房地产开发项目在建设阶段的风险分析及应对策略

林 悦

房地产开发项目在建设阶段的风险分析及应对策略

林 悦

福建省科技咨询服务中心

我国房地产开发项目在建设阶段存在自然、工程施工招标和设备采购、合同、工期、质量、组织与管理、索赔等风险，对此，应建立相应的监控体系和风险应对策略。

房地产项目 建设阶段 风险

房地产业是我国新发展阶段一个重要的支柱产业，因其产业相关度高、带动性强、与国民经济和人民生活联系密切，其发展态势关系到整个国民经济的稳定发展。目前我国房地产企业的项目开发、建设存在诸多问题，特别是在项目建设阶段，由于管控不力以及对风险认知不够，使得公司蒙受太多不必要的损失。

房地产开发项目建设阶段的主要目的是保证按期、按质、按量、节约、安全地完成项目的建设，并通过预租预售早日落实客户并回收资金。由于项目建设阶段的风险多可采用措施加以防范，投资风险比前期阶段低，但仍有较多不可防范的风险存在。房地产企业在项目开发建设阶段的主要风险包括: 自然风险、工程施工招标和设备采购风险、工程合同风险、工期拖延风险、项目质量风险、组织与管理风险、工程索赔风险等。

1 项目建设阶段的风险分析

1.1 自然风险

自然风险主要指恶劣天气情况，如严寒、台风、暴雨等；未预料到的工程水文地质条件，如洪水、地震、泥石流等。对于自然风险，承包方和业主方的项目管理者都应该具有事先预见性，并积极采取有效的防范措施，以使自然风险对工程造成人力、财力和物力的损失减到最低。

1.2 工程施工招标和设备采购风险

工程施工和设备采购风险是招标方式和招标过程中出现的串标、恶意低价中标高价索赔、行贿受贿等违法舞弊行为而形成的风险。工程招标和设备采购贯穿项目的全部过程，次数多、管理控制时间长，风险众多。招标过程中可能出现的风险因素有：资格预审工作不到位；投标单位不回标、中途退出；投标单位出现串标嫌疑；投标单位存在低价中标高价索赔嫌疑；评标、决标时出现的问题没有及时解决；内部人员可能存在舞弊行为等。

1.3 工程合同风险

工程合同风险就是项目的合约履行能力风险。施工合同按主体分为总承包合同、专业分包合同等。按照价格分为总价合同、单价合同、成本加酬金合同。合同风险常见因素有合同类型选择错误、合同条款拟定措辞不严谨、合同条款前后矛盾、合同内容不完备、合同签订前不做审核工作等。此外，总承包合同风险常见为黑白合同和垫资施工、不按时支付工程款造成合同履行困难。

1.4 工期拖延风险

工期拖延风险指工程在施工过程中由于主观和客观原因造成的工程实际情况和计划差异引起的风险。工期延误的主观原因是不可原谅延误，是承包商的责任或过错引起的，不仅得不到工期延长，也得不到费用补偿，还要赔偿由此而发生的费用和工期的拖延；客观原因是可原谅延误，如施工过程中，由于受天气、地质等因素影响而引起工期拖延。工期拖延风险的后果是：错过项目的最佳预售时机、影响销售回款、延期交房引起索赔、影响相关分包施工造成更大工期拖延，最终会导致工程投入和管理成本的大幅增加。

1.5 项目质量风险

项目质量风险是由于设计不当和施工质量问题造成纠纷冲突而引起的风险。包括在项目决策阶段，由于经济技术分析失误，出现品质与价格矛盾导致的质量问题；在设计阶段，违反设计规范、标准造成的质量问题；施工阶段，从业人员对设计认识有重大错误，擅自改变设计造成的质量事故问题；施工管理过程中，不重视关键部位和关键过程的跟踪检查处理，对一些容易出现影响结构安全的问题处理不及时，造成售出交房后形成质量隐患；交房实物与销售承诺、广告宣传不相符造成的实物质量问题；以及新技术工艺材料应用不当造成质量问题等。

1.6 组织与管理风险

组织与管理风险指项目管理人员能力不强、经验不足、合同条款不清楚、工人素质低、劳动积极性低、管理机构不能充分发挥作用以及由于项目各方面关系不协调和其它不确定性而引起的风险。产生的主要原因有：管理人员缺乏项目管理能力、经验不足、组织不适当，关键岗位人员经常更换；不适当的项目规划或安排缺乏管理协调；监理公司与甲方工程部之间职责不清晰；总承包商和指定分包商之间管理问题混乱等。

1.7 工程索赔风险

由工程承包单位根据施工合同约定，对施工过程中发生的施工费用、施工工期的增加进行索赔，给房地产开发企业带来费用和工期增加的风险。工程索赔风险后果是造成投资增加、成本增加。造成工程索赔风险的原因有:国家政策法规的影响；原材料大幅上涨；设计图纸设计深度不够、图纸不齐、存在“错、漏、碰、缺”导致设计变更；甲方自身原因造成的工程停工、不可预见的自然灾害影响等。

