我国开征物业税亟待解决的问题及发展构想

胡芳珍,傅献忠

(武汉工业职业技术学院,湖北 武汉 430064)

国务院于2009年5月25日公布的《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》将物业税再次提上了日程,文件指出：“深化房地产税制改革,研究开征物业税”。虽然物业税并非第一次出现在中央正式文件中,但这个话题仍然引起了社会上的广泛反响,成为人们热议的焦点。在这里,笔者就物业税问题作一粗浅探讨。

一、物业税概述

1.物业税的概念

物业税是房屋持有环节的一个税种,主要针对土地、房屋等不动产,要求其所有者或承租人每年按一定比例缴付税款。在国际上,物业税通常被称为房地产税或不动产税,每年根据房产的评估值或租金按一定比例征税,已经是一个非常成熟的税种。实际上,物业税是一种财产税,是均衡财富的一种手段,是国家财政收入的重要来源。

2.物业税征收的意义

一是有利于各类企业公平竞争;二是有利于解决房和地分别征税带来的税制不规范的问题;三是有利于解决现行房地产税收制度存在的计税依据不合理的问题;四是有利于正确处理税和费的关系,促进房地产市场的健康发展。五是有利于合理持有房产,抑制畸形消费、蓄意投机,平抑房价。

3.我国研究物业税开征的历程

2003年10月,十六届三中全会通过的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》指出：“实施城镇建设税费改革,条件具备时对不动产开征统一规范的物业税,相应取消有关收费。”由此,物业税一词进入百姓视线。

2004年,多方人士认为开征物业税的条件还不成熟,其仍受制于明晰产权、理顺产权关系、整顿评估中介市场、清理房地产税费、确定调整税种的主体、改革土地所有制度、先期试点等多方因素的限制,至少需要三四年的时间。

2005年,在中国财税论坛上财政部长提出,“十一五”将大力推进税制改革,完善税收制度体系,其中一项任务即是：逐步出台消费税和物业税。

2006年1月18日,国家税务总局官员王力表态,开征物业税条件尚不具备,物业税最早“十一五”后期出台。

2009年5月25日,国务院通过并对外正式公布《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》,其中财政部、税务总局、发展改革委、住房城乡建设部负责深化房地产税制改革,研究开征物业税。此前,北京、辽宁等 10多省(市)开始物业税“空转”运行。

二、我国开征物业税存在难以“确定”的问题

1.纳税人的确定

物业税应该向哪些人征收?是向全民征收还是向部分人征收?如果向全民征收,那些已经买房的老百姓每月还贷压力就很大了,再加物业税负担就更重了。如果向部分人征收,哪部分人是纳税人呢?有专家分析,144平方米为物业税的起征点。这样,凡是购买144平方米以上的个人均是纳税人。也有专家分析,物业税的征收重点是第二套住房,因此只要拥有第二套住房的个人就是纳税人。但是,这个“第二套住房”的确定也是一大难题。前几年“房改”,一些人配住的就是“2+1”或者“2+2” 。但所谓“2+1”或者“2+2”的建筑面积总共不超过90平方米。这个“第二套”恐怕就不该课以重税。因此有专家提出这样的征收办法：物业税应按个人持有资产的现值征税,而不是按“第几套”征税。如此,只要个人所拥有住宅资产的现值超过了国家规定的标准,那么该个人就是物业税的纳税人。这又势必会导致诸多家庭借以分散住宅资产而办理房产变更登记,从而逃避物业税。

2.纳税对象的确定

物业税的纳税对象是房地产。但在具体实施过程中,到底什么样标准的房地产需要征收物业税呢,如面积多大、价值几何?还有农村中宅基地上建造的自用房是否征税呢?如果不征,可是像江浙一带农村的私人房子很多已是别墅、三四层楼,几百平方米之规模了,不征又合理吗?如果征,中国广大农民大多数还不富裕,农业税都免了,又冒出个物业税来,这个理又如何说得通呢?因此,如果目前我国开征物业税,纳税对象的确定就是一个非常棘手的问题。征税对象无法合理地确定,纳税人也就无法确定。

3.纳税依据的确定

在具体征收物业税时,是以房地产的市场平均价格为计税依据还是以房地产的现时评估值为计税依据也是难以抉择的问题。根据国外的运作模式,美国、法国、荷兰等国家均是每年或每两年对房地产进行一次评估,以此评估值作为计税的依据。但目前,我国的房地产评估体系还尚未完善,市场也不规范,存在政出多门、政企不分、收费标准不合理以及评估人员素质低等问题,实在难以适应开征物业税的要求。而如果以房地产的市场平均价格为计税依据,国外没有这样的先例,我们需要进行大量的市场调查和科学研究,以获取充分的数据和得出正确的结论,这又非一日之功。

4.税率的厘定

中国土地勘测院政策研究中心的章波以南京为例,根据当地人均收入状况、人均居住面积等因素,最终得出适合当地的物业税的税率应当控制在0.8%左右的结论。据报道,目前从全国各物业税模拟试点城市的实际情况分析,中央财经工作领导小组的有关专家已作了测算,如果按照0.8%的税率征收物业税,不会增加居民的税收负担,但会涉及包括房产税、土地出让金等在内的7种税费将被从房价中剔除。对于新房购买者来说,购房总价将降低不少,从而大大减轻过重的负担,国有土地出让金之类的费用可以从每年的物业税中相应地得以补偿。但对于已购房者来说,购房款中已包含了土地使用权出让金之类的费用,如果再征收物业税,岂不是重复收费?而这又会涉及纳税人、纳税对象的确定问题。

