防止房地产市场“硬着陆”

■ 胡建生

“房地产新政”及其主要特点

4月14日，国务院召开常务会议，部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施（“新国四条”）；4月17日，国务院发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（“新国十条”），由此拉开此轮房地产调控的序幕,随后全国各省市的“房地产新政”相继出台。从目前情况看，“房地产新政”主要呈现以下特点：

一是各地政策密集出台。4月17日以来，在不到一个月的时间内，先后有十余个省市出台了相应的房地产调控政策。5月7日，住房城乡建设部提出，将督促房价过高、上涨过快的城市抓紧制定落实“新国十条”的实施细则。市场人士预测，近期可能有更多省市的“房地产新政”出台。

二是政策力度大。以北京市为例，在“新国十条”为地方政府留出的操作空间中，北京市全部执行了上限，除了增加有效住房供应、政策性住房与中小套型普通商品房用地不低于住房建设用地的70%以外，北京市还要求对第3套及以上住房和不能提供一年以上北京市纳税证明或社会保险缴纳证明的非北京市居民暂停发放购房贷款；同一购房家庭只能新购买一套商品住房等。此外，在各地相继出台房地产调控政策中，除了金融信贷政策之外，还包括一系列财政税收政策。

三是配合严厉的行政手段。此轮“房地产新政”牵扯行政部门较多，建立了各级政府“问责制”，形成了多部门齐抓共管的格局。比如，住房城乡建设部要求开发商必须一次公布所有房源、并明码标出每套房的价格；一些地方政府要求开发商必须公布所有楼盘的开发成本等。

四是从供求双方调控。在抑制需求方面，除了提高首付比例和房贷利率之外，一些城市还规定停发第三套房贷款，停止为非本地居民发放贷款，限制异地购房等。在扩大供给方面，包括打击开发商囤地、捂盘，以及加大土地供应等。从总体上看，这些政策有利于稳定房价，但也存在一些问题。比如，需求政策只能针对那些贷款买房的人，而对那些用现金购房的人很难发挥作用；供给政策可以打击开发商的囤地和捂盘行为，但在短期内加大土地供应存在操作上的困难。

房地产市场陷入僵局，不确定性增大

“房地产新政”实施一个月以来，房地产市场的最大变化是成交量萎缩，市场的观望氛围日趋浓厚，买方与卖方陷入僵局，这一情况表明我国房地产市场的不确定性增大。

据相关媒体报道，一线城市成交量急剧萎缩。从5月中旬到6月中旬，北京、上海、深圳成交量环比分别下滑53%、54%、8%，同比分别下滑57%、68%、62%。一些二线城市的成交量也出现下跌。从5月中旬到6月中旬，南京市商品房成交量下降60%；杭州市二手房成交量下跌59%；武汉市主要城区的商品房成交量跌幅超过50%。

短期内，在如此密集、严厉的政策调控下，我国一、二线城市的商品房价格可能出现下跌。有经济学家预测，今年年底以前，一线城市的房价可能下降50%左右；二线城市的房价可能下降20%-30%。中期内，作为一个发展中国家，我国还处在快速发展阶段，城市化进程决定了房地产市场需求大于供给的格局。在房地产价格的上涨因素中，城市化带来的实际购房需求占相当比重，因此，随着我国城市人口比例继续上升，有可能从实际需求层面推动房地产市场价格继续走高。

借鉴历史教训，防止“硬着陆”

在各地“房地产新政”的共同作用下，目前房地产市场的成交量大幅下跌，不确定因素增加。在这种情况下，我们必须注重宏观经济政策的协调配合，合理把握政策力度，既形成调控整体合力，又防止多项政策叠加的负面影响。尤其是，各地政府在制定当地的房地产调控政策时，要注意防范政策的“共振效应”。从宏观审慎的角度看，尽管每一个省市的“房地产新政”是必要的、正确的，但是，相关政策如此密集地集合在一起，也有可能产生“共振效应”，造成房地产市场“硬着陆”。

1985-1991年日本泡沫经济的历史也给我们提供了借鉴。从1985年起，日本股票市场和房地产市场价格快速上涨，形成严重泡沫。1989年5月，日本政府决定采取多种政策抑制资产价格上涨：大藏省对房地产融资实行总量控制；商业银行停止对房地产贷款；日本中央银行五次提高日元利率从2.5%到6%；货币供应量从1989年的12%下降到1991年的2.3%。当时,日本政府将这些严厉的政策集合出台，固然很快刺破了泡沫，但同时也对日本经济造成了十年衰退的灾难性影响。

尽管我国情况与日本有很大不同，但在抑制房地产价格过快上涨的过程中，我们应当吸取日本的教训，对于各地政府已经出台或即将出台的政策措施，应该充分考虑其相互交叉的影响，防止“共振效应”。

如果房地产市场“硬着陆”，可能影响到我国的银行、实体经济和货币政策等。

（一）对银行的影响

如果房地产市场“硬着陆”，首当其冲的是商业银行的不良资产问题。数据显示，2009 年，我国共完成房地产开发投资36232 亿元，其中国内贷款11293亿元，资金大部分来源于商业银行。商业银行房地产贷款余额为7.9万亿元，其中个人按揭贷款4.86万亿元。今年一季度，主要金融机构的地产新增贷款8457亿元，占同期人民币新增贷款的33%。在这种情况下，如果房地产市场出现“硬着陆”，可能造成商业银行不良贷款率的大幅上升。目前，商业银行更为担心的是2009-2010年这一轮房价上涨过程中发生的新房贷，这段期间房价涨幅较高，“假首付”等欺诈行为也较多。

等一段时间一些商业银行对房地产贷款进行了压力测试。比如，民生银行的压力测试报告显示：在房地产价格下降30%、利率上升162个基点、信贷规模压缩30%、GDP增长率下降1.5个百分点的情况下，银行资产质量恶化、整体不良率达到1.99%。在房地产价格下降40%、利率上升162个基点、信贷规模压缩40%、GDP增长率下降2个百分点情况下，银行资产质量会发生较大的负向迁徙，整体不良率达到4.17%。

（二）对实体经济的影响

房地产行业在我国经济中发挥着重要作用，在我国GDP构成中占据一定比重，如果房价出现持续、大幅下跌，可能影响到我国经济增长率。根据国家统计局公布的数据，2009年我国GDP总规模为335353亿元，全国完成房地产开发投资额为36232亿元，房地产开发投资占GDP的比重为10.8%。通过计算可得，2009年房地产开发投资对GDP的贡献率约为14.8%，拉动我国经济增长1.2个百分点左右。此外，房地产行业的产业链较长，关联着50多个产业，资料表明，全国有22%的粗钢、27%的水泥、18%的玻璃、27%的铝、36%的PVC用于房地产建设。在这种情况下，如果房地产市场价格出现剧烈波动，有可能对我国实体经济造成一定损害。

（三）对货币政策的影响

从2009年第二季度开始，我国经济强劲复苏。今年上半年，我国经济增长率达到11.1%，居民消费物价水平同比增长2.6%。为了应对可能出现的通货膨胀压力，稳定通货膨胀预期，中央银行的货币政策正在逐步回归常态。今年以来，中国人民银行已经连续三次上调了法定存款准备金率，并且通过公开市场操作调整流动性。此时，如果房地产市场“硬着陆”，商业银行的不良资产和各地的“烂尾楼”可能形成一种“倒逼机制”。“倒逼”中央银行继续实行扩张性货币政策，从而影响宏观经济政策的“退出”进程，影响货币政策目标的实现。