2 项目建设阶段的风险监控

风险监控是对风险识别、风险分析、风险应对全过程的监视和控制，从而保证风险管理达到预期的目标，应主要从以下几个方面予以关注：①风险监控流程，建立房地产项目风险预警系统、制定风险应急计划、制定风险监控制度和流程图；②审核检查法，从项目建议书到项目结束，对可行性研究报告、项目策划报告、施工图设计文件、招标文件等进行审核，查出错误、疏漏、前后矛盾、不一致之处，根据重要性程度，分初审、复审、审核、审定。检查必须有记录，发现问题及时反馈、及时解决；③风险跟踪表，实际工作中通常采用风险跟踪表格来记录跟踪的结果，然后定期地将跟踪的结果制成风险跟踪报告，使决策者及时掌握风险发展趋势的相关信息，以便及时地做出反应；④风险重新估算，在风险监控的过程中只要发现有新的风险因素，就要对其进行重新估算； ⑤风险跟踪报告，风险跟踪结果需要及时进行报告，向项目团队传达风险信息，通报风险现状和风险处理结果。

3 项目建设阶段的风险应对策略

在房地产项目建设阶段，通过对所开发项目进行风险识别、风险分析，把风险发生概率、损失严重程度以及其它因素综合起来考虑，可以得出各种发生风险的可能性及其危害程度，再与公认的安全指标相比较，就可以确定风险的危险等级，从而决定措施选择以及控制措施应采取到何种程度。在此阶段的风险应对策略如下：

3.1 成立房地产风险管理机构

房地产风险管理机构的任务应该是围绕风险管理目标，即实现房地产投资利益最大化或风险最小化,对房地产开发中的风险进行识别(Discern)—分析(Analysis)—决策(Decision)—控制(Control)—处理(Dispose)的有机过程，即DADCD风险管理模式。运用风险管理机构，可在投资开发前对项目建设过程中所可能面对的风险进行系统控制。其主要内容有：①对投资风险的辨识，包括对风险信息的收集整理、风险环境的了解和分析、风险特征和类别的区分，可使在项目建设中对由于前期投资决策失误而造成巨大损失的可能性降到最低；②风险的分析和对策，估定各种方案、条件、情况下可能发生的损失的大小，计算风险、确定风险，据此可以对项目建设阶段可能存在的各种风险的损害性做到心中有数；③提高公司人员的专业及组织管理能力，在项目建设期间，规范招标策略及进程以加强对工程招标及设备采购风险的管理、专业研读通用条款，加强工程合同风险管理、制定工程巡检制度以加强工程质量风险的管理；④风险的控制，针对项目建设中已经出现的风险，建立风险控制体系，其中包括采取避免和减少风险的各种方法，制定风险控制计划，形成风险控制的基金，最终使风险所造成的损失降到最低。

3.2 做好相应风险的处理措施

①风险回避，无成功案例的新技术、新工艺、新材料、新方法不在开发项目中使用，回避创新和过度创新带来的不可预知风险；②风险转移，可有意识地将自己不能承担或不愿承担的风险转嫁给其他经济单位承担，将开发活动中风险可能所致损失的法律责任转嫁给他人承担，从而间接达到降低自身的损失程度。风险转移的主要途径有合同、保证、期货和保险等；③风险减轻，做好冬雨季施工的准备工作，做好工作调整，减轻上述时期对质量和进度的影响；④风险接受，对不能回避、转移、减轻的风险，采取建立健全工程招标和设备采购的各项制度和工作流程、建立应急风险基金等措施。

3.3 做好项目可行性研究

在房地产开发的整个过程中，可行性研究是房地产开发过程中最关键的环节。开发商要在城市规划、政府政策法规等约束条件下，根据房地产市场的供求现状及发展趋势，确定开发项目的用途、规模、类型，并对开发成本、需求量、售价或租金等做出预测。这些预测面临着大量的不确定因素，风险性也是极大的，管理者只能做出概率性的估计。因此，可行性研究阶段对风险的估计分析是否正确、真实和充分，直接影响到房地产投资项目的成败。

3.4 完善项目成本控制体系

房地产项目开发成本的有效控制可以降低项目开发成本增加的风险，通常采用以下做法：①建立科学的工程造价分析系统，为项目建设阶段成本管控提供准确的相关依据和标准；②做好规划设计，合理确定工程造价控制目标，以便在项目建设阶段工程索赔中更加有理、有据；③加大招投标管理力度，有效控制工程造价；④提高概预算的编制质量，作好结算把关工作。

3.5 制定周密的应急措施

由于房地产项目开发周期较长，短则2～3年，长则2～5年，国家产业投资及金融政策等宏观层面的变化、区域和企业内外部各种因素的变动，都可能造成房地产开发风险的变化；在项目建设阶段，不可预测事件随时都有可能发生，因此，项目管理者必须对目前和远景做有效应急措施。主要包括对风险的描述、完成计划的假设、风险出现的可能性、风险的影响及适当的反应等。

[1] 鲍学英,柏琼.SWOT技术在房地产投资风险管理中的应用研究[J].兰州交通大学学报,2008,27(1):8-10.

[2] 周巍.我国房地产项目投资风险及防范研究[J].当代经济,2008,(7):148-150.