浅谈如何有效降低房地产开发过程中的工程造价

洪其荣 谭云星

（1、浙江大树置业股份有限公司，浙江 嘉兴 314000 2、嘉兴市中诚建设投资咨询有限公司，浙江 嘉兴 314000）

在银行对房地产企业开发贷款和消费贷款的紧缩，外围资金供应不容乐观的条件下，房地产开发企业要想在激烈的市场竞争中立于不败之地,取得良好的经济效益，除了结合市场需求开发适销对路的产品外，开发项目的造价管理尤为重要。如何降低工程成本，提高房地产开发企业的投资收益？房地产开发企业的造价管理应贯穿于项目建设的全过程，包括决策阶段、设计阶段、招投标阶段、施工阶段和竣工验收阶段。

1 项目决策阶段的造价管理

纵观投资的全过程,各阶段对工程造价的影响程度不同,投资决策阶段影响工程造价的程度最高,可达80%～90%,设计阶段对工程造价的影响程度达75% 以上,而施工阶段对造价的影响仅达5%～25%。可见,控制工程造价的关键在于施工前的项目决策阶段。

房地产开发是一项综合性的技术经济活动，投资大，建设周期长，涉及面广，风险大。房地产开发企业必须对房地产市场、国家经济和项目效益深入可行性研究。在进行可行性研究时，不仅要考虑拟开发项目的估算项目的总投资，还要考虑到项目的全寿命费用即项目建设投资和工程交付使用后的开支费用。通过仔细研究找出影响工程造价的各种因素，尽早制订其应对措施，控制开发项目的造价，以提高开发投资收益。

2 设计阶段的造价管理

设计是对开发项目进行全面规划和具体描述实施意图的过程，确定建筑物的结构形式、外观设计、平面布置、设备材料的选择及装修标准等。尽管设计费在工程总造价中的比例不大，一般只占建安成本的1.5%-2%，但对工程造价的影响可达75%以上，由此可见，设计质量的好差直接影响工程造价的多少，直接决定人力、物力和财力投入的多少。设计是经济与技术相结合的环节，也是开发企业造价管理的重点。但长期以来房地产开发企业普遍对设计阶段重视不够，很少过问设计方案的经济合理性，造成出现设计过于保守，各专业图纸不配套，缺、漏、错等现象，其结果带到施工阶段，使施工现场的洽商、变更、返工现象屡见不鲜，导致决算超预算。由此可见，房地产开发企业抓好开发项目设计阶段的工作，可使造价管理取得事半功倍的效果。

3 标阶段的造价管理

3.1 项目招标过程中的成本控制

工程招标投标包括材料采购招投标和施工招投标两个方面，通过招投标开发企业选择施工单位或材料供应商，这对项目投资乃至质量、进度的控制都有至关重要的作用。在招标过程中造价管理，房地产开发企业方应注意与加强以下几点：

招标工作应遵循公平、公开、公正、诚信的原则。招标前，应严格审查施工单位资质，必要时进行实地考察，避免“特级企业投标，一级企业转包，二级企业进场”等不正常现象，这对项目成本控制非常不利。

做好招标文件的编制工作，造价管理人员应收集、积累、筛选、分析和总结各类有价值的数据、资料，对影响工程造价的各种因素进行鉴别、预测、分析、评价，然后编制招标文件。对招标文件中涉及费用的条款要反复推敲，以利于日后的造价控制。

合理低价者中标。目前推行的工程量清单计价报价与合理低价中标，作为房地产开发企业方应杜绝一味寻求绝对低价中标，以避免投标单位以低于成本价恶意竞争。所谓合理低价，是在保证质量、工期前提下的合理低价。

3.2 合同细节管理

应按合同内容明确协议条款，对合同中涉及费用的如工期、价款的结算方式、违约争议处理等，都应有明确的约定。对招标文件和设计中不明确、不具体的内容，通过谈判，争取得到有利于合理低价的合同条款。同时，正确预测在施工过程中可能引起索赔的因素，对索赔要有前瞻性、有效避免过多索赔事件的发生。此外，应争取工程保险、工程担保等风险控制措施，使风险得到适当转移、有效分散和合理规避，提高工程造价的控制效果。工程担保和工程保险，是减少工程风险损失和赔偿纠纷的有效措施。

