危局下的房地产乱象

秦　磊

在楼市并未调整到位之时，通过救市吸引民众入“瓮”，其结果只能是进一步抑制主要消费人群的购买力，损害到扩大内需的根本战略。

身处当前这场危机，房地产业这个集中国各方面矛盾和最具争议的行业乱象横生：先是在此前备受关注的十大产业振兴规划中，未获一席之地；而后2月份相关数据继续惨淡，曾经紧密的地方政府与地产商同盟似乎也露出了罅隙；但进入3月楼市却意外回暖，俨然呈现一派“复苏”迹象。

或许是房地产业太过敏感，近期有关该行业的官方“利好”信号亦屡屡被误读。从全国人大常委会前副委员长成思危澄清“房地产业进入十大振兴规划”，到银监会主席刘明康澄清“政府松绑二套房贷”，日前，住房和城乡建设部副部长齐骥又被迫出面澄清“房产新政‘十一后出台”不属实。而期许中的“房地产业中长期发展规划”，政策面却始终未有动作。

从惨淡到“复苏”

据国家发改委和国家统计局3月10日公布的调查结果，2月份全国70个大中城市房屋销售价格连续第三个月下跌，同比下降1.2％，降幅较1月份的0.9％和去年12月份的0.4％有所扩大。环比下降0.2％，为连续7个月环比下跌。其中，深圳、广州新建住房销售价格同比跌幅分别为16.3％和8.9％。

尽管中国政府在去年10月份推出了一系列措施，包括税项减免、降低首付成数及首次购房贷款利率等，来提振一度繁盛而现在几近崩溃的房地产市场。但受过去一年房屋供给过剩压力影响，房价可能将延续下行走势。国信证券分析称，预计今年房价将在目前基础上继续回落5％；而北京和上海等大城市的郊区房价将承受更大的降价压力。

东兴证券研究报告显示，去年房地产行业销售收入与2007年相比减少5000多亿元。去年商品房销售面积和销售金额从2007年同比增长25.67％和44.34％掉头向下，分别降至同比增长-18.51％和-18.69％，出现较严重的滞销。而截至去年底，商品房竣工面积58502万平方米，基本与2007年的58236万平方米持平。如此，去年底商品房存货相比2007年增加了近20％，1亿平方米左右。

销售萎缩成为导致房地产企业业绩下降的最大因素。从已发布的20余家房地产上市公司2008年年报来看，业绩出现明显分化，8家房企包括万科地产、泛海建设、世茂股份等均出现了业绩负增长，其中，业界龙头万科地产净利润下跌16.7％。同时，交易量的下降使得房企库存增多，加上土地储备可能增加，资金链压力加剧。有12家房企资产负债水平高于50％，包括保利地产等3家房企资产负债率在70％的警戒线之上。其中，保利地产截至去年底的净负债率高达110.37％。

商品房销售的低迷并导致房地产开发投资由高增长转变为低增长。国家统计局数据表明，截至去年底，房地产开发投资全年累计金额为30580亿元，同比增长20.97％，但去年初却高达32.9％，相比增长回落了1/3以上。今年1-2月，房地产开发完成投资2398亿元，仅增长了1.0％。企业购置土地和开发土地也在不断减少。截至去年底，全年购置土地面积36785万平方米，同比增长-9.42％；开发土地面积26033万平方米，同比增长-3.12％。

今年以来，万科、富力、恒大、珠江地产等纷纷开展了新一轮的降价。刚刚开盘的广州富力金禧A3栋，登记客户可以获得9.1折的优惠。在2月，恒大地产广州多个楼盘纷纷新装上市，以“成本价”推向市场，与2007年最高峰价格相比最大降价幅度近五成。珠江地产也宣布，2月28日和3月1日两天，在全国范围促销。

就在3月10日万科地产发布2008年年报时，曾于2007年底成功预言房地产业拐点的王石和他的管理团队，用一封4000多字的信致100万名股东称：楼市底部无法预测。万科已将今年新开工面积计划较去年实际完成数下调23％至403万平方米，即使在近两个月公司销售数据出现连续大幅回暖时，依然没有改变其谨慎态度。万科还计划减少购地，并计提12亿元楼盘跌价准备。

