论农村住房改建及其对策

沈维凤，杨 柳，曹威伟

（湖南农业大学，湖南 长沙 410128）

农村居民住房条件是衡量他们生活质量高低、富裕程度和农村经济社会进步程度的显著标志。农村住房改建是一项实现城乡之间要素资源合理配置的系统工程和推进城乡经济社会一体化的基础工程，既可改善民生、促进社会和谐发展，又可拉动内需，既可大量节约农村宅基用地，又可增加耕种面积，提高农民收入。农村住房改建工程是社会主义新农村建设中的一项新的工程，全国各地均已开始试点摸索，但尚未形成十分成熟的模式和经验，有许多问题需要研究。

1 农村住房改建的意义

目前城市居民住房条件优越，配套设施齐全，拥有安全的饮用自来水、充足的电力、燃气、电话、网络和专用卫生厕所等，享有配套的物业管理。而农村居民大多数饮用的是自挖的井水，烧的是柴火，没有专用的卫生厕所等，建筑质量低，耐用性差，虽然农村居民住房人均面积比城市居民的要大，但较之城市居民的住房条件和方便性还存在着显著差距。统筹城乡发展，缩小城乡差别是我国经济社会发展的必然趋势。党的十六大报告中明确提出要全面建设小康社会，要求到2020年，要逐步扭转工农差别、城乡差别和地区差别扩大的趋势。中共中央国务院《关于推进社会主义新农村建设的若干意见》中要求统筹城乡经济社会发展，扎实推进社会主义新农村建设。因此，在社会主义新农村建设中，作为反映农村居民生活质量高低的显著标志的住房条件的改善是一个不可回避的重要项目。因而农村住房改建也就成了社会主义新农村建设的必然趋势。

2 农村住房改建应遵循的原则

农村住房改建是一项巨大而又复杂的系统工程，不能唯改建而改建，而要把农村住房改建工程置于生产、经营、流通、金融、交通、通讯、医疗卫生、文化教育、环境等要素构成的经济社会这一大系统中来综合考虑。因此，在实施农村住房改建工程中要遵循如下原则。

2.1 便于公共服务设施建设

目前大多数农村居民住房多是根据个人意愿，依着当地自然地形而建，散落于村庄的各个角落，不便于公共服务设施的建设，也大大增加了公共服务设施的建设成本。因此，在实施农村住房改建工程时，要遵循便于公共服务设施建设的原则，做出科学的改建规划，降低公共服务设施的建设成本以提高公共服务设施的使用效率。

2.2 集约用地、集聚改建

目前农村居民住宅占地面积相当大，浪费了大量的土地资源。统筹城乡发展课题组于2009年底在湖南省祁阳县朝主山村对158户农民住宅占地面积进行了实地调查。该158户农民共有620人口，房屋面积24 973.57 m2，正房占地面积25 777.63 m2，户均占地面积 163.15 m2，人均占地面积 41.58 m2。祁阳县朝主山村村民房屋占地面积比住房面积还要大3.1%，户均占地面积达163.15 m2，人均占地面积达41.58 m2，其建筑容积率是城市建筑无法相比的，浪费了大量的土地资源。因此，在实施农村住房改建工程时，必须遵循集约用地、集聚改建的原则。

2.3 适应农业生产

随着农业现代化的发展，农业生产必将走向农业产业化的道路。但是，不管是在农业产业化实现之前还是之后，农业生产和农产品加工、运输、储藏等生产过程是不会改变的，尤其是农作物自然生长环境更不会因农业产业化的发展而发生改变。因此，在实施农村住房改建工程时，要坚持适应农业生产的原则，既要方便农民居住，又要方便农民投入农业生产。

2.4 保留建筑特色

在广大的农村中，有许多住房建筑有着自己独特的风貌和特色，具有重要的历史文化价值。例如湖南凤凰县的吊脚楼，依山傍水，风景秀丽，既适宜农民居住，又是具有重要开发价值的旅游资源。因此，在实施农村住房改建工程时，要坚持保留建筑特色的原则。

