房地产价格上涨的内驱力

乔 路

（中国矿业大学管理学院，江苏 徐州 221116）

房地产具有很强的金融属性，是一个高度依赖金融业的产业，购买力和流动性等因素对我国房地产市场的价格走势具有重要的影响，研究我国房地产市场价格居高的内驱力对于我国房地产市场的调控和资本市场的稳定具有重要意义。

1 综述

1.1 国外研究现状

国外学者的已有研究大多数以房价及其变动指数为因变量，宏观经济因素为自变量，通过建立回归模型研究其间关系。Case，Shiller（1990）基于美国4个大城市1970年一季度—1986年三季度的数据，采用时间序列截面法，分析得出：房价和人均收入以及价格的滞后变量变化呈正相关关系。Clapp，Giaccotto（1994）基于美国三镇1981年l0月—1988年9月的数据，采用OLS回归法得出：宏观经济变量对房价具有重要影响。Quigley（1999）基于美国41个城市1986—1994年的数据，采用时间序列截面法，分析得出：宏观经济变量影响房价的走势。

1.2 国内研究现状

早在20世纪90年代，国内已有学者对我国房地产价格上涨的原因作出研究。张慧芳（1996）指出土地市场不规范、安置用房量大、拆迁费用高、商品房价格构成不合理、商品房标准过高、房屋工程费上涨幅度过大、开发商回报率过高是我国房地产价格高涨的原因。

之后又有学者运用计量经济的方法研究影响我国房地产市场的因素。曹振良（2006）运用理论及实证分析影响房地产市场的四要素，即宏观经济、金融支持、投机和调控政策。高铁梅、梁云芳（2006）运用协整模型和H-P滤波计算房地产均衡价格及房地产价格偏离均衡价格的波动状态。柳冬（2008）运用多因素回归模型、状态空间模型及Kalman滤波方法，预测我国房地产市场价格趋势，并分析金融危机后房地产价格波动的影响因素。周建军（2009）基于我国2000年一季度—2007年二季度的数据进行实证研究得出：土地价格和居民可支配收入与房地产价格呈正相关关系，但人民币实际利率与房价呈负相关关系。杨瑾（2010）基于对市场供求和竞争理论、价值理论的研究，得出在7个不同方面完善我国房地产价格机制及抑制房价泡沫的策略。

2 我国房地产市场现状

2010年以来，针对部分城市房价上涨过快等问题，国家出台了一系列房地产市场调控政策。当前房价已经连续13个月回升，从全国房屋销售价格指数同比涨幅变化趋势来看，见图1，2009年四季度—2010年一季度房价的上升速度快，后在国家宏观政策的调控下有所回落。我国房价涨幅从2009年的25%下降到2010年的15%，但房价收入比仍在高位，房价收入比位置适当一般位于3~6之间，而2009年我国城镇居民房价收入比为8.3，2010年增长到8.76（此数据由2010年城镇居民人均可支配收入约为18 900元，按城镇居民每人30 m2和城镇家庭每户3口人计算得出），增幅达到0.46。

图1 全国房屋销售价格指数变化趋势

3 我国房地产价格上涨的原因

3.1 居民购买力

2005—2010年我国的人均GDP持续上升，其中2009年我国的房地产增加值比重约为5%，2010年约为6%。GDP增长趋势与房地产在GDP比重上升具有刚性关系。城镇化是内需的重要拉动力。据测算，中国城镇化率每上升1个百分点，城镇人口就增加1 000多万人；城镇人口每增加1个百分点，会拉动内需增加10万元。GDP和城镇化率的持续增长导致我国居民购买力增强，而强劲的购买力是直接导致房地产价格上涨的重要动力。

3.2 通胀流动性

我国总体上处于通胀压力加大、CPI快速增长、流动性加速的形势，而房价的波动和CPI以及流动性密切相关。通胀趋势和房价上涨预期，导致居民恐慌而寻找保值方式心理导致其大量抢购房产。流动性过剩容易形成持续的通胀预期，劳动力、土地、资本等要素成本不断上升，也导致了房地产价格的持续上涨。

3.3 房地产投资

我国房地产投资2007—2008年增速位于固定资产投资之上，经济危机以后，房地产投资增速下挫，增速最低回落到1%。经济刺激政策出台以后，房地产开发投资开始平缓增长，但仍然明显于固定资产投资增速。从2009年底开始，房地产开发投资快速增长，到2010年一季度，增速达到了35%的历史最高位。房地产投资的不断增加给房地产价格居高不下提供了强有力的支撑。

3.4 房地产信贷

2010年一季度我国金融机构新增贷款2.6万亿元，开发贷款和个人贷款8 000多亿，占一季度贷款总量的32.4%（2009年房地产贷款比重约为20%），其中房地产开发贷款3 207亿元，个人购房贷款5 227亿元，个人购房贷款增长53%。房地产刺激经济，泡沫积累迅速，投资型购房的杠杆效应明显。房地产开发贷款和个人购房贷款的持续快速增加是导致我国房地产价格上涨的又一内驱力。

4 建议

我国“十二五”规划时期将以加快转变经济发展方式为主线，处理好管理通胀预期与调整经济结构的关系。保持物价总水平基本稳定适度的物价上涨有利于调结构、转方式，但房价的居高和较大的通胀压力有着密切的联动关系，针对我国房地产价格持续居高提出以下建议：

（1）在经济增长略缓、通胀压力稍大的情况下，宏观政策调控房地产市场，实行需求管理与供给管理并重、需求紧缩而供给扩张的政策。通过实施稳健的货币政策抑制总需求过快扩张、通过加大房地产领域投入等来扩大供给，切实落实中小套型普通商品住房建设计划和供地计划，督促房价上涨过快的城市增加居住用地的供应总量。

（2）规范房地产市场秩序，对房地产开发企业闲置土地、违法改变土地用途和性质、拖延开工时间等违法违规行为，加大处罚力度。考核和问责各地人民政府住房保障和稳定房价工作，制定并出台促进房地产市场长远健康发展的综合性政策制度。

（3）调整房地产市场金融支持政策，严格执行好房地产信贷政策，对房地产开发商予以宽松的金融支持，以增加房屋供给量；对房地产消费者予以适度紧缩的金融支持，限制公积金贷款购房首付比例，禁用公积金贷款投机性购房。城市限定居民购房套数，调整住房交易环节的契税，以抑制房价过高上涨过快，促进房地产合理化定价机制的形成。

[1]万礼锋、尹贻林.房地产价格上涨成因分析[J].经济研究参考，2010（42）.

[2]张汉斌.房地产信贷与房地产价格变化：效应与风险[J].生产力研究，2010（8）.

[3]赵璧.促进房地产市场健康发展的政策选择与制度安排[J].中国财政，2010（14）.

[4]孙冰，刘洪玉.不同收入家庭住房抵押贷款LTV选择研究.上海金融，2003（10）.