浅析风险分析及管理在个人住房公积金贷款方面的应用

易洪涛 崔燕萍

摘要本文简要回顾了投资项目风险分析的发展过程及现状,并选择个人住房公积金贷款来作为实证研究对象,立足公积金贷款的现状, 分析公积金贷款的风险, 并提出有效的控制措施。

关键词风险分析住房公积金贷款风险管理

中图分类号:C93文献标识码:A

1 风险分析的起源与发展

“风险”一词来源于法语risque , 最早应用于18世纪中叶的保险交易中。在18世纪产业革命时, 法国管理学家亨利·法约尔( Henri Fayol) 在《一般管理与工业管理》一书中正式把风险管理思想引进企业经营领域。1975年美国成立了风险与保险管理协会( RIMS, Risk Insurance Management Society), 1983年该协会通过了“101条风险管理准则”, 被作为风险管理的一般准则, 标志着风险管理进入规范化阶段。1987年, 钱伯曼( C. B. Chapman) 提出“风险工程” 的概念, 使风险分析在大型投资项目中开始得到应用。同时期, 联合国出版了关于风险管理的研究报告《The Promotion of Risk Management in Developing Countries》, 推动风险管理在发展中国家的推广和普及。

2 国内外风险分析研究现状

近年来随着项目评价、风险管理等相关理论研究的深入,西方风险分析理论也得到了新的发展, 应用范围不断拓展。主要体现在以下方面:

(1)在风险分析的标准化、规范化方面, 西方进行了大量的研究, 许多组织都建立了风险管理的规范流程框架, 建立风险管理标准:如澳大利亚和新西兰标准学会在1995年发布了《风险管理手册》, 英国标准委员会在1996年发布了《风险管理指南》。2000年美国项目管理协会(PMI)颁布了新的项目管理知识体系( PMBOK) 2000版,包括风险管理计划、风险识别、风险定性分析、风险定量分析、风险应对计划、风险管理和控制六大过程, 标志着风险管理进入更加规范化的阶段。

(2)在风险识别技术方面, 有关研究内容和范围逐步拓展。2002年, 赫尔森(D.Hillson) 博士提出了风险结构分解法, 建立了风险识别的递阶分析结构。同时,由风险管理中研究人的行为对风险识别和风险管理的影响, 建立评价风险态度的可靠方法, 并提出建设风险平衡型的项目管理团队。

(3)在投资风险评价方面, 风险量化分析一直是重要的研究方向之一。1995年美国空军电子系统中心( ESC) 提出了风险评价矩阵,具体给出了五个风险等级的划分标准, 具有操作简单、相对客观的优点, 在风险评价中迅速得到了广泛实际应用。撒惕( Saaty) 教授创造的层次分析法被引入风险分析中, 提出了风险综合评价的新方法,克服了传统方法难以对不同投资规模的项目进行风险比较的不足。

(4)在投资风险决策方面:Myers(1977)和Ross(1978)指出, 投资项目潜在的投资机会可视为一种期权形式——实物期权, 并由此引发了将实物期权理论引入投资项目风险决策的研究, 从而提出了基于期权定价的改进净现值模型。

(5)在风险管理方面,引入了全面风险管理或整体风险管理。从20世纪90年代以来,全面风险管理或整体风险管理概念被提出来,采用系统、动态和主动方法进行风险控制, 以减少投资项目的风险。从而由单个项目的分析, 扩展到项目群的分析,考虑项目之间风险的相互影响。

为更好的理解风险分析,我们选取个人住房公积金贷款来进行实证分析。个人住房公积金贷款指政府所属的住房公积金管理中心运用公积金, 以住房公积金为资金来源, 向缴存住房公积金的职工发放的定向用于购买自住住房的住房按揭优惠贷款。它是国家政策性住房金融的主体, 信贷规模不断增大, 提高了居民的住房水平。

3 住房公积金贷款的特点

(1)公积金贷款的利率较低。目前的公积金贷款五年以下( 含五年) 的利率为4.77%、五年以上的为5.22%, 而商业性贷款的五年以上的贷款利率为7.83%, 公积金贷款利率要比商业性贷款低2.61 个百分点。(2)公积金贷款和商业性贷款相比, 贷款条件较为宽松。在贷款成数方面,商业贷款最高一般只能达到七成, 而公积金住房贷款最高可贷到9.5 成; 贷款时间上,商业贷款的年限最高为25年, 且多数二手房最高为20 年, 而公积金住房贷款的年限最高可达30 年; 商业贷款对房屋年龄有要求, 大部分银行对于85 年以前的房屋不予贷款, 且贷款年限随着房龄的增长而降低, 而公积金住房贷款对于房龄的限制较较小, 房龄与贷款年限相加不超过50年即可。(3)公积金住房贷款还款方式灵活, 在借款人月还款额不低于“最低还款额”情况下, 可以随意确定月还款数额, 便于借款人安排资金。提前还款也比较方便, 公积金贷款没有对提前还款的数额做出规定, 提前还款次数不限, 提前还款额冲抵本金, 降低总利息。(4)住房公积金贷款规模增大:建设部的统计数字显示, 全国城镇参加住房公积金制度的职工累计超过1 亿人, 归集公积金累计超过14000 亿元。

4 住房公积金贷款面临的风险

(1)借款人无力还款带来的风险:需要贷款的客户群体主要是企业职工和其他职工,他们与单位都只是合同制关系, 流动性强, 下岗、跳槽经常发生, 收入不够稳定。一旦这些职工失业, 收入得不到保证, 就会出现延迟还款甚至无力还款的情况, 从而给贷款银行带来风险。(2)借款人恶意拖欠贷款风险:社会信用制度不完善、个人信用缺失, 拒绝还款而使银行产生大量的坏账、呆账, 带来了巨大的信用风险。(3)市场环境变化带来的风险:个人住房贷款期限普遍较长,在贷款期限内,社会经济状况和金融市场可能会发生变化。贷款利率或汇率发生变化会波及信贷资产的安全,从而导致信用风险激增。

5 住房公积金贷款的风险管理措施

5.1 建立完善的社会信用体系

给每个公民建立信用等级档案, 从以往贷款还款记录、政府部门记录、日常生活如水电费是否按时缴等因素合理计分,得分计入信用等级报告并与身份证挂钩, 电子存档, 全国公开, 以降低信用风险。

5.2 对贷款人进行严格的贷前审查

调查借款人的收入情况, 保证收入的真实性,审查还款能力, 制定合理的还款计划, 降低逾期还款的可能性。其次, 调查借款申请人的品德,降低恶意拖欠贷款的概率。审核客户的个人信用报告, 建立适合市场经济运行要求的个人信用制度,建立以身份证管理为核心的社会信用体系, 将重大收入、支出、资产、负债等内容纳入信息登记, 大大提高个人信用管理效率。

5.3 提风险准备金

住房贷款的还款周期长, 可能会随着经济形势的变化使得借款人家庭陷入经济困境, 而造成难以支付还款、违约甚至产生坏帐, 因此, 必须按规定提足风险准备金,以承担合理的风险, 提高风险补偿能力。

5.4 建立健全房地产金融体系

鼓励我国各个非专业性房地产金融机构从事住房信贷业务的同时, 还要大力发展专业性金融机构和住房融资担保或保险机构。通过成立住房储蓄银行、住房抵押银行, 向广大中低收入居民提供贷款, 以提高他们的住房水平。同时, 通过成立政府住宅融资管理委员会、住房贷款保险公司等担保或保险机构为他们发放住房贷款提供安全保障, 降低金融风险。