英国可支付住房制度对我国经济适用房制度的启示

刘佼佼

摘要:我国的经济适用住房制度是国家为解决城市低收入家庭住房困难而推出的一项保障性质的住房改革重要举措。解决中低收入者住房问题一直是社会关注的热点。英国是世界上最早建立住房保障制度的国家,经过百年完善已日渐成熟,形成以可支付住房制度为主的中低收入住房保障制度,对我国加快以经济适用房制度为主体的住房保障体系建设,破解中低收入住房难题有一定的借鉴意义。

关键词:可支付住房;住房保障;经济适用房

中图分类号:F293.3 文献标识码:A文章编号:1006-8937(2009)24-0038-01

1 英国可支付住房制度概览

可支付住房是指地方政府或非营利组织,以解决中低收入家庭负担不起租用和购买住房费用的问题为目标,通过行政手段干预住房市场而供给的廉价住房。可支付住房供给一般通过政府基金补助手段实现,可分为直接补助和间接补助。直接补助是政府将补助提供给住房消费者,即通过财政拨款,税收减免等方式对居民买房,租房提供给予补贴;间接补贴是政府将补助提供给住房供给者,主要表现为对发展商的建房补助,在规划政策的调控下,间接补助起着主导的作用。

2 英国可支付住房制度对我国的借鉴意义

从1998年开始, 我国开始鼓励实施经济适用房建设, 国务院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》,决定在全国范围内推行经济适用房政策解决城市广大中低收入家庭住房问题经济适用房是指政府提供政策优惠限定建设标准供应对象和销售价格具有保障性质的政策性商品住房它与英国的可支付住房虽然在概念上存在一定差异,但是两者的目标是一致的结合我国经济适用房的实践英国可支付住房规划政策对我国的启示主要包括以下几点:

①增加政府对经济适用房的投入。英国每年有财政保障资金预算,用于发放住房补贴,还有专业化政策性机构提供融资,制定有低收入住房修建计划。2004年末,政府投入18亿英镑,此后两年追加7亿英镑。2006年末,此项投资资金比1997年高出55%。我国大部分地区仍处在产业结构调整和转移的阶段但劳动密集型的产业布局仍然以占较大比例, 这种产业结构决定了城镇仍以中低收入居民为主, 1997年, 全国经济适用房投资量为185.50亿元, 占所有住房总的比例为12.05%。而2004年虽然经济适用房投资上升到606.39亿元,但占所有住房总量的比例下降为6.68%。显然这一供给并不能满足大部分中低收入居民的住房需要, 国家应该通过行政手段给予经济适用房的发展商经济上的补助, 同时应该在财政收入里划出部分资金, 作为经济适用房开发建设补助基金从政策与经济上都给予房地产发展商支持,鼓励其增加经济适用房的投资。

②创建城市规划管理部门与开发商协商的机制。住房许可的主导部门是城市规划管理部门,在住房供给方面起到了很重要的作用。发展商进行的住房建设必然要通过城市规划管理部门审批, 这就为供给经济适用房创造了有利条件。城市规划管理部门应该联合发展改革主管部门、土地资源主管部门,物价主管部门和社会保障主管部门等, 科学的调查与评估各地中低收入家庭和经济适用房需求,明确供给与需求关系后,以城市规划中的住房用地分布为基础合理安排经济适用房在城市各地块的布局, 设立经济适用房居住区、经济适用房与中档商品房混和居住区,并以此作为发展商规划许可的审批前提条件通过与发展商协商逐步形成以规划手段为主体的经济适用房供给政策

③合理界定受益对象的收入标准,制定多档次分级的解决办法。可参照英国的做法,通过合理界定受益对象的收入标准,制定多档次分级的解决办法,科学的设置准入标准。对于暂无能力购买经济适用住房的低收入住房困难家庭除了申请廉租住房,还可以申请经济适用住房租售并举,或申请经济租赁住房来解决住房困难;不符合经济适用住房条件暂无力购买商品住房的低中收入住房困难家庭,可以申请经济租赁住房来解决住房困难。以售为主的经济适用住房,面向的对象应该是有能力购买的中等收入住房困难家庭,因此,家庭收入不仅要有合理的上限,亦应有相应的下限,以确保购房者能买得起房。

专家学者认为经济适用住房制度未来发展的趋势,是与经济租赁住房、限价房、经济适用住房租售并举、廉租房等举措结合起来组成一个丰富的、多层次的、完整的住房保障体系,共同解决中低收入阶层的住房问题。不断完善住房保障制度,明确其法律依据。这样,高收入富裕阶层主要依托商品房,中低收入阶层主要通过以售为主的经济适用住房解决住房问题,真正的低收入困难群众可通过廉租房或经济适用住房租售并举等保障方式解决住房问题。因此,因地制宜完善经济适用住房制度,建设有中国特色的住房保障体系是一个必然的选择。