影响房价的因素分析

许春秋 时卫康

（1、嘉兴市住房公积金中心海盐分中心，浙江 嘉兴 3140002、浙江省海盐县住房委员会办公室，浙江 海盐 314300）

今年来我国房地产市场极为火爆，尤其是北京上海杭州等大城市，房价向火箭般的往上窜，房价的过快上涨成为人们抱怨最多的事情之一，这时候有人站出来为房地产商代言，亦有人采用些特殊的方式来反映大家的不满，如北京的自建房运动，深圳的不买房运动，房价已经成为社会关注的热点，而中央也在为房地产的过热发展担忧，宏观调控措施不断出台，从土地供应政策，到房地产企业的自有资本金要求等，给房地产商造成不小的压力，各大房地产开发商纷纷采取措施应对宏观调控，万科依靠资本市场的优势不断攻城略地，巩固自己的优势，金地通过在香港上市来缓解资金压力，房地产业的黑马，顺驰亦被迫卖身与求生存。

然而房价依然坚挺，现在出现了一个尴尬的局面，房价上涨的收益者房地产开发商和受害者消费者同时陷入困境，这似乎是个双输的游戏。是否存在一个合理的发展过程，能够让房地产开发商和消费者同时满意。

1 房产的性质

要研究房地产市场的发展，首先必须知道房产的性质，房子首先是一种商品，可以提供消费，可以提供稳定的消费流，然而在某种意义上房子又是一种投资品，房产是可以作为升值保值的重要资产，尤其是房产在应对通货膨胀方面有很好的效果，近年来温州炒房团的行动告诉我们房产确实可以作为一种良好投资品，目前海外游资大量进入中国赌人民币升值，资金多是流入房地产市场，上海很多房子就是由外资购买的按照compbell的居民生命周期资产分布理论，居民收入一般将收入在有价证券（主要是指股票），不动产，消费三者之间进行分配，而房产作为不动产的主要组成部分自然构成居民收入投资的重要渠道，因此房地产的消费品功能吸引了大部分人购房用于居住消费，同时房地产的投资品功能也同样吸引了一部分人们把它当成投资的重要途径。房产的消费品与投资品的双重属性使得分析房地产市场的合理发展路径必须同时考虑其作为投资品和消费品的两大功能。

2 房产作为消费品，可以给居民提供居住的稳定的消费流，同时住房作为生活必需品，在现实中使得人们不得不把收入的很大一部分用于住房消费，因此如果房价过高，很多人没有充足实力购房，从而只能采用租房或寄住在父母亲戚家里，而这将极大地影响个人生活，现在社会没有房子要组成一个家庭是很难的，因此将由很多人无法过上正常的家庭生活。不利于社会发展与稳定。房产作为投资品，房价的变化必须给投资者一定回报，否则不足以吸引投资者进行投资，没有足够的投资者投资于房地产市场，首先不能提供充足的需求，其次不能给房地产市场提供一定的流动性。因此房价必须保持一个稳定的发展速度，只有一个稳定的发展速度才能使消费者和投资者保持一个稳定的预期，购房需求才可以稳定下来。而一个稳定的价格变化路径，同时也可以给房地产开发商一个稳定的预期收入，房地产商才可以专心于设计、建造最好的房子，而不是把精力分散在囤积土地等其他事情上。同时稳定的市场环境也可以让开发商维持一个稳定的投入上，保持产品的稳定供给。只有这样供求才能稳定下来，也避免了大起大落的情况。

要得出房价的合理变化范围，必须关注一下几个因素，贷款利率、GDP增长速度，股票市场投资收益，下面就上面几个因素进行展开分析。

2.1 房价必须随经济增长不断上涨。首先房价必须上升是肯定的，我国经济已经保持二十多年长期快速稳定的发展，而未来很长一段时间内仍将维持稳定上涨的局面，因此物价亦将不断上涨，作为房地产成本的构成成分中劳动力、原材料都会上涨，所以房价上涨是必然趋势。同时由于房子作为投资品来说，随着时间的推移，房屋必须不断提取折旧，如果房价不上涨的话，房屋的价值将会逐渐递减，因此房屋就不再具备了投资及保值的功能，在缺少这两个功能的前提下，投资者对买房的需求将会下降，市场流动性下降，不利于房地产业的正常发展。同时房价的不上涨亦会打击房地产商的投资热情，导致市场供应不足，造成人民住房紧张，因此房价必须有一定的上涨空间。