不过，进入3月以后，包括北京、上海、广州和深圳在内的各大城市房地产交易量却都意外出现了明显回升。以上海为例，数据显示，3月份商品住宅成交量回到2007年10月份的市场高峰水平，全市共成交商品住宅32.38万平方米，环比大幅上升38.3％。这是上海楼市自2007年底受到宏观调控下滑以来近70周的新高。

随着成交回升态势，立即有开发商上调价格。上海的大华锦绣华城、慧芝湖花园等，广州的光大花园、江南苑等，深圳的诺德假日花园、溪山美地园等，以及北京、常州、贵阳、重庆等区域均先后出现涨价楼盘，涨价幅度从1.9％-10％甚至20％不等。

分析表示，一两个月的成交迅速放量并不能说明楼市已经回暖，房地产商趁着成交回暖提价增加利润，过于注重短期利益，有可能损失中长期利益，提前结束是次行情。

更有专家指，楼市目前的“复苏”只是假象。经济学者时寒冰认为，目前楼市的火爆表象很大程度上是由假按揭造成的。开发商通过假按揭，从银行提前变现利润，由于房价估值越高，套取的资金越多，开发商自然倾向于提高价格。这正是房价与房屋成交量同步上升的根本原因。

地产商掐架地方政府

在事实的危局之下，原本紧密的地方政府与地产商同盟似乎也出现了罅隙。

在中国政协会议上，全国工商联递交了一份名为《我国房价为何居高不下》的书面发言，其称下属房地产商会去年就全国9城市“房地产企业的开发费用”的调查显示，在总费用支出中，流向政府的部分（即土地成本＋总税收）所占比例为49.42％。其中，三个一线城市中，上海的开发项目流向政府的份额最高，达64.5％；北京为48.28％；广州为46.94％。对此，上海市市长韩正回应，“数据有误，没有那么高”。后来有知情人士透露，上海规划和国土资源管理局正在组织文件和测算相关数据，可能在不久后通过“公开澄清”的方式来回应全国工商联发言稿的数据。然而，正当坊间对上海市政府将拿出怎样的数据满怀期待时，上海市政府新闻办3月23日表态，上海市政府不会就此专门准备数据回应全国工商联发言稿。

全国工商联的发言提出，“土地财政”让政府成了房产开发最大的受益者——在房地产开发成本中，政府所得部分是刚性的。这使得近年来房价居高不下，从而相对降低了公众的购买力。并建议改革房地产税收制度，整合为统一的房地产税或物业税；改革“价高者得”的土地招拍挂制度，变为综合考虑土地竞标者的投标方案，尤其是将绿色建筑等指标纳入其中。

近年来，房价暴涨，民众不堪重负，房地产商在民众心中的形象江河日下。显然，全国工商联的发言试图为房地产商解围。大量网民也认为，房地产商会试图通过公开房价成本的方式，摆脱行业的暴利阴影，转嫁矛盾。

这亦被视为地价和房价争论的继续。早在2004年，华远集团总裁任志强等人就提出，房价畸高，根源在地价飙升。作为商品房的上游材料，土地的需求是必需的，而政府垄断了它的供应，并且利用招拍挂大幅提高地价。2007年，“地王”不断被刷新。北京、上海等城市拍出的有些地价，每平方米就接近万元，房价自然不会低于此数。

不过，地价和房价的争论在有关部门的声明中逐渐销声匿迹，再加上当时房地产市场火爆，地方政府和开发商都赚了个钵满盆满，如何分肥虽然重要，但也相安无事。如今眼看房地产市场风险日增，政府在公众压力和风险评估下也不敢贸然“振兴”，全国工商联于此时公布房地产成本的报告被认为意味深长。

全国工商联房地产商会执委会主任王玉清介绍，“这是房地产行业的提案第一次进入政协提案，这充分说明房地产行业的确碰到了很大的问题，各方都很重视。”全国工商联房地产商会秘书长钟彬则解释，该发言并非转嫁矛盾或刺激地方政府，而是希望摆数据、讲问题，各方共同寻求制度的突破口。但全国工商联副主席王健林对此并不乐观，“呼吁可以，但是执行起来很难，不现实。”

3月11日，十一届全国人大二次会议新闻中心举行“住房保障问题”专题采访，住房和城乡建设部（下称“住建部”）副部长齐骥对此表态说，目前商品房成本中土地成本确实占了大部分。

