海南房地产未来发展对策

○熊俊武

（海南大学 海南 海口 571158）

海南房地产未来发展对策

○熊俊武

（海南大学 海南 海口 571158）

海南要真正发展成国际旅游岛，在房地产方面必须改革。改变现有的发展模式，以长久发展为目的，才能让海南房地产的产业竞争力加强。本文对海南房地产未来的发展对策进行了初步探讨，以期提供相关的发展思路。

海南 房地产 发展对策

一、理清发展思路

海南应尽快形成全省统一的房地产业发展思路，这对今后海南省房地产业的发展具有决定性意义。建议出台并严格执行高起点的城市规划，制定防止出现积压商品房的政策，极力培育高端市场、精品市场、品牌市场，优化投资环境，彻底制止低水平重复建设，扭转土地及其商品房供给严重大于需求的状况，恢复城市造血功能，实现房地产业的健康发展。

房地产业的健康发展必须在严格科学规划的调控下，建议邀请国内外著名城市规划专家对海南省主要城市进行重新规划，提高城市规划的科学性、权威性和严肃性。没有详细规划，不得建设，详细规划一经形成，也不得随意变更。坚持用科学规划引导商品房开发，用科学规划规范商品房建设。

二、严格土地供给，走精品化战略

建议运用法律、行政、经济、市场的手段，加大对超时闲置土地的回收力度，增强土地储备中心对土地市场的调控作用，坚决杜绝多头、多渠道、多元化供地现象，坚持有计划地供地。土地的供应和开发必须与市场需求相适应，坚持土地的供应、开发与基础设施建设紧密结合，严格禁止未开发土地私下转让，及时扩大海南省土地出让信息传播面，尽可能地做到土地供求信息公开、透明、信息对称化。

在规划出台以前，停止项目报建工作，从城市可持续发展角度，对旧城改造、城中村改建和停缓建用地作出系统安排，停缓建项目复工量要与新开发量一起纳入宏观调控计划，根据市场承受力合理安排开发规模。重点发展规模精品小区，带动城市建设上品质、上规模、上水平；以土地资源重新整合高起点的新土地项目开发，提升城市土地财富效应，带动停缓建项目开发建设。

同时，还应充分利用稀缺的优势生态资源，极力培育房地产的“高端”、“精品”市场。走精品之路、高端之路、极品之路，“做优做美”海南省房地产市场。可以借力“奥运效应”，推动“国际旅游岛”实质性建设。经过20年建设与发展，海南省建设“国际旅游岛”已具备一定有利条件和产业基础，其旅游资源具有不可替代性，能与世界著名海岛度假胜地如夏威夷、巴厘岛等相媲美。海南可以开发并开放西沙旅游，实行离岛旅客免税购物，发展高尔夫旅游产业。通过“国际旅游岛”建设，进一步推进海南省对外开放的层次与水平，在旅游产业开放与建设方面全面与国际接轨，在新一轮改革开放中，走在全国前列。

三、优化投资环境

全面清理现有的审批模式与工作流程，大幅度缩短办事时限，实行行政审批责任制，营造“亲商、富商、安商”投资环境，大力降低开发商的制度交易成本。金融部门应加大对品牌开发企业的融资力度，支持外地品牌开发企业在海南融资开发。

实施“休闲养老在海南”工程，共创海南“旅游房产”品牌。努力开拓岛外市场是振兴海南房地产业“高端路线”的重要举措，采取优惠政策吸引岛外品牌开发企业参与海南省房地产开发，利用其优势客户资源，带动岛外房地产高端市场的迅速形成。

重视旅游业与房地产业的有机结合，打造适合岛外人士休闲养老的居住环境，在税收等方面鼓励物业管理企业和分时度假经营企业的发展，建立全程营销观念，向全国、东南亚、全世界销售海南旅游、海南房产及海南品牌，整顿房地产市场秩序，在全国推行海南房产发展的生态、高端、精品品牌战略，努力实现由普通型、区域性、低端型、低价型房地产市场向高端型、精品型、全国性房地产市场的转变。

拓宽融资渠道，加快城市基础设施、配套设施及公共产品建设，房地产开发必须以基础设施和配套设施建设先行，建议设立区域性金融机构，支持海南省城市基础设施建设，在“整体规划、企业开发、统一出让、收益分成”的原则下，吸引开发商参与一级地产市场开发。

四、建设住房保障体系

截至2008年8月底，全国有空置商品房1.3亿m2，同比增长8.7%，商品房销售面积持续下降，下降幅度在20%～35%，有的一线城市下降幅度在55%以上，海南亦有类似情况。为此政府应该加大对房地产市场的干预力度，以消化吸收现有房产为主，稳步推进新的房地产工程的征地和开业；应利用现有住房作为解围房，其价格差额可通过“政府补给一点，银行多贷一点，房地产商压低一点”的方法解决。鼓励充分利用现有住房，以消化空置住房。

海南应构建多层次、多元化的住房保障体系，努力解决民生型住房需求。一方面，要积极降低税费，减少环节，消除障碍，规范房地产市场，大力发展住房租赁；另一方面，通过建设面向广大住房困难家庭的住房公积金制度，增强中等收入家庭的购房能力，推进保障性住房建设，加快发展满足本地居民住房需求的中低价位中小套型普通商品住房、经济适用住房以及廉租住房建设。保障中低收入家庭和零就业家庭的住房需求。

