论小区车库、车位权属

王文艳

摘 要 本文从实践中争议最大的小区车库、车位权属问题出发,试图找到一条解决权属争议的方法,以期对《物权法》的正确使用有所裨益。

关键词 小区 车库 车位 权属

中图分类号:DF01文献标识码:A

随着我国经济的发展,国民收入水平的提高,汽车成为私人的代步工具正在逐渐普及,而城市土地资源的稀缺,导致停车位供求矛盾空前尖锐,小区业主和开发商之间的矛盾愈演愈烈,深受社会各界关注。《物权法》的公布对于广大业主来说,确实是一个不小的福音。但是,这一规定并没有彻底解决相关争议,仍留下了巨大的法律空白和现实难点。

一、车库、车位的区分界定

传统民法认为,作为民法客体的物具有独立性的特征,只有具备构造上和使用上的独立性的物才能成为民法的客体。而判断构造上和使用上的独立性,应从区分界限的明确性、封闭性、通行的直接性等来判断。单纯的地表空间不具有封闭性,很难成为单独所有权的客体,因此,车位不被认为具有构造上的独立性,故不能作为区分所有之标的。但车库具有专有部分所有权的特点,可以满足《物权法》中公示制度的要求,因其具有构造上和使用上的独立性,能够进行公示登记。就车库来说,其在建筑物内形成了一定的空间,但车库的四周范围是能够确定的,且具有独立的出口,所以已经成为特定物,可以作为独立的财产。对车库、车位作区分界定对于正确界定二者权属甚为重要。

二、车位的权属界定

这里所讲的车位是指地面停车位,虽然对于车库、车位的权属纠纷从未停止过,但是对于车位的权属问题在理论和实践上的争议不大,即车位应归小区业主共有,主要是因为车位不同于车库,其因为不具有建筑所要求的遮蔽性和构造上的独立性而不能做为区分所有之标的,其只是直接设置在业主共同拥有使用权的地面上通过划分分割线的方式形成的,所以其应属于全体小区业主共有。

三、车库的权属界定

车库常常又被称为地下车库,严格来说,这样的表述不够准确,因为还有地上车库的存在,如果开发商独立修建地上车库,既可以是开发商独立兴建的建筑物,又可能是在业主共有的土地上建造的,所以其权属就有可能在法律上确定为开发商或业主共有。①

《物权法》第74条规定:“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、出租或者附赠等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。”由该条第二款可见,如果开发商和业主在合同中没有关于车库“出售、出租或者附赠”的约定的话,开发商就保留车库的所有权。换句话说,开发商拥有车库的原始所有权,他有权做出是否让渡车库所有权的决定。车库的交易是独立于房屋的交易的,因为双方如果没有约定出售车库的话,业主就只能拥有房屋所有权而得不到车库的所有权;如果业主希望购得车库,他可以同开发商协商签订车库购买合同而得到车库的所有权。虽然从目前来说,我国的车库产权登记制度尚不够完善,但是我们不能否定车库的独立产权和独立的交易客体地位。

我国实行的“房随地走,地随房走”的转让模式。《物权法》也采用了这种房产转让模式,其第148条规定:“建设用地使用权转让、互换、出资或赠与的,附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。”可见,房产权和地产权是不能分割的,同一房地产的房屋所有权与土地使用权只能有一个主体享有,而不能由两个主体分别享有。小区的车库大都建设与小区内,依附于小区土地和建筑物而存在,既然房屋所有权和土地使用权都一并转移给了房屋买受人,那么作为附着于小区土地的小区车库就应该归属于房屋买受人所有。由以上分析可见,如果开发商和业主有关于车库的产权归属的约定的话,那么,车库的所有权和土地使用权就归属统一人即小区业主享有,但如果开发商和业主没有此类的约定的话,则开发商保留车库的所有权,而土地使用权归业主享有,出现了两权分离的局面,这是有违法理的,也势必会造成开发商和业主之间的矛盾。所以,笔者认为,本着定纷止争的原则,从法理上和情理上讲,车库的归属应该归全体业主共有。理由主要有以下两点:

(一)从土地使用权和房屋所有权关系来说。

上文已经分析过,车库作为独立的不动产,可以成为交易的客体,而在我国的房地产交易中实行的是“房随地走,地随房走”的转让模式。故不可能出现开发商享有车库的所有权而由业主享有车库的土地使用权的局面,从这点可以看出,车库规定为全体业主共有可以避免这样尴尬局面的发生。

(二)从建筑成本来说。

对于开发商来说,在房屋预售、销售活动中,他们往往处于十分优势的地位,开发商作为商人,始终以营利性为自己经营活动的最大目标。在小区中,商品房需要有小区车库的配套,通常配套越全,商品房的市场吸引力就越大, 价格也可能就越高,开发商也就越能获利。所以修建车库对于开发商来说是大有裨益的。在房屋预售和销售过程中,开发商往往处于十分的优势地位,实践中有很多开发商声称商品房的售价中不含有车库部分,但实际上已经将车库面积公摊到了区分所有的商品房之中了,业主支付了车库的价款,却无车库的权利。如果将车库规定为全体业主共有,开发商无疑会将车库成本摊入业主的购房款中,如此一来,就没有实践中的开发商将车库成本摊入购房成本而业主却无车库权利的现象了。

(作者单位:河海大学法学院民商法学专业)

注释:

①王立明.论物权法中车库的归属及相关法律问题.现代法学.2006年第5期.