北京二手房市场拐点来临？

张 月

9月份,北京银监局下发《关于规范存量房贷款业务有关问题的通知》,要求各银行在审批二手房贷款时,以房屋成交价格与评估价格两者中较低者确定房屋抵押物价值,发放住房贷款。很多人认为,至此二手房连续半年多来的价量高位运行将告一段落,甚至成交量受挫从而导致价格回落,二手楼市将再现拐点。那么交易市场短期内的反应如何,长期走势又将怎样?本刊特邀业内人士盘点如下:

首先,9月前22天二手房价量企稳,需求存在短期缓冲与“拐点”无关。据某知名房地产经纪公司市场研究部根据存量房网签数据分析,9月1日-22日全市二手房成交量18000套左右,与8月同期基本持平;成交均价10300元/平米,与上月同期基本持平。当期价量未出现“拐点”迹象。而从能够间接反映出下期成交趋势的当期需求量上看,相比上月同期有16%左右的下降。虽然从客户需求量可以对下期交易量有一个推断,但这也不能够简单地归结为“拐点”即将到来。

“银行新政”打破多年来默守的交易规则,会让大多数二手房需求者心理上产生一个缓冲:一方面是继续作低合同价节省税费成本,但可能造成购买力不足;另一方面是按照真实价格交税,骤然多出几万甚至十几万的税费成本。无论是用哪种方式,都需要做出“妥协”,而这对于很多心理预期相对薄弱的需求者来说,很难立刻接受,需要一个缓冲期,因此出现了需求下降的现象,而这类的需求下降往往也很容易在下期填补回来,因此是一个平衡后平稳的状态,与“拐点”无关。

其次,未来是否出现拐点,价量走势需从多个维度衡量。来自京城地产经纪公司的调查显示,未来二手房市场价量是否会下行,即出现所谓的拐点,主要与三方面息息相关:第一是营业税减免政策是否续行。当前二手房买卖成交量中,建筑年限3-5年的占比达到34%,这部分庞大的房产成交未来走势将与营业税减免政策是否续行密切相关,以一套建筑年代在2008年,建筑面积120平米、购买时9500元/平米,当前市场价13000元/平米的普通住宅为例,再次出售时需要缴纳营业税23100[(13000-9500)*120*5.5%]元;营业税减免优惠政策的执行期限截止到2009年12月31日,一旦政策不再续行,那么购买该房产需要缴纳营业税将高达85800(13000*120*5.5%)元,比减免优惠期多出62700元。第二是贷款紧缩政策是否会有新动向。由于前三个季度二手房交易火爆,各银行放贷量都达到了一个较高额度,那么第四季度信贷紧缩的程度将关系到二手房交易量。第三是引致性需求是否会持续透支。在过去的半年里,二手房成交达到了每个月两万余套的成交高位,这出乎年初时消费者普遍的判断和心理预期,主要是前期爆发的累积需求和后期受市场热度影响透支的引致需求支撑,而将来引致需求是否会持续透支是个关键,这也与政策和信贷走向密切相关。

来自地产经纪公司市场研究部的分析认为,出现整体需求普遍观望、业主对房价心理预期普遍下降现象,从而导致供过于求,价量下挫,才是拐点的迹象,而二手房市场在经历过长达三个季度的成交高位后,出现一定回落则是必然的趋势。