外资挺进中国商业地产

江　澜

金融风暴下的中国房地产业有点“矛盾”：一面是住宅类房地产的深度低迷，而另一面却是以零售物业为代表的商业地产的暗潮涌动。

在金融风暴肆虐的背景下，有关外资抛售中国物业的消息频频曝光，先有酒店式公寓等被悄悄挂牌，后有更多商办物业暗中寻求转让，例如，年前，全球最大的工业及物流基础设施提供商和服务商普洛斯，以13亿美元打折售出在中国的所有资产及日本的20％资产。在对此产生忧虑的同时，业内认为，就目前宏观经济不景气的大环境而言，不动产仍是资产保全的有效途径之一，其中商业地产类又是重要标的物，何况依然有外资愿意接手。与此同时，摩根士丹利最新发布的《2009经济报告》宣称，中国房地产是“世界最后一个资产泡沫正在破裂。”投资大师吉姆·罗杰斯继2007年“建议不要到上海买房”之后，又发表唱空中国楼市言论。然而，凡此种种都没能阻止外资机构阔步挺进中国零售商业地产。

1月初，马来西亚百盛集团发布公告称，以11.287亿元价格收购北京双全大厦，开设大型商场。几乎与此同时，美国铁狮门公司在1月11日宣布，总投资25亿美元的上海杨浦区新江湾城F地块奠基开工。而在2008年底，成功以低于原收购价约1亿元的价格获得上海长寿商业广场的黑石集团，最近又新成立商业管理公司，意在商业地产领域继续“抄底”。资本的属性总是逐利的。为何外资会在此时快速流入中国商业地产?他们看重的是什么?

外资抄底一波接一波

1月18日，在内地拥有40家百货的马来西亚百盛集团近日发布公告称，以11.287亿元的价格收购北京双全大厦。该大厦是双全中心物业的一部分，涉及土地总面积约5.4万平方米，其中双全大厦所占土地面积约1.4万平方米。按照百盛的规划，今后将在这里开设一家包括商品零售、餐饮、娱乐和其它配套服务的新店，预计将于2010年的首季度开业。

有了解内情的人士透露，这一物业是为百盛北京第三家商店购置，单价已与临近住宅物业接近，价格相当合理。

同样看好中国零售商业的广阔前景的还有美国铁狮门公司。在前不久的1月11日，铁狮门宣布，总投资25亿美元的上海杨浦区新江湾城F地块奠基开工。而该地块的规划设计方案也于12日公布。这个被命名为“世浦领世”的项目占地约26万平方米，规划总建筑面积超过120万平方米，将被分为F1、F2和F3三个区域进行开发。据消息人士透露，继上海新江湾城商业项目之后，铁狮门又已谈定在天津新增两大商圈项目，两个项目的总建筑面积达75000方米。明眼人可以看出，虽然投资商仍青睐收购成熟物业，以期降低风险。但对于较早进入中国房地产市场的一些中长线外资机构，在已经适应中国投资环境之后，已开始转向前期的项目开发和股权投资。尤其是在如今的“抄底价”诱惑下。

实际上，在金融危机爆发后成功收购上海长寿商业广场的黑石集团，最近便新成立商业管理公司——瀛石企业管理(上海)有限公司，旨在“抄底”中国商业物业。而英国的地产开发及投资公司高富诺集团(grosvenor)也表示，公司计划在未来5年内，在亚洲的资产规模提升至s0亿美元，其中50％投资于中国。并已成立一只6亿美元的基金，将投资中国的购物中心。

商业地产回报率为住宅类一倍

“这个时候，没钱人讲套现，有钱人讲抄底。”业内人士在分析外资近期抄底行为时说，只要交易价格低于产品价值，就值得投资。中国仍是全球经济发展最快最稳健的地区，零售商业的长期走势是往高走。

“市场投资的增长点总是蕴藏在可提升空间大的产业版块。”相关人士则认为，中国政府已经在力推安居房，宏观调控的大方向导致中国的住宅房价不可能再继续提得很高。而商业地产不涉及民生，又是近几年才新兴起的投资领域，可提升运作的空间很大，所以外资机构眼下更热衷追捧零售商业。“目前，中国住宅地产的投资回报率大概为3％～5％，而商业地产的回报率则有6％—80％。

另一个支撑点是，根据尼尔森2008年下半年消费者信心指数显示，金融危机截至目前并没有对中国消费者造成过多的压力和负面影响。投资股市的中国消费者比例高达尼尔森受访者的七成，而其中仅有4％的受访者会因为股价下跌削减日常生活开销。尼尔森预测，2009年中国的经济增长速度将会下降1～2个百分点，但仍然是全球最有活力的市场之一。