我国房地产业健康发展战略思考

王　强

提要回顾过去的一年，2008年是中国经济发展最困难的一年，美国次贷危机的影响进一步从金融层面侵蚀到实体经济层面，国际、国内经济形势日趋复杂。2008年对中国房地产业来说也是极不寻常的一年，房地产市场卖方资金链紧绷，买方持币观望，房价上涨幅度放缓，商品房交易量下滑，房地产市场景气回落。随着2009年国家宏观调控政策的基本定调，房地产市场将步入较长时间的调整期、转型期，房地产企业应积极调整发展战略，稳健经营，自我拯救，走出窘境，从而实现企业的健康发展。

关键词：国际金融危机；宏观调控政策；房地产企业；战略思考

中图分类号：F293.3文献标识码：A

一、当前我国房地产市场宏观经济环境分析

房地产业的发展问题，不仅仅是一个产业的问题和经济问题，它是关系到金融安危、社会经济发展和人民生活水平提高的重大问题。

2007年4月份以来，肇始于美国次贷危机的国际金融海啸，使全球经济陷入衰退；进入2008年10月，又开始加速向实体经济侵蚀，国内经济环境也随之恶化，整个经济的发展格局扑朔迷离。所有这些不利因素，将不可避免地影响着我国经济和房地产业的发展。

在国际金融市场动荡、国内经济增速放缓的大背景下，我国政府采取了积极负责的态度，相继出台了一系列国家宏观调控政策，为各个行业的发展确定了宏观基调，形成了系统、完整的促进经济平稳较快发展的一揽子计划。现将2008年针对房地产方面宏观调控政策汇总如下：

(一)国家的土地政策和住房政策

1、加强土地规范化、集约化管理。2008年1月3日，国务院下发“国发[2008]3号”文件《国务院关于促进节约集约用地的通知》(以下简称《通知》)，《通知》中明确规定：

(1)严格执行闲置土地处置政策。《通知》规定：“土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；不符合法定收回条件的，也应采取改变用途、等价置换、安排临时使用、纳入政府储备等途径及时处置、充分利用。土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20％征收土地闲置费。对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价，国土资源部要会同有关部门抓紧研究制定具体办法”。

(2)加强对节约集约用地工作的监管。《通知》规定：“金融机构对房地产项目超过土地出让合同约定的动工开发日期满一年，完成土地开发面积不足1／3或投资不足1／4的企业，应审慎贷款和核准融资，从严控制展期贷款或滚动授信；对违法用地项目不得提供贷款和上市融资，违规提供贷款和核准融资的，要追究相关责任人的责任”。

其后，一系列关于土地的法律法规相继出台，内容涉及土地违法、违规，建筑节能以及全国土地利用等诸多方面。

2、加大保障性住房建设力度。2008年2月4日，中国人民银行、银监会联合发布《经济适用住房开发贷款管理办渤，明确了经济适用住房开发贷款的定位、借贷主体资格等一系列问题。3月3日，财务部、国家税务总局下发《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》，指出个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税；廉租住房经营管理单位的租金收入，免征营业税、房产税；对个人出租住房所得减征10％的个人所得税。3月21日，住房和城乡建设部发布《关于加强廉租住房质量管理的通知》，对确保廉租住房的质量、解决城市低收入家庭住房困难等方面做了具体要求。7月29日，央行、银监会联合下发“(银发[2008]214号)”《关于金融促进节约集约用地的通知》，要求严格开展建设项目贷款管理和商业性房地产信贷管理，优先支持廉租住房、经济适用住房、限价商品住房及建筑面积在90m²以下的中小套型普通商品住房建设。12月20日，国务院办公厅下发“国办发[2008]131号”文件《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，文件指出，“2009年是加快保障性住房建设的关键一年，加大保障性住房建设力度并积极推进农村危房改造，争取用3年时间基本解决城中低收入住房困难家庭住房及棚户区改造问题；进一步鼓励普通商品住房消费：支持房地产开发企业积极应对市场变化”。

(二)货币政策

1、一二季度连续五次上调存款准备金率。2008年9月份以前，为落实从紧的货币政策要求，继续加强银行体系流动性管理，抑制货币信贷过快增长，中国人民银行连续上调存款准备金率。从2008年1月25日起，共5次上调存款类金融机构人民币存款准备金率，在5次调整过后达到了17.5％。