值得注意的是，此次中央政府在房地产救市的同时，再次要求各地加快廉租房建设，加大实物配租力度，扩大廉租住房租赁补贴范围，推进棚户区、危旧房改造，以有效改善民生、刺激内需为手段，保障房价软着陆。因此，加强住房保障制度建设仍将是当务之急，亦是住房政策的重中之重。

五、重视次贷危机影响

次贷危机最终引发了金融风暴，这令业界进一步密切关注中国房地产市场的走势，重新检讨现行的住房开发贷款和按揭贷款管理制度，最大限度地估计房地产泡沫破裂引发大规模不良贷款的可能性。有分析称，金融风暴正在冲击整个金融市场，严重打击市场的信心，中国房价可能加快调整。中行研究报告认为，未来两年内，全国房地产价格平均降10%，最高降30%。海南省房地产市场方面，价格虽坚挺，但销售额明显放慢。2010年10月下旬举行的海南秋季房地产展示交易会上，现场成交同比严重萎缩五成，参展人数同比减少1万多人次，越来越多的迹象显示，海南省房地产也无法独善其身。

面对来势凶猛的国际金融危机，国家连续出台了一系列鼓励居民购房的财税、金融救市政策，以刺激需求增长，带动上下游产业回暖，促进扩大内需，防范金融风险，但各地的救市政策仍然没有收到明显成效，金融危机的影响还在深化。

海南省房地产发展虽然没有出现内地一线城市的那些严峻问题，但房地产供求关系已开始变化，新一轮的房地产调整趋势必会影响海南，海南省应未卜先知、未雨绸缪，早作规划与应对，不能被动应战，应根据中央“保经济增长”的最新精神，借鉴其他省市区的有效经验措施，并结合本省的实际情形，降低首付比例、降低贷款利率、购房入户，通过向市民提供购房补贴、放宽房企受让及开发期限、延长还款期限、减免相关税费、减慢限价房推出速度、拆迁补偿标准看齐一手房、取消二手房交易限制、延长个人贷款偿还期限、调高公积金贷款额度等手段，推出具有海南特色的特区救市措施。

六、开发模式必须转型为经济跨越式发展

海南有着巨大资源优势，要实现经济跨越式发展，应走有别于内地一般地区的途径。可惜的是，作为海南经济重要支撑产业之一的房地产业，其开发模式与内地完全相同，是一种以房地产销售为目标取向的简单开发模式，那就是圈地、盖房、销售、再圈地、再盖房、再销售。

海南土地资源宝贵，房地产销售面积和开发面积之比的差距很小，但这并不代表海南房地产开发的良性发展，房子销售出去并不代表房地产开发的成功。它的成功与否还应看房地产开发能否给社会经济发展带来持续推动和后劲。客观地说，海南房地产浴火重生之后，给地方经济发展作出了巨大的贡献，但现有的房产开发模式也显现了诸多不足，如商品房销售后空置率过高，资产闲置，低客流量对于本地的经济贡献很少，基础及配套设施无法得到充分利用。现有产地模式开发的海南房地产，将给海南未来的经济发展留下深重隐患，可能导致滨海资源被一次性廉价使用。

目前海南省海口、三亚沿海一线已经无地可开发，沿海岛东部海岸线可供开发的海滩亦基本占用完毕。在经济承载力不强的情况下，粗放式的开发和低水平的重复建设到处可见。房地产开发是对土地资源的一次性占用，目前的开发模式不利于房产资源的重复利用，不利于进一步吸引更多的投资。

现有的海南房地产开发模式容易刺激开发商对滨海土地资源的获取，但住宅地产只是一次性税收，宝贵的滨海特色资源就成了少数人的私人领地。以销售完毕就万事大吉为目的开发，导致低入住率、低消费的现象，既浪费资源，政府也无后续税源，不利于经济增长。业内人士因此呼吁，照这种开发模式进行下去，几十年以后，美丽的宝岛海湾将布满成堆的建筑，大量原始、原生形态的自然景观将被消耗。大部分建筑沦为建筑垃圾绝不是危言耸听。显然，简单的一次性开发模式获得的经济增长，谈不上资源的深化利用和持续开发，必须改变这种靠一次性投入资源获得增长的粗放型发展模式。房产相关部门应尽快建立有利于海南房地产集约型增长的机制和政策环境。

此外，放缓滨海等宝贵区域的房地产开发速度，强化保护性措施，也不失为一种有益之举。有关方面应着手探索建立海南房产度假使用权交换网络平台，重视海南现有空置房产的二次使用和交换，以旅游房产的流通解决资产的流动，带来资源的共享和价值的增值空间，为地方经济注入新的增长活力。

[1]林增杰、武永祥、吕萍：房地产经济学[M].中国建筑工业出版社，2000.

[2]何国钊、曹振良等：中国房地产周期研究[J].经济研究，1996（12）.

[3]谭刚：房地产周期波动[M].经济管理出版社，2001.

[4]薄维：简析房地产泡沫的成因，危害及防范措施[J].现代经济信息，2010（2）.

[5]焦雪霞、庾晋：房地产泡沫治理的政策措施[J].上海房地，2010（3）.

[6]冯学敏、占云生、周婷：海南房地产近期为何迅速升温[J].南方金融，2007（7）.

[7]中国人民银行海口中心支行课题组：海南省房地产发展状况和政策效应评价[J].海南金融，2009（12）.

[8]中国人民银行海口中心支行课题组：房地产价格合理性研究：以海南为例——兼论协整关系在监测房地产价格上的应用[J].海南金融，2008（12）.

（责任编辑：李文斐）