论不动产优先购买权中的利益平衡

杨 丹

摘要优先购买权是民法上一项重要的法律制度,古今中外各个国家的法律对其都有一定的规定,随着经济的飞速发展,不动产优先购买权适用中的冲突被越来越多的学者加以关注。因此本文在借鉴国内外各种理论的基础上对以上问题作一些探讨,从不动产优先购买权的概述入手,分析其法律适用范围和效力,总结冲突产生的原因,并针对我国相关法律对该问题之规定的不足,从立法与实践等方面提出了一些加以完善的建议和措施,使其在保护优先购买人权益的同时能够照顾到其他当事人的合法适当利益,以便更好的有利于社会的繁荣与稳定发展。

关键词不动产优先购买权 冲突 完善

中图分类号:D923.2 文献标识码:A 文章编号:1009-0592(2009)02-124-02

一、优先购买权的概述

(一)优先购买权的概念

所谓优先购买权也称先买权,是指特定的民事主体基于法律规定或约定享有的相对于其他人优先购买出卖人财产的权利。优先购买权制度是民法上一项重要的制度。

在国外,大陆法系国家的优先购买权制度则最早可追溯到古希腊、古罗马及日尔曼法时期。先后存在过有永佃制度之中的优先购买权、罗马法土地转让中的优先购买权、总有人的优先购买权等。及至近现代,各国民法普遍确立了优先购买制度。

我国现行立法也有相应的规定,在《民法通则》和涉及民事法律行为的相关法律规范中,优先购买权范围可以分为三类:一是承租房屋的优先购买权;二是共有人的优先购买权;三是承典人的优先购买权。但承典人的优先购买权在司法实践中很少见。另外,《合伙企业法》、《合同法》、国务院发布的《城市私有房屋管理条例》也有类似的规定。 从上述法律规定来看优先购买权按范围来分主要存在于共有关系、租赁关系的关系之中。

(二)不动产优先购买权的适用范围

我国现行立法对不动产优先购买权的规定并不多,新颁布的《物权法》也没有作出新的规定,因此其适用范围还是仅仅散见于一些单独法律条款或相关司法解释中:

1.承租关系中的优先购买权。《合同法》第230条确认了承租人的优先购买权:出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。

2.按份共有人的优先购买权。《中华人民共和国民法通则》(以下简称《民法通则》)第78条第3款规定:“按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时,其他共有人在同等条件下,有优先购买的权利。”

3.共同共有人的优先购买权。共同共有指依一定原因成立共同关系之数人,基于共同关系,而共享一物所有权的制度。在共同共有关系终止,原共有人要处分共有财产,其他原共有人能否主张优先购买权?最高人民法院《关于贯彻〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第92条规定:“共同共有财产分割后一个或数个原共有人出卖自己分得的财产时,如果出卖的财产与其他原共有人分得的财产属于一个整体或者配套使用其他原共有人主张优先购买权的,应当予以支持。”

二、不动产优先购买权的冲突

民事权利的冲突在社会经济生活中随处可见,冲突的权利,要有一个实现的先后顺序。于是优先权随着为解决权利冲突问题应运而生。几种优先购买权同时存在的情况主要有以下分为两种:

(一)按份共有人或共同共有人的优先购买权与承租人优先购买权同时存在

虽然根据我国相关法律规定,承租人与共有人均享有优先购买权,但双方所拥有的优先购买权并不是对等的—共有人(含按份共有和共同共有)所享有的优先购买权要优于承租人的优先购买权。

在这种情况下,按照民法中“物权优先债权”的原则,基于物权产生的按份共有人和共同共有人的优先购买权优于基于债权产生的承租人的优先购买权。共有人的优先购买权理应更为“优先”,同时,从关系简化原则上说,让共有人享有更为优先的优先购买权,将更有利于法律关系的简化,有利于对房屋修管理、使用,有利于消除矛盾,也更符合找国民法立法本意。因为所有权的存在是无期限的、永恒的,而租赁关系只是暂时的,如果认定承租人的优先购买权大于共有人的优先购买权,则将使承租人与其他共有人一起成为共有人,这不利用于法律关系的简化;根据“买卖不破租赁”的原则,共有人将房屋出卖给其他共有人之后,买受者与承租人之间仍然存在租赁关系,不影响承租人的利益。

(二)按份共有人优先购买权和共同共有人的优先购买权同时存在

这种情况指共同共有房屋分割后、形成了几个人按份共有部分房屋,另外几个人单独拥有部分房屋在这种情况下,如果某按份共有人出卖自己的份额。从有利干生产、生活考虑,按份共有人的优先购买权优于其他人的优先购买权。

此外我们还要注意到如果几个人同时具有同一种优先购买权即出现了权利的竞合,“数个权利,有同一目的,依其行使发生同一结果时,谓之权利之并存或竞合。”对于同一标的上的数个权利人,其在行使各自的优先购买权时,尤其标的为不动产时,往往会发生权利的竞合。如何确定其效力的先后,亦是优先购买权行使中的一个重要方面,对此种情况需要进行具体的分析。

几个人同时具有同种优先购买权的情况分为:第一,同一房屋的几个承租人都要求优先购买权;第二,同一房屋几个按份共有人都要求优先购买权;第三,同一房屋几个原共同共有人都要求对分割后的房屋享有优先购买权。

