房地产信托基金踏浪而来

王超凡

REITs物业租金收入大部分分配给持有人，投资REITs风险比股票低，一个倍受期待的投资品种推开了政策之门。

近日，央行已会同有关部门形成了REITs初步试点的总体构架，获准同意后将在今年开始试点。房地产企业深陷资金链漩涡，促决策层对REITs亮绿灯。

REITs(房地产信托投资基金)通过发行股份或受益凭证，吸引社会大众投资者的资金，选择房地产项目和业务进行组合投资。权益类基金的主要投资对象是房地产，房地产的租金是REITs的主要收益，另外，房地产抵押贷款或抵押贷款支持证券，两者的利息也是REITs的收入来源。

房地产信托产品其实可以算是一种“原始”阶段的REITs。发展REITs最重要的就是以大规模的基金，选择各种不同的房地产证券及不同地区、不同类型的房地产项目和业务进行组合投资。

很多信托公司都十分期待REITs的推出，以打破发行僵局。关于REITs是选择信托公司私募发行，还是交易所市场来发行，成为目前讨论的焦点。业内人士分析，未来REITs一旦在交易所上市，参与主体将变为基金与证券公司;在分业监管模式下，信托公司则不免望洋兴叹。这是因为，信托公司资产池的区域性很强，且规模较小，对于REITs几十亿的规模，信托公司私募比较困难。同时，成熟商业REITs的投资回收期较长，也是对信托公司的一个考验。

但在当前经济下行的环境中，在交易所市场推出REITs，REITs的回报令人担忧。

REITs进入房地产市场，可以解决部分地产项目的资金问题。但业内人士提出，如今中国许多甲级写字楼的租金下滑，高端物业不景气，市场观望气氛浓厚，这在很大程度上影响了单位基金的收益分配，要想激活地产市场，扭转市场预期是关键。

可以说，操作得好，REITs就是一种双赢的赚钱模式。房地产商通过信托计划，为自己的地产项目募集到资金，而投资者虽然没有钱盖大楼房，却可以通过小笔投资分享比较稳定和丰厚的收益。

本刊特约理财师告诉投资者，随着REITs的渐行渐近，房地产类信托那曾经让普通投资者望而却步的50万-100万元的投资门槛有望打开。对于投资者来说，在一年定期利率只有2.25％的今天，REITs的推出显然提供了一种良好的稳健收益类投资品种。按照目前的情况来看，REITs的预计年回报内部投资收益率在10％-20％之间，发行后产品的净利润为6％左右。

业内人士分析说，REITs的风险比股票低。首先，REITs一般拥有一系列房地产构成的投资组合，比单个的房地产商或个人投资者拥有更为多样的房地产，投资风险更为分散。发行公司的财务状况，以及获利能力不会直接地影响到REITs的收益。抵押贷款类的REITs，贷款违约风险也较小。

REITs的物业租金收入大部分会分派给基金持有人，故投资者的回报也显得相对稳定，在熊市中，不但可以取得平稳和理想的回报，也能享受物业资产升值带来的成果。本刊特约理财师告诉读者，公开上市的REITs可以在证券交易所自由交易，未上市的REITs的信托凭证一般情况下也可以在柜台市场进行交易流通，REITs的流动性相对较强。

REITs享受税收优惠。由于REITs经营利润大部分转移给REITs股东，REITs在公司层面免征公司所得税，同时在支付股利时具有递延纳税功能。REITs如果在交易所市场公募，REITs股票将是一种不错的投资工具。REITs会把90％的应税收入作为股利分配，因此，REITs的股东能够获得稳定的即期收入。

从历史上来看，REITs的收益率比其他股票综合指数的回报率相对要高一些。一个令人失望的消息是，REITs发行前期，将主要针对机构投资者，个人投资者还将继续等待REITs产品的到来。尽管业内对REITs是由证监会还是银监会主管，以及信托公司是否可以参与REITs的发行和管理等问题还存在争议，但更充满了期待。