2、三四季度连续四次下调存款准备金率。中国人民银行2008年9月15日宣布，从2008年9月25日起，除中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行、交通银行、中国邮政储蓄银行暂不下调外，其他存款类金融机构人民币存款准备金率下调1个百分点，汶川地震重灾区地方法人金融机构存款准备金率下调2个百分点。中国人民银行10月8日宣布，从10月15日起，存款类金融机构存款准备金率均下调0，5个百分点。中国人民银行11月26日宣布，从12月5日起，下调工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮政储蓄银行等大型存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点，下调中小型存款类金融机构人民币存款准备金率2个百分点。同时，继续对汶川地震灾区和农村金融机构执行优惠的存款准备金率。中国人民银行12月22日宣布，从12月25日起，下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。一年内连续四次下调存款准备金率，有利于保证流动性供应，增强金融机构支持经济重点领域和薄弱环节的资金实力。

3、连续五次下调金融机构存贷款利率。2008年9月16日，央行6年来首次降息，中央银行连续5次下调金融机构存贷款利率；接连5次降息之后，5年以上房贷利率七折以后已经只有4.158％，公积金利率5年以上只有3.87％，1年期存、贷款基准利率累计分别下调1.89％和2.16％。

从上述数据可以看出，随着国内经济环境的变化，中国人民银行的货币政策也跟着做出了相应调整，从9月份以前以“控通胀”为目的的紧缩货币政策转变为以“保增长”为目的的适度宽松的货币政策。大频度降息和增加银行体系流动性，大幅减轻了企业财务负担、大幅增加了商业银行的可用资金。

4、加大中央银行票据发行力度。根据国内外经济金融形势新变化，中国人民银行合理把握公开市场操作，第一季度累计发行中央银行票据1.78万亿元，第二季度累计发行中央银行票据1.16万亿元，第三季度累计发行中央银行票据0.981万亿元。

(三)信贷政策。坚持“区别对待、有保有

压”，在扩大信贷总量的同时优化信贷结构，严格限制对高耗能、高排放和产能过剩行业劣质企业的贷款，加大对“三农”、就业、助学、服务业、中小企业、灾区重建、自主创新、节能环保等领域的信贷支持，促进经济结构调整。

2008年10月22日，中国人民银行出台《扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度，支持居民首次购买普通住房》，自10月27日起，金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20％。

(四)财政和税收政策。2008年3月，当时为了支持廉租住房和经济适用房的建设，国家减免廉租房和经济适用房建设和运行当中涉及的有关税收。为了鼓励住房租赁市场的发展，国家又减免了住房租赁涉及的有关税收。

经国务院批准，财政部、国家税务总局10月22日宣布，决定对个人住房交易环节的税收政策作出调整，降低住房交易税费。两部委明确规定，自2008年11月1日起，对个人首次购买90m²及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1％；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。

10月22日，财政部出台《继续加大保障民生投入力度，切实解决低收入群众基本生活》通知，指出，“地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策”。这一措施为地方政府根据实际情况出台相应调控措施留有了余地，避免了政策的“一刀切”。

财政部、国家税务总局2008年12月29日下发“财税[2008]174号”文件《关于个人住房转让营业税政策的通知》和“财税[2008]175号”文件《关于企业改制重组若干契税政策的通知》。

财政部、国家税务总局2009年1月12日下发“财税[2009]3号”文件《关于对外资企业及外籍个人征收房产税有关问题的通知》。

总之，针对2008年国际国内经济错综复杂的形势，政府及时调整了宏观经济政策取向，果断实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，迅速出台扩大国内需求的十项措施，陆续制定和实施一系列政策。这一系列宏观调控政策的出台，特别是“国办发[2008]131号”文件，无不给我们传达了一个十分强烈的市场信号，从而为我国2009年房地产市场的发展确定了基调、指明了方向，即以加大保障性住房建设力度，进一步鼓励普通商品住房合理消费，支持房地产开发企业积极应对市场变化，促进房地产市场健康发展为基调。

二、2009年我国房地产业健康发展的战略思考

2008年房地产市场供给方资金链条绷紧，需求方处于明显观望状态，商品房交易量大幅下降，房地产投资和房价涨幅放缓，市场景气持续回落。2009年住宅房地产开发市场,竞争将日趋激烈，企业甚至面临着大量洗牌。房地产开发商如何有效降低经营风险，优化项目开发，保持可持续发展呢?从房地产企业自身的角度进行分析，企业的发展战略转型值得思考。