2.2 房价上涨速度不能超过GDP的上涨速度

近年来我国经济不断发展，GDP一直保持着高速增长，同时经济的快速发展亦给人民群众带来巨大的好处，广大人民群众日益享受经济增长的好处，人们消费能力不断提高，同时市场丰富程度也是以前没有的。但是从总的来说，在我国收益分配结构中，资本收入增长的速度一直高于劳动收入增长的速度，也就是说中国经济增长的好处大部分让资本给拿去了，而广大人民群众的收入主要来源于劳动收入，也就是说人民群众的并不是中国经济增长的最大受益者，劳动者的收入增长速度慢于GDP的增长速度，因此要想更多的人民群众可以买房，同时不断享受经济增长的好处，因此房价的速度应该慢于居民收入增长速度，更进一步说房价的增长速度必须慢于CDP的增长速度。否则广大人民群众会感觉买房越来越难，也就是现在我国房地产市场上出现的情况，人们发现买房越来越难，也就不能感觉到经济增长给我们带来的好处。

2.3 房价上涨速度应该高于贷款利率

由于房子属于大宗长期消费，因此人们不可能凭借短期收入来承担买房的成本，因此目前大多数工薪阶层都是采用按揭贷款的方式买房，也有部分是用多年的积蓄或父母的支援，然而即使其买房用资金不是完全来自于银行贷款，亦可以用银行贷款利率作为购房用的资金成本，假设人们采取全额贷款的方式买房，那么他的成本便是每年的贷款利率，而房子能够给人们带来的收益主要是每年的住房消费带来的效应及房价变化带来的收益减去每年提取的折旧，住房消费带来的效应可以以租房来替代，而住房每年提取的折旧与房屋租金相当，因此住房给人们带来的收益大致是每年的房价变化带来的收益，因此只有房价上涨的幅度必须高于贷款利率，否则对于购房者来说是得不偿失的，因为每年辛苦交利息并不能带来收益，所以房价上涨速度必须高于贷款利率。

2.4 房价上涨速度不能高于股市的上涨速度

作为投资品来说，居民主要的投资途径就是通过不地产及证券市场，不动产主要是投资于房屋、商铺等，目前中国居民投资资本市场的主要途径是股票、期货、债券，而期货市场与债券市场对于普通投资者投资起来都有困难，因此人们能够接触主要证券市场便是股票了。因此投资房产的收益必须与投资股票市场的收益相当，否则便会造成某一市场的过热或萎缩，如目前中国房地产市场的过热与股票市场的发展不够便是这种情况。

3 房地产市场结构类似于期权市场，投资者买房相当于购买了一份房屋的看涨期权，投资者买房只需要支付一定比例的首付，相当于一笔小的期权费用，房屋价格相当于期权的标的物价格，当房价上涨时，投资者可以享受到几倍于上涨幅度的收益，如果房价下降，投资者可以选择违约，放弃这份合约，因此购房合同相当于一个期权合约，投资者投资房地产可以享受一定的杠杠比例的融资。而目前中国股市尚不具备保证金交易的性质，融资融券虽然马上要实行了，但那也只是针对机构投资者，对于普通投资者来说，并不能享受当杠杠融资的便利。因此股票投资的收益必须高于房地产市场价格的上涨幅度。同时由于房地产市场的流动性比股票市场就要差，因此房地产市场的收益必须包含一部分流动性溢价，因此相对而言，房地产市场的投资收益必须略高于股票市场的投资收益。因此房价上涨的速度必须略低于股票市场（这是由于投资房子具有期权式的杠杠融资便利），同时房价上涨必须接近股票市场的上涨速度，否则投资于房地产的投资者就不能享受到流动性溢价。

综上所述，房价的合理上涨速度便可以给出一个比较窄的涨幅空间。首先房价上涨的下限是银行贷款利率，上限便是股市的上涨和GDP的涨幅中间的较小者。目前我国的贷款利率是5%左右，因此房价的上涨速度必须高于5%。而目前我国GDP的上涨速度大概接近于9%到10%的区间，因此房价上涨速度必须低于9%左右，而股市的收益率很不确定，在中国证券市场可以正常发展的途径下，未来中国证券市场发展速度肯定快于GDP的上涨速度，这是由于前一段时间中国证券市场不发达的补偿。因此对中国的房地产市场来说，未来房价的上涨速度应该介于5%到9%之间。因此房地产市场的健康发展关键是要保持一个合理的发展速度，同时对目前宏观调控来说，保持政策的稳定性是最重要的，宏观调控的目标不应该是让房价下降下来，而是让房价保持在这个合理的上涨空间中运行。只有这样，房地产市场才不至于过冷或过热，开发商和消费者都会得到满意的答案。

[1]闫妍，汪寿阳等.基于TEI@I方法论的房价预测方法.系统工程理论与实践，2007，(7)：1-9.

[2]李子奈，叶阿忠.高等计量经济学.北京：清华大学出版社，2000.