的经营型管理模式,从而以市场化、专业化、社会化的管理取代了行政性的单一管理,并形成公众自下而上地参与和政府自上而下地管理的合力,不仅理顺了财产权和管理权的关系,转换了房屋管理机制,也减轻了政府的负担。政府从管理一切、包办一切,转变为监督服务,强化了城市管理的其他功能;而市民则从被管理的对象,成为了管理的资源和主体,真正做到了“以人为本”。

5.2物业管理有利于长效管理

城市从“重建设、轻管理”进入“建管并重,重在管理”的发展阶段,亟待建立长效管理机制。物业管理企业为赢得市场,将利用其专业能力,实行长效管理;对于业主,房产最重要的私有财产,必然督促企业加强管理,一旦达不到要求,就会重新选聘物业管理公司,从而在最大程度上实现物业的使用价值和利益最大化。这种市场化运作机制是实现城市长效管理的基本保证。

5.3物业管理促进了和谐社区的建设

物业管理的发展目标是追求社会效益、环境效益和经济效益的有机统一,随着行业的发展,其功能也由关注建筑实体转变为更为关注人、文化和价值等精神内涵。他们一方面以物为媒,以人为本,为业主解决各种困难,在维护公共秩序、防偷防火、协助公安机关做好防范工作等方面发挥了重要作用;另一方面,他们会同社区积极组织开展业主喜闻乐见的各种文化活动,建立新型邻里关系,营造互帮互助、诚实友爱的人文氛围,与社区建设相得益彰,同时,在引导居民树立环保意识、优化生活秩序、建立绿色生活方式等方面发挥了有效的倡导作用。

6加强物业管理工作,提高城市管理水平

物业管理在快速发展中,暴露了一些诸如国家法规尚不健全、企业操作尚不规范、业主理念尚不成熟的问题。探索物业管理之路,是物业管理企业和广大居民的共识,也是政府城市管理的重要职能。

6.1创新物业管理工作体制

物业管理是一项复杂的系统工程,涉及到水、电、气、路和环卫、绿化、规划、公安、水利、市政公用设施等方面,而物业管理企业是民事主体,不具有行政执法权,因此,如果物业管理与各有关方面缺乏有效配合,不仅影响物业管理自身服务水平的提高,也不能充分发挥其在城市管理中的应有作用。

6.2加强政策扶持

物业管理行业是具有一定公益性的服务行业,且在调整产业结构和城市管理中发挥了一定的作用,需要政府提供强有力的政策支持,特别是税收、价格等经济政策,以改变全行业保本微利的状态,保持行业健康发展。同时,对于老小区物业管理的困难情况,尤其是一些设施缺位、功能不全、贫困人员多的老小区,要进行政策扶持,使公共设施补充到位,必要的要进行二次整治,为老小区物业管理市场化运作创造条件。