城市居民住宅小区配电设施建设管理模式探析

文 Article_施敬君

目前，城市居民住宅小区配电设施建设管理并存着专用变供电管理和公用变供电管理两种不同模式，其中，专用变供电管理模式是当前城市住宅小区配电设施建设管理的主要模式。但专用变供电管理模式在产权归属、工程建设、维护管理、更新改造等问题上无法理顺，在体制上决定了居民住宅小区配电设施建设管理存在着一些难以解决的问题，笔者认为，必须通过改革城市居民住宅小区配电设施建设模式来解决城镇居民住宅小区的用电管理问题，即由发展改革部门负责，供电企业配合，从实际出发，综合考虑多方面因素，测算城市小区配电设施建设费用标准，并参照其他地区的做法，由政府及相关部门核定城市居民住宅小区配套设施建设费用，由开发商委托供电企业进行配电设施建设管理，确保电力设施建设的质量，本文具体分析如下。

城市居民住宅小区配电设施建设管理的现状

目前，城市居民住宅小区电力配套建设管理模式具体分为以下两种：一种是公用变小区供电管理模式，即由供电企业公用变压器供电，由小区建设开发商出资，委托供电企业按公用电力设施标准进行统一规划建设，纳入供电企业专业的营业、配电、计量管理体系并由供电企业负责提供专业化、规范化运行维护的供电管理模式。用户可直接向供电企业购电，按照国家物价部门核定的电价标准计费。此种管理模式管理规范，供电可靠性高，居民客户都愿意接受。

另一种是专用变小区供电管理模式，即专用变压器供电，由房地产开发商自主建设，建设期间产权归开发商，房屋销售后，作为小区内部公用设施，产权自动划归业主，由业主委托物业公司进行后期维护。

居民住宅小区专用变供电模式可细分为以下四种不同的形式：一是单位住宅小区的专用变供电形式。单位住宅小区一般由具体单位负责建设，小区电力配套设施的建设、管理和日常维护由单位负责。二是有物业公司管理的专用变供电形式。三是无物业公司管理的专用变供电形式，即建设期所有产权属开发商所有，房屋销售后，电力配套设施作为小区内部公用设施，产权归业主共有。在上述有、无物业公司管理的专用变供电中，城市居民住宅小区配电设施建设费用由业主投资，开发商负责建设，二者的区别在于运行后的电力设施管理。前者由开发商所属的物业管理公司负责后期电力配套设施的运维，后者的业主虽是小区公用设施产权人却并不知情，配电设施后期运行维护主体缺位。四是利用公用变低压供电形式。这种小区一般规模较小，多为一栋或几栋多层普通建筑，存在后期配电设施运行维护主体缺位的可能，与第三种专用变供电形式具有共同特性。

专用变小区配电设施建设管理模式存在的问题

1.工程质量管理责任缺失，安全隐患和服务质量问题突出，建设主体的趋利性与基础设施的公共服务性相矛盾。在专用变供电模式中，建设主体追逐商业利益的天然属性，与电力设施公共服务性之间形成矛盾，影响社会公共服务质量，危害公共安全，住宅小区配电设施建设质量难以保证，在供电电源、电力设备选材、施工工艺、供电回路和容量配置等方面不按规范进行建设，导致住宅小区配电设施不符合标准，致使供电企业对存在的安全隐患和技术缺陷难以把关，影响了电网的安全稳定运行和广大业主的正常用电，严重侵害业主利益。

2.专用变小区物业用电管理乱象丛生，小区居民经济负担重、运行维护矛盾突出。专用变小区供电模式中的全部配电设施产权归业主所有，按相关政策规定，业主只能委托物业公司进行用电管理，并按照《物业服务收费管理实施办法》的相关规定向物业公司支付费用。无物业管理的住宅小区，配电设施的运维管理和费用筹措等只能由小区业主委员会承担。其矛盾主要突出体现在：专用变小区物业公司或变压器产权所有人随意向业主征收高电价或搭车收费，多计乱计电量，出现电力故障时不及时进行处理，人情电，等等。更有甚者，物业公司挪用电费或逾期缴费，多次造成业主集体上访，给政府形象和社会和谐带来严重的负面影响。

3.专用变小区用电管理模式不利于电网发展规划。2002年1月1日，国家决定停止收取供（配）电贴费以后，对用户申请用电容量、供电回路数和供电电压等级的制约消失。另一方面，城市电网为适应房地产的发展而带有较强的被动性，不能科学地实现城市电网的统一规划，难以实施通道资源和装置资源的综合利用，造成资源浪费。此外，因小区建设所处的地段、供电环境不同，导致住宅小区在配电设施建设成本上差异很大，在一定程度上造成了企业与社会的投资争议。