以上纳税人、纳税对象、纳税依据和税率的确定是互相牵制互相影响的,无论哪一个若未予以恰当厘定均会影响其他三个方面。因此,当前要在我国开征物业税,难度相当大,需要解决的问题错综复杂,值得政府相关部门的领导和专业领域的专家继续探索。

三、发达国家物业税开征的先进模式

1.美国：征收个税和不动产税

在美国涉及房产的税种主要有个人所得税和不动产税。买卖过程几乎不涉及什么税。在美国,购买的房产如果持有两年以上(以过户时所发的房契时间为准)再出售的,夫妻俩可以有50万美元的免税额,也就是说如果房产增值没有超过50万美元就可不交税。而单身的免税额在25万美元。如果超过此数目联邦政府要对涨价部分征20%的个人所得税。如果持有时间不满两年,涨价部分全部要交20%的个人所得税。但装修以及其他改进房屋的费用和贷款利息扣除。每年春季报税时由自己报税。此外,拥有房产后每年向州政府交不动产税。各州税率有所不同,幅度在房产价值(政府一般每两年左右评估一次)的1%到2%之间,分两次付清。

2.加拿大：100%物业征税

加拿大的温哥华,地产财政的主要来源是地税(物业税)收入,约占总财政收入的58.4%。而温哥华的地税不是按土地面积征收的,而是按物业的总价值(土地和房屋)分别情况,按不同税率征收,以此抑制贫富差距无限拉大,并通过对贫苦居民的福利补贴来保持社会的基本平衡。为了确定物业的总价值,温哥华市政府对物业管理非常严格,对房地产每年评估一次,评估由政府主持,费用也由政府负责。物业税规定对自居、退伍军人、65岁以上老人、残疾人等可以有30%至50%的税收优惠,而对拥有二套住宅的居民却以高税率征收。

四、我国开征物业税的发展构想

对于上述发达国家物业税征收的先进模式,我国可以依据国情合理借鉴。

1.建立完善的房地产租、税、费体系

鉴于我国房地产税费体系的改革方向“正税、明租、清费”和“宽税基、简税种、低税率”,合并、清理各个税种,建立起完善的租、税、费体系;通过对房地产保有、取得和收益阶段合理征税,加强房地产保有环节的税收,即将现行的房地产税、土地使用税、土地增值税、土地出让金等项税费合并,转化为房地产保有阶段统一收取的物业税,从而建立合理的房地产税收体系。

2.合理设计物业税的税制

(1)纳税对象和纳税依据的设计。根据各国物业税征收的先例,物业税的纳税对象是房屋和土地,但在具体征税对象和税基上又各有区别。有的国家单独对房屋、土地课税,计税依据是物业的资本市场价值或评估价值或其年租金。各国征收财产税的房屋范围不尽一致：如加拿大、美国将土地和建筑物的资本价值纳入税基;有的国家将土地、房屋并入其他财产一起课税。如日本将原来分开征收的地租税、房屋税、船舶税、铁路税等财产税税种合并征收固定资产税,其中对房屋课税的纳税人是房屋的所有者,课税对象包括纳税人拥有的一切房屋,计税基础是房屋的估定价值。从我国的现实情况来看,新的物业税应该将土地和房屋合并征税,同时按经营性和非经营性房屋及其他进行分类,对经营性房产的课税要重于非经营性房产。而对于政府机关、学校、医疗、农民住房等用地,可以通过减免征收优惠政策解决。

(2)税率的厘定。从各国来看,物业税税率使用最广泛的是比例税率。因此,比例税率也是我国物业税的现实选择(按照0.8%的税率征收比较恰当)。但我国幅员广阔,各地发展不一,中央政府可根据各地情况对地方政府征收的税率规定最低限和最高限,并出台相应的限制规定,具体的税率由地方政府自行决定。

3.建立完善的房地产课税评估体系

我国的房地产评估起步较晚,专业技术人员暂时还达不到规定数量,房地产税收评估业务开展情况不理想。在国外,房地产课税评估业务量大面广,是房地产估价业务的重要组成部分。由于课税估价要遵循相关税收法规、条例,涉及国家、纳税人的利益与权益,因此该项业务可以由执业水平高、政策掌握好的政府公务员中的房地产估价人员进行,也可以由政府委托信誉较好的社会房地产估价机构进行。考虑我国目前的国情及税收征管现状,估价行业协会可规定暂由具有较高资质的估价机构执行此类业务,以提高行业在房地产课税评估中的公信力。此外,可借鉴国外成功经验,行业协会应针对房地产税收抓紧制定相应的准则、规范,并对估价人员进行业务培训,以适应房地产税收评估要求。

4.制定相应的规章制度,建立良好的物业税法律环境

我国目前在物业税的征收方面仍然处于探讨阶段,对于具体如何实施还有很大的争议。但鉴于物业税对于调节房地产市场,降低房价有一定的作用,物业税的开征就势在必行,所以笔者建议政府相关部门应加快相关的立法工作,为推广开征物业税建立良好的法律环境。

[1]www.cnmoker.org.对我国开征物业税的难点分析及政策建议.

[2]刘植才.我国财产税制度存在的缺陷及其改革构想[J].财经,2006,(1).

[3]房地产估价规范.