贫富差距扩大对土地价格的影响

【提要】在许多学者关注房价、地价高低时，本文从另一个角度去挖掘目前人民群众对房价地价高企极度不满的原因。文章分析收入分配的变化，通过投资收入弹性和住房需求收入弹性，解释收入分配变化带来的土地价格变化，为我国房地产调控提供新的思考方向和调控手段。

【关键词】收入分配贫富差距土地价格投资收入弹性住房需求收入弹性

中图分类号：D 文献标识码： A 文章编号：

引言

目前我国的收入差距正呈现全范围多层次的扩大趋势。当前我国城乡居民收入比达到3.3倍，国际上最高在2倍左右；行业之间职工工资差距也很明显，最高的与最低的相差15倍左右；不同群体间的收入差距也在迅速拉大，上市国企高管与一线职工的收入差距在18倍左右，国有企业高管与社会平均工资相差128倍。西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心发布的《中国家庭金融调查报告》显示2010年中国家庭的基尼系数为0.61，高于2010年世界基尼系数平均的0.44，而国家自从2000年公布中国基尼系数为0.412之后，再也没有对这项统计公布过具体数字。

孔子曰：“有国有家者，不患寡而患不均，不患贫而患不安。”那么日益扩大的收入差距将会对土地价格产生怎样的影响？这种影响是否会造成土地市场的泡沫化，给土地市场带来更多的不稳定性因素？

本文通过洛伦兹曲线建立收入分布模型，通过住房需求收入弹性和投资需求收入弹性，研究收入分配不均对土地价格的影响，通过研究收入差距的扩大对土地价格的影响机制，可以为政府调控房地产市场带来一些新的思路。

一、收入分布模型的建立

洛伦兹曲线（Lorenz curve）就是在一个总体（国家、地区）内，以“最贫穷的人口计算起一直到最富有人口”的人口百分比对应各个人口百分比的收入百分比的点组成的曲线。

洛伦兹曲线用以比较和分析一个国家在不同时代或者不同国家在同一时代的

财富不平等，该曲线作为一个总结收入和财富分配信息的便利的图形方法得到广泛应用。通过络伦兹曲线，可以直观地看到一个国家收入分配平等或不平等的状况。画一个矩形，矩形的高衡量社会财富的百分比，将之分为五等份，每一等分为20的社会总财富。在矩形的长上，将100的家庭从最贫者到最富者至左向右排列，也分为5等分，第一个等份代表收入最低的20的家庭。在这个矩形中，将每一百分的家庭所有拥有的财富的百分比累计起来，并将相应的点画在图中，便得到了一条曲线就是洛伦兹曲线。整个的洛伦兹曲线是一个正方形，正方形的底边即横轴代表收入获得者在总人口中的百分比，正方形的左边即纵轴显示的是各个百分比人口所获得的收入的百分比。从坐标原点到正方形相应另一个顶点的对角线为均等线，即收入分配绝对平等线，这一般是不存在的。实际收入分配曲线即洛伦兹曲线都在均等线的右下方。

通过洛伦兹曲线我们可以建立一个收入分布模型。

其中O代表一个家庭所拥有的财富，M表示社会上家庭的数量。其中A区域指的是中低收入家庭，A的面积则为社会上所有中低收入家庭所拥有的财富；B是指社会上中产阶级家庭数量，B的面积则为中产阶级家庭所拥有的社会财富；C指的是社会上的高收入家庭，C的面积则是他们的社会财富总和。

收入分布曲线是是一个S型，社会财富更多的向B区域集中，财富低于O1是，越接近O1家庭数量的增量△M越大，所以在A区域曲线斜率减小。在B区域曲线斜率开始平缓，而财富值超过O2时，越远离O2，增量△M越小，区域C斜率逐渐增大。

当社会财富分配不均时我们可以看到另外一条分布曲线：

S1 为正常情况下的收入分布曲线，S2为收入差距扩大后的收入分布曲线，可以开出原先属于中低收入人群的财富D转向了高收入人群成为了F，并且D=F。那么这部分财富的转移将对土地的需求产生怎么样直接或间接的影响呢？

二、贫富差距扩大对土地价格的作用

笔者认为财富的转移对土地价格的影响分为直接影响和间接影响。

财富转移对土地价格的直接影响是财富向少数人集中，会直接影响到投资市场上的资金量，人的投资需求是随着财富的改变而改变的，社会财富分配的改变也将影响到人们的投资需求，那么给资本市场上流动的资金量带来变化，资本市场的货币供应量增加，必将导致资本价格的提高。比如一部分开发商忽然增加了一笔财富，可以看成由D转化为F的财富，那么F的财富有很大一部分将会被开发商用于对土地的购买，那么相对不变的土地供给量，货币是增加的，那么土地价格也必然增加。