(一)实施多元化、差异化的业务组合战略，积极创新开发新领域。业务组合指企业在确定一种业务为主的情况下，出于某种经营目的，在主营业务之外再经营一种或几种辅助业务，通过多个辅助业务经营达到更大的经营利益，同时有效规避单一业务经营所带来的风险。譬如，对住宅商品房面临销售窘境的房地产企业，可尝试开发商业地产，走“商业+住宅”的综合开发模式；可尝试将其空置的商品房转换为“廉租房”；可尝试开发“经济性别墅”等。另外，转变创新开发模式，积极投身中国工业地产领域，为什么不能成为房地产企业的新发展思路呢?

(二)积极开拓市场，实现区域互补战略。全面开发国内与国外两个市场，加强国内一二线城市与三四线城市的区域互补战略，优化项目开发的区域组合，有效降低企业的整体经营风险。

(三)适应外部环境变化，积极开发建设保障性住房，重塑企业发展信心。房地产企业应站在城市运营商的高度，积极监控企业所面临的内外部环境，加强灵活性，充分分析企业自身的优劣势，综合外部的机会与威胁，找准自己在市场中的位置，采取主动措施调整企业内部经营策略，以适应不断变化的外界环境和形势。对此，必须研究国家宏观政策，细分消费者市场，积极开发建设保障性住房。房地产企业增加开发保障性住房，不但不会冲击原来的商品房市场，反而会吸引不同层次的消费群体，从而使得商品房市场的秩序更加良好。积极开展保障性住房建设，或许不只是度过危机的权宜之计，更将成为涉足保障性住房的开发商再次腾飞的新跳板。

(四)企业兼并、重组战略和联合开发经营战略。随着市场竞争的加剧，房地产企业将面临大量洗牌，包括策划代理公司、经纪公司、评估公司、担保公司等在内的从业机构也将随之迎来一轮行业整合。开发企业可以通过企业兼并或重组，降低生产成本，稳定企业收益，实现优胜劣汰，也可以通过联合开发经营，实现优势互补。基于此，“国办发[2008]131号”文件明确提出，对有实力、有信誉的房地产开发企业兼并重组有关企业或项目，提供融资支持和相关金融服务。

(五)改变目前的企业经营策略，建立柔性的企业管理系统

1、深入调查研究，细分目标群体的需求，加强产品前期策划。由于政府提出2009年要加大保障性住房建设力度，所以随着保障性住房的增加，住宅产品的消费群体将呈现多样化，对产品的需求也就呈现差异化。考虑到这些因素所引起的市场变化，为准确把握需求特点，我们更应该加强市场营销管理工作，不断加强前期策划，不断完善产品设计，以满足不同层次的产品要求。

2、加强企业的全面成本管理，保证企业盈利能力。成本控制能力是决定企业利润的关键因素，建立产品开发链上的全面成本控制体系，形成从土地储备——融资——产品策划——产品设计——施工——市场营销——运营管理等全生命周期的产品全面成本管理措施，不但要控制工程成本，而且要控制筹集资金的成本和企业内部管理的成本，切实以总的成本降低而保证企业的盈利能力。

3、诚信经营，塑造精品意识，导入顾客满意战略。未来产品的竞争是质量和售后服务的竞争，因此只有提供精品、强调顾客“始终的、全程的满意才可以保证未来企业的发展立于不败之地。

(六)加强资本运作管理，积极拓展融资渠道，提高资金使用效率。应积极拓展融资渠道，上市公司可选择发行公司债，非上市公司则可考虑海外房地产投资基金或者出卖部分股权换取流动资金，加强对各种融资渠道(如IPO、房地产信托融资)的了解和运用，积极准备利用新的融资工具(如国际上重要的房地产融资方式的PEITs)等，并强化资本运作管理，努力提高资金使用效率。

三、结束语

随着2009年中央经济工作会议的召开，国家宏观调控政策已基本定调，强化住房保障与稳定市场发展将是我国房地产政策趋向的两条主线。房地产市场将步入较长时间的调整期、转型期，房地产企业应积极应对市场宏观环境的变化，及时调整发展战略，不断提高抵御风险的能力，稳健经营，自我拯救，走出窘境，切实通过企业自身的良性发展，最终促进我国房地产市场健康、协调和可持续发展。