值得房地产商“欣慰”的还有，此前的3月3日，已经经历楼市深幅回调的广东发布了15条新政，包括公积金上浮10万-20万元、年限延长到30年、直系亲属共享公积金；港澳台居民在广东省境内购买住房，执行内地居民同等政策；去年买下的土地出让金缴纳时间可延长2年，鼓励银行向房企放贷、支持境外上市房企发行A股、拓宽融资渠道；重提购房入户，增值税分期缴纳。此举也被业内誉为“最彻底”的救市方案。

统计显示，在政策出台后的一周内，广州就成交了2400多套住宅，成交量比上月同期增加一倍多。对于威力强大的“粤15条”，房地产商无疑喜出望外，而中央对此的态度如何？其他省市会否跟进效仿？都在他们的期待之中。

官方“利好”屡遭误读

然而，中央政府在公众压力和风险评估下依然不敢贸然“振兴”。

2月25日，中国国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，审议并原则通过有色金属产业和物流业调整振兴规划。备受关注的十大产业中，房地产业并未获得一席之地。

温在今年的中国政府工作报告要求，稳定市场信心和预期，稳定房地产投资，推动房地产业平稳有序发展。其措施包括：争取用3年时间，解决750万户城市低收入住房困难家庭和240万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民的住房问题；选择有条件的地方进行试点，把10％左右的住房公积金闲置资金用于经济适用房住房建设；积极发展公共租赁住房。对符合条件的第二套普通自住房购买者，比照执行首次贷款的优惠政策；对住房转让环节营业税，按不同年限实行有区别的税收政策。

对于温家宝提到的二套房政策，部分媒体将之解读为了“松绑二套房贷”。3月5日，A股房地产板块受此消息刺激陡然拉升，大涨3.35％。银监会主席刘明康不得不出面澄清，总理原意“说的是自住性、改善性”，政策并未发生变化。之前的2月26日，他已表示严格实施二套房政策，积极防范房地产金融风险，并认为中国的房贷政策与美国的做法有很大不同。

事实上，近期有关房地产业的官方“利好”信号，不止一两次被误读。3月9日，有媒体报道，住建部副部长齐骥已明确表示，近期不会再出台房地产救市政策，但一份从消费端到开发建设端的“积极促进措施”已然成型，措施出台时间被定在了“十一”后。两天后，齐骥就此澄清说，该言论并不属实，是媒体听错了他的讲话。

关于会否有后续措施出台，齐骥当日表示，住建部当前主要工作是进一步落实国务院有关文件的要求和政策的调整，促进各地全面贯彻现有的政策措施。同时，也会对一些地方出现的问题作进一步的调查研究，并进行政策上的储备。对于期许中的有关“房地产业中长期发展规划”的问题，他却未予正面回应。

齐骥还透露，廉租房建设今年需投入1500亿元。他并表示，东部部分城市房价超出了一般民众的支付水平，因此国务院去年12月下发131号文件，明确提出房地产企业通过调整销售策略，以合理的价格进行促销。相比之前的犹抱琵琶半遮面，这是主管部门对当前房价是否合理的一次较为明晰的表态。

新加坡《联合早报》分析指，中国官方的谨慎缘于当前时局的微妙：首先，市场底部难探，这导致投资者不敢投资，消费者不敢消费，市场已处于相对停滞边缘；其次，内需短期内无法有效扩大，虽然政府采取了一系列刺激措施，但效果并未充分显现；第三，失业人数持续增加，给社会带来了极大的不安定因素。从本质来看，解决上述问题的关键就在于扩大需求，包括刺激国内消费和开拓国外新兴市场，同时被提及的还有房地产振兴计划。

但经济危机中楼市瞬间“倒戈”，给实体经济造成了巨大冲击：其一，套牢产业资本。楼市繁荣的财富效应使众多投资者在“寒冬”迅速到来后被套牢，其中包括很多企业，它们将本应用于扩大再生产的资金拿去建楼、炒楼，这意味着它们将陷入资金链紧张甚至断裂；其二，消耗主要消费人群的消费能力。贷款买房需要具备一份稳定且收入可观的工作，经济危机后到处都在裁员，房贷照样要付，很多人不堪重负，这种情形下还谈何扩大内需？

此外，还有一个最基本的问题没有解决，就是房价畸高，显然中国政府看到了这点。在楼市并未调整到位之时，通过救市吸引民众入“瓮”，其结果只能是进一步抑制主要消费人群的购买力，损害到扩大内需的根本战略。