4.配电设施建设管理责、权、利严重失衡。在小区专用变供电模式中，整个建设管理过程中的三方主体——房地产开发商、业主和供电企业之间的责任、权利与义务严重失衡。房地产开发商作为建设主体，在获取商业利润后就不再承担任何运行维护费用和安全生产责任。业主作为配电设施的产权所有者，理应承担全寿命周期的责、权、利，但作为一个松散的、虚拟的产权人，实际并不具备相应的行为能力，不参与有关建设过程却被动承担责任是必须面对的现实情况。根据《物业管理条例》（国务院令第379号）的规定，供电企业要负责向终端客户直接装表，还要承担因建设主体不能履行设备标准和建设规范责任而产生的大量电能损耗，并担负产权外资产的管理责任，若接受配电设施资产，则需支付33%的固定资产增值税，连带承担因设备标准、建设规范降低而造成的管理责任、安全责任，无形中担负了巨大的经济压力。

5.使用寿命不等将成为矛盾爆发的集中体现。城市居民住宅使用寿命为50～70年，而配电设施的使用寿命为15～20年，由于二者寿命不等，在配电设施需要全面更新之际，现行的三位主体将无法解决更新改造管理和资金筹措问题，并将形成突出的社会矛盾，给政府、企业和社会的正常运转带来难以化解的压力。

6.严重影响供电企业的服务形象。小区专用变供电模式使供电企业的服务不能及时到位，使广大居民客户无法享受供电企业方便、快捷的服务，严重影响供电企业的社会形象。

通过城市住宅小区配电设施建设费解决专用变小区的用电管理问题

1.城市住宅小区配电设施建设费造价科学合理。以濮阳市现行商品房市场行情为例，商品房平均交易价格约为3000～4000元/平方米，住宅小区配电设施建设费用若按120元/平方米（高层建筑、多层建筑为90元/平方米）计算，配电设施建设投资仅占房产销售均价的2%～4%。可见，科学合理地核定住宅小区配电设施建设费标准，统一收取住宅小区配电设施建设费，推行新建住宅小区电力配套公用变改革，不会危及房地产业的健康发展。

2.城市住宅小区配电设施建设费有利于房地产业提升服务品质。随着专用变小区供电模式下安全及服务隐患的不断暴露，广大业主迫切希望改变当前专用变小区供电模式。开发商按规划管理部门审批的建筑面积缴纳电力工程建设费，通过统收统支住宅小区配电设施建设费、优化配套服务后，业主在小区供配电管理和日常维护上得到专业化优质服务，既有利于小区业主，又能够提升房地产业的服务品质。

3.城市住宅小区配电设施建设费可以进一步规范供电服务管理行为。专用变小区供电模式改革可以减少业主负担，规范供电服务管理。随着住宅小区配电设施建设管理的改革，所有新建住宅小区全面实施一户一表的供电方式，并配置了一户一表远程集中抄表系统，将为全面实现“供电、抄表、收费、服务”四到户管理奠定基础，业主不再承担额外的电费加价和公共配套设施的维护管理费用，有效解决供电企业、小区业主与物业管理部门之间的矛盾。

4.城市住宅小区配电设施建设费可以确保电力配套建设规范标准执行到位，提高住宅小区配电网安全运行水平，提高供电质量及可靠性，提升供电服务水平。专用变小区供电模式改革后，由于供电企业对供电设施运行承担维护抢修和更新改造责任，势必严格按照有关技术标准，在住宅小区配电设施建设工程中统一标准、统一规划、统一管理，使住宅小区配电设施建设在设备配置及材料选用上全面规范，设备型号及配置相对统一，品质及性能得到保证，在供电容量、供电方式、电源回路等各个方面严格把关，促使住宅小区配电设施按规范建设，有效增强小区配电设施供电可靠性，保障广大业主安全、可靠使用电力的合法权益。

5.城市住宅小区配电设施建设费的法律依据。根据《物业管理条例》（国务院第379号令）第45条的相关规定，物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。但在专用变小区供电模式中，供电企业与电力用户之间是间接供电关系，不符合国家相关政策规定。只有推行小区电力配套公用变供电，电力企业与用户之间才能形成直接供电关系，才能有效解决供电企业、小区业主与物业管理公司之间的矛盾，贯彻《物业管理条例》的要求。此外，统一收取住宅小区配电设施建设费符合政策规定，在城市小区电力配套专用变改公用变的实践中，由物价部门根据各自城市的经济发展水平、商品房平均售价和不同的配电设施配置等多种因素核定收费标准，供电企业实行住宅小区配电设施建设费“一费制”，并依据供电配套工程专业规划，统一设计，统一建设。在物价部门的指导和监管下所收取的住宅小区配电设施建设费，由市财政部门统一收取，不属于新增行政事业性收费项目，符合国家的相关法规、政策，与《行政许可法》不相冲突。

6.城市住宅小区配电设施建设费可以化解居民、企业、政府三者之间矛盾，构建和谐社会。实行城市住宅小区电力配套设施建设改革，可以有效化解干群矛盾，减少投诉、上访行为，构建和谐社会，树立政府和供电企业的良好社会形象。