维修资金使用难原因浅析及解决对策

连云港市物业管理中心 郭前明

近年来，伴随房地产市场的迅速发展，作为住宅“养老金”的物业专项维修资金也越来越引起大家的广泛关注。对此，2007年财政部、建设部专门印发了《住宅专项维修资金管理办法》。物业专项维修资金制度的建立，不仅为保障住宅共用设施设备等共用部位的安全、正常使用提供了稳定可靠的资金来源，而且对加强维修资金的管理以及维护社区的和谐健康发展起到了积极的推动作用。然而，作为维修资金的监管部门，面对着日益增加的住宅共用设施设备急需更新、维修及改造，却往往因资金使用程序不合规范或条件限制等原因，而无法及时动用维修资金，使其发挥应有的保障功效，从而造成维修资金使用难局面。

一、维修资金使用难原因分析

(一)维修资金使用表决难通过

为维护全体业主的利益及保障维修资金的安全，《物权法》与《物业管理条例》制定的《住宅专项维修资金管理办法》的第二十二条第二款明确规定：“使用住宅专项维修资金，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意”。然而，我国目前小区的住宅规模通常都比较大，若要征集到小区内2／3以上业主的同意往往比较困难，这就为维修资金的正常使用增加了一道门槛；加之一些业主往往“事不关己、高高挂起”，只要他们不是共用设施设备项目的直接受益者通常会拒绝签字，故经常会造成表而不决的局面，致使维修项目搁置。

(二)部分业主尚未形成买房也要养房的消费观念

一方面，一些业主尤其是年长者还在享受国家福利性的住房政策，他们对购买住房后还要承担小区内共有部位及公用设施设备等的维修费用尚不能理解，或多或少存在抵制情绪。另一方面，部分维修部位可能仅仅与其他业主有关，自身并非所要维修部位的直接受益者，故不情愿分担维修费用，甚至不参与维修的投票决策。

(三)部分住房维修费用筹集困难

由于原房改单位改制、重组以及破产等原因，一些公有住房出售后目前往往无人管理、售后和维修，有的房屋在经多次转手后其业主已不是其原房改单位的职工，部分房改单位往往不愿再担负其这些房屋的维修专项资金等等，从而造成一些住宅小区内的同一幢楼甚至同一个单元的维修资金不全。这类房屋在进行维修费用的分摊时，那些尚未缴存维修资金的业主如果不愿意出钱分担维修费用，则往往会造成维修的困难。

(四)操作的不规范，往往引起业主异议

通常情况下，由于业主大会很难召开，物业小区多会采取先张贴公布维修项目方案，然后由物业服务企业、物业委会委员或者维修资金使用申请发起人亲自上门征集各业主的意见以及签名确认。若规范操作，这种方式将是征集各业主意见的一种有效方式，然而在实际操作过程中部分人员往往为了达到某种目的而进行违规操作，进而引起业主异议。其中操作的不规范主要体现在以下几点：

第一，为了能够尽快落实维修资金，有时向业主蓄意隐瞒进行维修项目的事实真相，以骗取各业主签字。

第二，在没有联系到业主的情况下，有的擅自伪造业主的签名，以瞒骗维修资金监管部门。

第三，与部分业主的沟通不够或者存在欺骗性的沟通，导致某些原已签字确认的业主，往往在了解到事实真相后又对维修工程提出异议，甚至要求监管部门冻结维修资金的审核拨付工作。

(五)维修资金的使用范围很难界定

物业专项维修资金的使用具体应当控制在什么范围之内？这一问题一直没能得到很好的解决。建设部制定的《住宅专项维修资金管理办法》，仅规定使用范围是共用设施设备13项（包括天线、电梯、照明、合消防设施等）和住宅共用部位10项（包括住宅的基础、承重墙体、柱和梁等）。但这一规定比较含糊，其责任界定不清晰，而当前高科技设施设备又是层出不穷，因此在实际使用中往往会存在一定困难。

(六)各方对维修资金管理机构的职能认识存在差距

维修资金管理机构目前的职能定位只是负责小区维修资金的归集、核算以及维修后的资金拨付，并不负责具体的房屋维修工作等。然而广大业主却对维修资金管理机构的具体职能不甚了解，甚至片面地认为维修资金管理机构就是进行房屋维修的机构，一旦他们递交了报修申请后，就只需等人来上门维修。这种的认识上的偏差，不仅耽误了维修也在一定程度上影响了维修资金的正常使用。

