楼市调控重在治本

楼市调控重在治本

在国人的生存字典里，“幸福=有房”成为一种约定俗成。近十年的统计数据显示，“房子”成为中国人最大的消费支出。对住房的狂热“追棒”，似乎已将中国人带入了一个高房价、低幸福的窘境，至今难以退烧。

“十二五”时期，中国房价调控的目标是：逐步形成总量基本平衡、结构基本合理、房价与消费能力基本适应的住房供需格局。本着这一调控基调，年后，“新国八条”要求之下的各城市房产“限购令”纷纷亮相；4月1日前，全国100多个城市公布了房价调控目标。

然而，回顾过去一年来我国房地产调控的政策轨迹，从2010年1月的“国11条”、4月的“国10条”，到9月多部委联合出手调控房价，再到今年年初“新国八条”、房产税试点的推出……中央调控房地产力度正越来越大，但近期房价依然没有松动的迹象，现实与社会期待显现出背道而驰的态势。

房价的高与低、涨与降无论是对于研究者、开发商还是消费者，都呈现出一种不明朗的态势。住房作为一种特殊的商品，与其他商品的最大不同，就是既可以用来消费也可以投资，楼市调控不能仅仅依靠政府的政策驱动。从根本上消除房价的“不可承受”之重，还需要厘清和解决一些存在已久的障碍。

房价中的最大组成部分，就是土地出让金。根据已公布的统计数字，从2003年到2010年，大中城市平均房价上涨了3倍左右，年度土地出让金总额却是增长了5倍以上。土地出让金的高增长成为牵引房价上涨的重要因素。要从根本上改变高房价，扫清土地出让金过高的障碍势在必行。而解决这个问题，就必须涉及到解决目前分税制中的地方财权和事权的不匹配问题，即地方事权大、财权小的问题。为此应减少地方的事权，扩大地方的分税比例或者是财政税收返还比例和转移支付比例。只有解决了这一问题，才能为房价下降提供坚实的市场基础。

尽管从统计数据来看，中国人均收入在十年间增长了2-3倍，然而，在惊人的房价增速面前，收入增长数据显然不值一提。尽管近期陆续出台的各城市房价调控目标中，不少城市都将“房价涨幅低于G D P和居民收入增幅”作为目标，但十年来房价的高增长却是不可否认的事实。面对“身居高位”的房价，即便是增幅有所减缓，与缓慢增长的人均收入相比，仍不可同日而语。显然，缓解高房价压力还在于如何有效解决居民收入低问题。这既要通过推动居民直接收入的提高来实现，也要通过对企业和个人大幅度减税加以实现。更重要的一点是解决财富和收入极端分化问题，是抑制推高房价的源头。

当下严重市场失灵的楼市，的确需要行政力量干预纠偏，但这只是权宜之计。长期而言，房价回归理性仍需依靠市场的自发调节。地方政府加大保障房建设，其意义或许比直接遏制房价要深远得多。政府建造的保障房将是商品房的廉价替代，既能降低百姓购买商品房的必要性，同时也可降低刚需集中爆发推高房价的可能性。推动保障房建设速度，既是对政府部门调控房价的重要市场手段，同时也是让房价回归市场，进入理性自发调节通道的重要推手。