对这几种情况应按照下列原则进行处理:第一,如果房屋可以按享有优先购买权的人数平均分割成面积相同的几间而又不影响其价值则将房屋予以分割,每个优先购买权人购买其中的一份;第二,如果房屋和其中一个先买权人的房屋属于一个整体或配套使用,则这个优先购买权人享有优先购买权;第三,如果不存在上述两种情况,则由最先主张优先购买权的优先购买权人享有优先购买权。

只有真正认识到了不动产优先购买权冲突和竞合的情况,才能从法律和实践中作出平衡其各利益的方法,维护相关当事人的合法权益,为经济的繁荣与社会的稳定创造一个和谐的环境。

三、不动产优先购买权适用中的利益平衡方法

(一)不动产优先购买权适用中的利益平衡方法的指导思想

要完善不动产优先购买权适用中的利益平衡方法,首先应当从理论上有个如何处理其冲突的基本指导思想原则。我国现行法律虽没有明文规定,但法律作为利益分配的调节器,应坚持“两利相权取其重”的价值取向进行平衡,确定共有人的优先购买权优先于承租人的优先购买权。理由如下:

1.从法律效力上看,承租人的优先购买权是从租赁权中派生的一项权利,它是基于承租人对租赁物的租赁而对承租人租赁权的一种法律保护。按照民法的一般规则,当物权与债权并存时,物权具有优先于债权的效力。因此,共有人的优先购买权应当具有高于承租人优先购买权的效力。

2.从权利义务上看,共有人作为整个共有财产的所有权人,其与共有财产的利害关系较之于承租人更为密切,其对共有财产的关注较之于承租人更为尽心,其对共有财产所负的维护义务较之于承租人更为重大,因此,根据权利与义务相一致的原则,共有人的优先购买权较承租人的优先购买权应更为优先。

3.从立法目的来看,共有人的优先购买权是共有权中包含的权利,是为了保护共有人的财产而设立的。而承租人的优先购买权则是为了稳定租赁关系,使承租人不因租赁物产权的转移而丧失租赁权而设立的。不过,设立承租人优先购买权的这种目的可以通过“买卖不破租赁”的原则来实现。《合同法》第229条规定:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。”因此,即使承租人不享有优先购买权,其租赁权仍然能够得到保护。但如果共有人不享有优先购买权,则难以获得其他规则的保护。

4.从情理上看,共有人大多是基于某种特定人身关系的共有,共有人之间大多有某种血缘或亲属关系,而作为租赁法律关系主体的出租人和承租人则一般不具有血缘关系或亲属关系。因此,一方共有人处分其共有财产时往往会首先考虑和照顾其他共有人的利益,因此而明确共有人的优先购买权优先于承租人的优先购买权,也是符合情理和能令人接受的。

(二)不动产优先购买权适用中的利益平衡方法的具体完善

在分析了平衡不动产优先购买权冲突时应考虑到的一些原则后,就可以对其完善方法在立法方面作以下考虑:

1.针对不动产共有人优先购买权与房屋承租人优先购买权问题,根据物权人优于债权人的原则,建议就相关立法明确规定:“房屋所有人出卖租出房屋时,同等条件下,共有人先于承租人行使优先购买权。”当然这有个例外,那就是“买卖不破租赁”,这点应该予以考虑。

2.针对不动产优先购买权纠纷案件裁判过程中存在的问题,人民法院在审理纠纷时,对优先购买权人主张取代第三人获得争议不动产的,应做出相应实体处理。即在其优先购买权得到确认前提条件下,除了确认原产权人与第三人房产买卖关系无效外,同时应当判决优先购买权人直接取代第三人地位,在支付相应价款后取得该争议房产所有权,从而确保优先购买权的真正实现。

3.针对执行过程对不动产优先购买权保护不力的问题,在相应立法中明确规定法院在执行过程中处理涉及优先购买权房产时,必须经过通知程序告知优先购买权人相应房产评估价格和十日内的购买时限。明确逾期主张则视为放弃优先购买权。

在实务中也可以为了平衡各相关当事人的利益,从社会总体效益考虑,也应对该项权利加以适当限制。

1.随着我国市场经济的飞速发展,不动产的价格在较短时间内可能会有大幅变化。因此,我们认为应当在出卖人尽到通知义务后,限制承租人在合理期间内作出权利声明并签订合同,否则视为放弃先买权。

2.防止审判实践中出现滥诉、恶意诉讼。在优先购买权人提起诉讼时,如果并不要求按同等价格购买不动产,或明确表示不愿意购买不动产,且出卖人与第三人并无恶意串通侵害优先购买权人的利益,不动产买卖合同也符合法律规定,此时法院不宜直接宣告不动产买卖合同无效,而应以优先购买权人是否同意按同等条件购买该不动产为前提来断定是否应当支持其诉讼请求,这样既能保护善意第三人的合法权益,有利于不动产资源的合理有效流转,又可以防止出卖人利用优先购买权恶意诉讼,真正彰显法律的价值。

3.对于同等条件的理解操作优先购买权人只能在同等条件下行使优先购买权。对同等条件的界定首先应是价格的等同,即不动产优先购买权人和其他购买人提供的价格是相同的。

不动产优先购买权的行使和保护问题上,法律应当规定将抽象的不明确的权利进一步具体化,这是优先购买权得以实现的基础。同时为了使双方利益平衡,以及保护其他当事人的利益,也需要对不动产优先购买权人的权利加以适当限制,只有这样,才能为有效地利用资源提供便利,使不动产在正常流转中获得最大限度的使用。

注释:

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