建设工程价款优先受偿权问题探讨

杨　华

摘 要 我国《合同法》第286条确定的建设工程价款优先受偿权目的在于保护特定债权以保证工程建设质量和人民的居住安全,然而这一制度在促进企业融资、维护交易安全方面过于粗疏。本文通过探讨这种权利的性质,认为建设工程价款优先受偿权是一种法定抵押权,同时通过分析实践中的典型权利冲突,对建立和完善建设工程价款优先权登记制度提出一些浅近的意见,以期完善这一优先权制度的相关立法。

关键词 建设工程价款优先受偿权 优先次序 登记

中图分类号:DF522文献标识码:A

我国《合同法》第286条规定:“发包人未按照约定支付价款的,承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的,除依照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外,承包人可以与发包人协议将该工程折价,也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”从而创设了我国的建设工程价款优先受偿制度。该制度是1991年《建设工程施工合同》(GF-91-0201)第28条的延续,该条规定:“由于甲方(发包人)违反有关规定和约定,经办银行不能支付工程款,乙方(承包人)可留置部分或全部工程,并予以妥善保护,由甲方承担保护费用。”此后,最高人民法院2002年6月11日颁发的《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(以下称《批复》),对建设工程价款优先受偿制度做出了更为具体的完善和补充,对于推动《合同法》第286条在司法实践中的适用具有重大意义。但是,相关法律和司法解释仍显得过于粗疏,该制度衍生出的一些理论和实践中的问题,仍颇值得探讨。

一、建设工程价款优先受偿权的法律性质

理论上,对于《合同法》第286条创设的建设工程价款优先受偿权的法律性质存在两种理解,第一种观点认为该权利性质属于留置权,其中最重要的理由就是认为《合同法》第286条是对《建设工程施工合同》(GF-91-0201)第28条的延续,同时,也有人认为根据《合同法》第286条的规定,优先权人行使优先权须以“迟延-催告-再迟延”为前提条件,与留置权的行使颇为相似;第二种观点认为建筑工程价款优先受偿权应当属于法定抵押权,其中最主要的理由就是认为这种优先受偿权不以移转标的物的占有为必要,具有从属性、追及性、物上代位性等抵押权的一般特点,同时这种抵押权是由当事人依据法律的规定而直接取得的。

笔者认为,建设工程价款优先受偿权不属于留置权,理由是:第一,无论是我国的《担保法》第82条,还是《物权法》的第230条,都明确将留置权的标的限定于动产范围内。第二,留置权以留置权人合法占有留置客体为其成立和存续要件,而在工程建设实践中,无论是在建工程还是已竣工的工程,承包人都不是建筑工程的合法占有人。对于已竣工交付的工程,承包人不占有工程自不待言,对于建设中的工程,一般都是发包人与承包人分别指派工地代表,共同负责对工程项目的管理,承包人从未取得对工程的排他占有。而从《合同法》第286条的规定来看,并没有强调承包人对工程的占有,即使工程已竣工交付,承包人的建设工程价款优先受偿权也并未消失。因此,从权利客体和不强调权利人对客体的占有这两点来看,建设工程价款优先受偿权应不属于质权、留置权,而更接近于抵押权。且该权利是法律直接赋予承包人享有的,故将其定位为法定抵押权比较合适。

二、建设工程价款优先受偿权带来的权利冲突

《合同法》第286条创设建设工程价款优先受偿权的本意在于保护承包人的利益和工程质量,进而保护农民工工资利益以及人民居住安全。但是,该制度的创设也带来了一系列的权利冲突。笔者根据自己的司法实践,总结出以下几类比较典型的冲突类型。

(一)优先权人与一般抵押权人之间的权利冲突。

工程建设实践中,房地产开发商为筹集建设资金,通常会将其在建工程抵押给银行以获得融资。在《批复》出台之前,在优先权和一般抵押权发生竞合时,如何确定两者之间的优先次序,一直是困扰司法实践的现实问题。虽然《批复》第一条已经明确了优先权优先于一般抵押权,但是,因为相关法律和司法解释始终没有要求对优先权进行登记,对保护一般抵押权人的权利明显不利。如果发包人与承包人恶意通谋,虚报所欠工程款,那么根据《批复》的规定,一般抵押权人的权利应当在该承包人的优先权受偿以后才能实现,这样将会使一般抵押权人蒙受损害。

(二)优先权人与商品房买受人之间的权利冲突。

《物权法》第二十条规定:“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。”房屋买受人在商品房预售合同中的权利本是一种债权,经过登记后便获得了对抗第三人的效力,具备债权保全的对抗效力,如果房地产开发商将经过预告登记的房屋出售给第三人,该第三人不能通过登记获得所有权。

那么,当承购人的房屋交付请求权与工程承包人的优先受偿权竞合时,该如何确定两者的优先次序呢?《批复》在第一条规定“建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”的同时,第二条又规定:“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”我们能否根据《批复》推定出来:如果房屋承购人尚未付清全部或大部分价款,即使进行了预告登记,建筑工程价款优先受偿权也将优先于承购人对商品房的期待权?《物权法》对预告登记的效力规定无法解答这个问题,而根据相关的司法解释我们也无法得出确切的结论。