二、解决维修资金使用难的思考

在维修资金的使用上，如何才能做到既能依法监管，保障维修资金安全，又能充分实现维修资金的合法和便捷使用，将是各物业监管部门所面临的一项现实而又紧迫的任务和难题。针对上述造成维修资金使用难的原因，笔者特提出以下几点对策。

(一)重视发挥业主委员会的作用

在物业维修资金的使用申领工作中，我们经常发现存在规范化业委会组织的物业小区，其业主们一般都比较齐心，他们处理公共事务的热情也比较高，维修资金使用难的问题在这样的小区内并不明显。因此，应当充分重视、引导和发挥小区业委会及其成员的作用，努力和积极做好维修资金有关政策的宣传工作，并适时和定期对业委会委员进行维修资金法规政策、续筹以及使用等相关知识的培训，努力提高他们对建立物业专项维修资金制度重要性的认识以及自身的维权意识，这也是破解维修资金使用难问题的关键。

(二)改变维修项目现申请现表决使用模式

当前住宅专项维修资金的使用和支取之所以困难，很大程度上是由于每次维修资金的申请都需要通过 “住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑面积2／3以上的业主且占总人数2／3以上的业主讨论通过签字确认后才能使用资金”这一规定。对此，笔者建议改变这种维修项目现申请现表决使用的模式，改由年初业主大会表决使用方案金额，当有维修项目申请使用时可以立刻领用维修资金。

(三)建立维修资金使用网上表决系统

建立维修资金使用网上表决系统，可以提高业主参与物业管理活动的积极性和业主决策的效率，增强决策的透明度，解决原来业主在参与物业管理活动重大事项决策过程中出现的虚假签名、意见难以收集、意见表达不能真实反映等问题。业主委员会、业主委员会筹备组、相关业主代表在需要征求业主意见时，可以通过在维修资金使用网上表决系统建立投票事项，由业主自己登陆，对决定选聘、解聘物业服务企业的方案，专项维修资金使用、续筹方案，选举业主委员会委员等建筑区划内需由业主共同决定的事项进行投票表决，投票结束后统计结果将在投票期满后立即在小区内及网上进行公示。

(四)建立维修资金报价审核施工队伍库

对维修施工队伍的选择，物业有关部门可以建立维修资金报价审核施工队伍库，保存经过审核的合格施工队伍名单及其施工报价和相关资质等。在日后每次提出维修方案时，可以从此施工队伍库中按照其报价和资质选择最优的施工队伍。因此，维修资金报价审核施工队伍库的建立和使用，可以更好地服务广大业主，并能节约维修费用支出。

(五)加强政府监管并引入第三方监督机构

行政管理部门应当适当减少对物业专项维修资金使用的行政干预，专司监管与规范职能，努力培育业主的自治管理机制，并建立业委会、业主与主管部门的多层面的监管制度，同时要对维修资金的违规使用以及超过法定期限未予维修的行为等及时采取相关行政处罚措施。

此外，引入第三方监督机构是当前确保维修资金管理有效使用的一种发展趋势。业主可以通过律师事务所、会计师事务所、物业管理咨询公司、建筑安全评估机构以及监理机构等第三方机构的介入，来共同参与和监督物业维修资金的管理使用，确保使维修资金被真正用在“刀刃”上，且保障价格合理和使用分摊合法等。

三、结束语

作为维修资金的监管部门，面对着日益增加的住宅共用设施设备急需更新、维修及改造，却往往由于无法及时动用维修资金，使其发挥应有的保障功效，从而造成维修资金使用难局面。要有效解决这一现实而又紧迫难题，必须要发挥物业小区业主委员会的积极作用，并努力协调小区各业主间以及其与物业服务企业间的关系，加强小区公共事务自主决策与共同管理的意识。小区全体业主应踊跃参与，合理安排，科学决策，以制定切实可行的维修资金使用计划和方案，只有这样才能确保将物业维修资金的每一分钱都真正用在“刀刃”上，切实保障物业维修资金制度能够更好地为广大业主服务。

[1]赵洲.专项物业维修资金归集和使用上的权益平衡.武汉科技大学学报(社会科学版),2009

[2]牛炳昆,邢秀青.浅谈物业专项维修资金使用问题.集团经济研究,2007

[3]曹辰.物业专项维修资金之我见.现代物业,2005

[4]宋作智.浅谈物业专项维修资金的系列问题.中国建设信息,2004