4 施工阶段的造价管理

施工阶段资金投入大、时间长、范围广且涉及的单位众多。虽然理论研究结果表明：施工阶段对项目造价的影响程度为5%～25%。但如果房地产开发企业忽视对施工现场管理，不注意协调各方的关系，致使项目的工期拖延，质量低下，同样会造成实际成本费用支出大大超支。本文认为房地产企业加强施工阶段的造价管理，主要是以下工作：

4.1 工程结算管理

工程结算是指承包商在施工过程中，依据合同付款条款的规定和已经完成的工程量，向房地产开发企业收取工程价款的行为。工程结算反映了工程进度进展状况，又称其为工程进度款的拨付。主要是以承包商提出的工程进度统计月报表为支付凭证。房地产开发企业在办理中间结算时，对承包商上报的报表中工程量及单价要进行严格审查，核实工程量的真实性和准确性，按投标书中的工程量清单报价复核结算单价。涉及单价调整的按合同约定执行。工程结算能使承包商的施工消耗得到及时补偿，同时又能按定期考核工程成本、工程进度计划目标的执行情况。

4.2 工程索赔管理

在施工阶段成本控制的关键是对工程变更实行有效控制。工程变更给工程总价管理带来了较大的难度，为搞好工程总价控制，房地产开发企业需从以下几个方面加强工程造价管理工作：首先，房地产开发企业应以合同形式要求设计方在提交工程图纸时，仔细核对工程设计，尽量避免因工程设计问题而引起工程变更。其次，建立一套完整的工作制度和统计机制，加强变更工程量的审查和控制。一方面，要求从工作制度上规范、完善工程计量的签发和审核，没有变更令的，一律不得超出设计工量。

4.3 节约成本措施

房地产开发企业对工程成本的支出实施动态跟踪管理，随时收集了解人工、材料、机械设备市场价格，尤其是工程上所用材料、设备，品种多、数量大、价格高（占工程成本的80%）。必要时，房地产开发企业对一些常用材料和设备可建立自己的供货渠道，这样既可保证工程质量，又可降低成本。

5 竣工验收阶段的造价管理

竣工结算是指工程在经过质量验收合格后，房地产开发企业与承包商进行的最终的工程价款结算。竣工结算必须以中间工程结算数据为依据，首先由承包商进行编制，经现场工程师初审后，再由房地产开发企业进行终审。工程竣工结算，应实行工程结算复核和尾款结算会签制度。工程竣工结算审核是竣工结算阶段的一项重要工作，也是施工阶段投资控制的最后一环。经审核的竣工结算书是承包商与房地产开发企业进行最终的工程款结算的依据，因此应当认真细致的审核。首先应审核竣工工程内容是否符合合同内容条件要求且验收合格；审核是否按合同约定的结算方法、计价定额、取费标准、主材价格和优惠条款等。

6 结束语

房地产开发企业应当建立完善的项目投资监控体制，在项目实施过程中对项目的资金流量进行动态监控，根据计划控制项目开发费用的收支，及时发现实际的收支与计划的差异，以便采取适当措施及时纠偏。资金流量监控的最有效办法是利用计算机网络进行管理，各部门通过计算机网络将资金、进度及质量等各方面信息进行汇总，使项目负责人能直接掌握计划与实际的差异，及时采取应对措施。造价管理是房地产开发企业中十分重要的工作，其有效与否直接关系房地产开发企业赢利的可能性和赢利的空间大小,也是市场竞争中更为现实的手段和制胜关键。在房地产开发项目中必须对影响造价的各个阶段实施全过程控制，以利于房地产开发企业资金的合理流动，最大限度地提高资金的使用效益。

[1]蒋新萍.关于房地产开发项目工程造价管理的思考[J].企业经济，2004，（ 7）.

[2]刘洪玉.房地产开发[M].北京：首都经济贸易大学出版社，2001，（ 7）.