实践中,预售商品房承购人通常会采取按揭贷款的方式支付房款,因此建筑工程价款优先受偿权将面临落空的危险。而享有的一般抵押权的按揭贷款银行,也可以通过商品房承购人,间接优先于建筑工程价款优先权行使其一般抵押权。那么,《批复》对于商品房承购人期待权与建筑工程承包人的优先受偿权之间的优先顺位的规定,将导致“建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”这一规定在一定程度上被架空,从而导致建筑工程价款优先受偿制度的立法目的落空,最终不利于保护建筑工程承包人利益。

(三)优先权人与工程受让人的权利冲突。

如果建设工程发包人将在建工程或已竣工工程转让给第三人,受让人在取得相关产权后,工程承包人的优先权如何实现?根据一般抵押权的处理原则,如果工程转让前抵押权已经存在的,发包人则负有通知义务,一般抵押权人即可提出优先权异议,受让人亦会获得评估受让标的的权利风险的机会。根据现有法律规定,承包人优先权成立的时间无法确定,如果在工程转让时,发包人没有履行通知的义务,受让人也就不知晓承包人的债权的存在,那么承包人是否可以主张优先权、向谁主张优先权这些问题将无法解决。如果允许承包人向受让人主张优先权,无疑会有损公平,降低受让人的资产安全性;如果不允许承包人向受让人主张优先权,则优先权对债权的担保性无从体现。

(四)承包人之间的权利冲突。

工程建设实践中,存在两个或多个工程建设合同也是常见的,那么各个工程承包人之间的优先权竞合也是难免的。如何确定其中的优先受偿次序?平均主义显然缺乏法理依据,而采用“成立在先、权利在先”的原则,又苦于依据现有法律规定无从确定优先权的成立时间。

三、明确优先受偿权成立的时间与优先权登记制度的建立

根据上述对几种典型权利冲突的剖析,不难看出,明确工程承包人的优先权成立的时间,是解决优先权人与一般抵押权人、优先权人与商品房承购人、优先权人与工程受让人、优先权人之间的权利冲突的关键。

工程承包人的优先受偿权何时成立?理论上有三种不同的理解,一种是合同成立说,认为优先权成立于建设工程合同成立时;第二种是工程竣工说,认为优先权成立于工程竣工验收或者交付时;第三种是未受清偿说,认为建设工程实践中,按工程进度付款已成为一种普遍采用的支付工程款的方式,按照工程竣工说难以维护承包人的利益。

笔者赞同合同成立说。另外除了明确优先权成立的时间,建立起优先权登记制度也很重要。目前的优先权制度没有对登记做出要求,导致优先权这种具有物权效力的权利缺乏公示性,是否存在优先权,一般只有发包人和承包人才清楚,第三人无从得知,导致实践中很容易发生承包人行使优先权与第三人利益的冲突,这就需要建立一种权利披露的制度,使第三人对交易的风险作合理评估。

物权登记的效力,有登记生效主义与登记对抗主义之分。登记生效主义是将物权登记作为物权成立的一个基本要件;登记对抗主义则是物权是否登记不影响物权变动的法律后果,但非经登记,不具有公示公信力,不能对抗善意第三人的权利主张。根据我国承包人优先权制度的设计,优先权是一种法定抵押权,承包人的优先权并不需要以权利登记为要件,而是法律直接赋予权利人的一项权利,显然不宜采用登记生效主义。而采用登记对抗主义,亦有不妥之处。在工程建设实践中,出于融资的需要,往往在工程开工建设之前,建设用地即已办理一般抵押的登记手续,而根据我国“房地一体”的抵押权行使原则,一般抵押权人行使抵押权时,可以一并将工程处分,如果按照物权登记在先的原则,承包人的优先权将形同虚设,使得立法目的落空。

笔者认为,我国的优先权登记制度不宜采用登记生效主义,也不宜简单采用登记对抗主义,可以在采用登记对抗主义的基础上,借鉴日本的立法经验,赋予经过登记的优先权从其成立之时起即优先于其他一般抵押权的特权。这样,在规定期限内未经登记的优先权虽然在建设合同成立时即已成立,但不得对抗善意第三人的权利主张;而在规定期限内办理了登记的优先权,则以建设合同成立的时间作为判定权利的优先次序,而不再以优先权登记时间为判定依据。

(作者单位:湖南君见律师事务所)

参考文献:

[1]崔建远.合同法.法律出版社.2000.

[2]最高人民法院经济审判庭编.合同法解释与适用.新华出版社.1999.

[3]张学文.建设工程承包人优先受偿权若干问题探讨.法商研究.2000(3).

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[5]唐作培.建设工程价款优先受偿权成立时间探析. 零陵学院学报.2002(4).