3 农村住房改建模式

3.1 城中村模式

农村改革开放以来至今，已有一部分具有一定特长、能力和水平的农民先富起来了。他们既能适应城市生活，有经济实力在城市购买商品房，又能在城市自我谋生。对于这些比较富裕的农民，可以在县城建设专门的住宅小区即城中村，采取一定的优惠政策让他们通过购买商品房的形式获得新的住房。这一模式既改善了部分先富起来的农民的居住条件，又有序地转移了农村劳动力。

3.2 镇中村模式

在小城镇采取联合、集资的方式建设专门的住宅小区或经营与居住相结合的建筑即镇中村，让相对富裕的农民通过联合、集资的形式获得新的住房，同时又获得谋生的一席之地。这一模式既改善了部分相对富裕农民的居住条件，又有序地转移了农村劳动力，还为他们提供了谋生的场地

3.3 中心村模式

在便于实现交通、通讯、供水、供电的地方建设中心村，把散落在各处的村民集聚到中心村来居住。这一模式的重点是改善大多数农村居民的住房条件和生存环境，避免地质自然灾害对他们造成的各种危害。移居中心村的农村居民可以通过自筹资金、贷款和政府支助来获得新的住房。

3.4 自然村模式

在山清水秀，自然环境优美的地方，在不破坏自然环境的前提下，依据自然地形建设村民居住小区即自然村。这一模式的重点是充分利用大自然的恩赐，创建人与自然和谐相处的居住环境。移居自然村的农村居民同样是通过自筹资金、贷款和政府支助的方式来获得新的住房。此外，在广大农村中尚保留着不少具有历史文化价值与特色的传统建筑，其建筑物也相对集中，是宝贵的旅游资源，要特别注意保护。

4 实施农村住房改建工程的对策

4.1 土地管理政策

对于城中村和镇中村的宅基地的使用，要按照国家的土地使用政策科学编制用地规划，按照市场规律和统一规划、统一征地、统一开发、统一出让、统一管理的原则来建设城中村和镇中村。对于中心村和自然村的宅基地的使用，则可制定人均住房面积标准，再根据建筑房屋层数按人均住房面积标准计算出人均占有宅基地面积，然后直接进行宅基地置换。对于节约出来的原宅基地用房屋的形式补偿给农民，以减少农民自筹建房资金的困难。

4.2 公共产品供给政策

公共产品即为社会公众所共同享有、具有非排他性和非占有性的产品和服务。由于长期以来受“重城轻乡”的影响，在公共产品的供给上城乡差距十分悬殊。公共产品的外部性，决定了政府应承担起公共产品的保障与供给。因此，在农村住房改建工程中，政府要及时出台与之配套的提供公共产品的政策，承担起各种基础设施的建设任务，如道路、交通、供水、供电、邮电、通信等设施的供给，缩小在公共产品供给上的城乡差距，使农民的住房改建与城市住宅小区的建设同步。同时，政府还应担当起教育、卫生、文化、社会保障、环境保护等公共产品和服务的供给。

4.3 综合管理政策

由于历史的原因，以前基层政府对农民住房建设的管理层次比较低，只管控了宅基地，造成了农村住房建设零乱无序，宅基地浪费严重的现象。因此，在社会主义新农村建设中要彻底改变这一现象，基层政府要提升管理层次，对农民住房改建与土地管理、规划建设、盘活存量等工作进行综合管理，使农村住房改建工程朝着城市化方向健康发展，逐步实现土地相对集约、居住相对集中、基础设施各类要素相对集合、产业相对聚集。

4.4 户籍管理政策

我国目前实行的二元制户籍管理制度的作用主要是用于人口统计、社会治安等社会管理工作，但它又是阻碍城乡统筹发展的巨大障碍，是产生社会福利城乡分配不公的重要因素。因此，要积极、稳妥地进行农村户籍管理制度改革，最终废除农村户口，实行统一的“中华人民共和国居民户口”。对于在城中村购买了商品房和在镇中村联合或集资建了房的农民，均实行统一的城镇户籍管理制度。对于中心村和自然村的农民，建成一个新村就实行一个新村的统一的城镇户籍管理制度。

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