财富转移对土地价格的间接影响体现在住房需求上。居民的住房需求收入弹性是随家庭收入改变的，那么社会家庭收入结构的改变肯定会改变整个社会的住房需求收入弹性，从而改变住房需求，到影响房屋价格，作为房屋成本之一的土地价格也会受到影响。

三、收入差距扩大对我国土地价格的直接作用

在二部门经济中，y=i+s，我国的社会财富由消费和投资，或者消费和储蓄组成。我国居民具有储蓄偏好，或者投资偏好，既当财富增加是，投资或储蓄的收入弹性增加，而消费的收入弹性减小，那么我们可以通过下面的图形来分析：

投资储蓄线是指在定收入时，用于投资和储蓄的财富与用于消费的财富的分割点。由于我国居民的投资偏好，收入越多将会有越多财富进入投资或储蓄，收入就算减少，投资或储蓄的减少速度也慢于收入增加时投资和储蓄的增加速度，图中可以明显看出当贫富差距扩大时消费c1>c2，而投资或储蓄i1

那么在一个时点中，土地供给是一定的，而我国投资渠道的单一，增加的社会储蓄或投资很大一部门将会进入土地市场。在一定的条件下土地供给一定，其他因素一定，土地供给常数m=S/P,也即是S/P的斜率为固定值。

当土地市场资金S增加时，土地价格必然上升。

四、收入差距增加对土地价格的间接影响

收入差距带来的住房需求的变化，从而影响了土地价格。

首先我们先分析住房需求收入弹性(以下简称“收入弹性”)，收入弹性很好地度量了收入变化对住房需求的影响,它被定义为住房需求的百分比变化与家庭收入的百分比变化的比值,即:

η=（ΔH/H）/（ΔY/Y）

其中H为住房消费量,Y为家庭收入,η为收入弹性。当需求的收入弹性小于1时,我们称之为缺乏弹性,反之为具有弹性。据测北京的收入弹性为0.86，说明在我国房屋的需求还是偏向必须商品。

那么社会家庭收入结构的变化会对需求产生怎样的影响呢？我们可以做一个理想情况下的假设，假设社会收入分配时平等的，那么分配图型是直线S1，产生收入差距时简化为直线S2。S1与S2交与O点，因为A面积=B面积，所以O也为S2、S1的中点。

在S1中，住房需求H=2H1.

当收入分配变化后S2中我们可以计算出住房需求

H=H1-η1*(2A/S)+ η2*(2B/S)+H1

=2H1+<η2*(2B/S)- η1*(2A/S)>

=H+(η2-η1) (2A/S)

在我国，住房还偏向商品属性时，收入弹性随收入减小而减小的幅度小于收入弹性随收入增加而增加的幅度，所以η2>η1，H > H，现阶段我国收入差距扩大将增加房地产的需求，其中包括居住需求和投资需求，从而推高房价，进而带动土地价格的增加。

五、土地价格的上升对贫富差距的影响

前面我们分析了由于贫富差距会造成土地价格的上升，那么地价的上身是否会继续拉大贫富差距？答案是肯定的，在社会总体财富水平不变的情况下，贫富差距加大使得能够拥有土地的人越来越少，并且抬高了地价，那么拥有土地的一部分高收入人群又获得了超额收益，而广大没有土地的人群却于此无缘，那么贫富差距有进一步被拉大，进而产生一个恶性循环，当土地最后集中在少数人手中时，便会产生有价无市，也是地产泡沫的成因之一。

六、总结

政府在调控房地产市场时应该关注到社会收入分配问题对房价的影响，中国古训：“不患寡而患不均”，目前群众之所以这么关注房价，怨言之所以这么大，当然有房价高也是一部分原因，还有部分原因是太多人买不起房了，这便是收入差距扩大带来的后果，所以国家在调控房地产价格时不仅要在稳定房价上做功夫，也要在提高广大人民特别是社会底层和夹心层人民收入上座文章，要让人民群总买的起房。笔者认为基于此点政府应该做以下努力：

1，改变现行税制在调节收入分配方面的制度缺陷，完善税收调节体系，使税收调节分配的功能在居民收入、存量财产、投资收益等各个环节得到有效发挥。

针对我国税收调节存在单一、缺失、弱化的状况，建立多税种，立体式、全过程的税收调节体系。要完善税收政策，逐步建立一个综合协调配合，覆盖居民收入运行全过程，以个人所得税为主体，以财产税和社会保障税为两翼，以其他税种为补充的收入分配税收调控体系。

2，运用综合调控手段，加强对高收入阶层的税收调控

一是加快个人所得税改革，建立综合与分类相结合的税制模式。

二是深化消费税制改革。充分发挥消费税商品课税再分配功能，对必需品适用低税率或免税，对奢侈品适用高税率。

三是可考虑对储蓄存款利息课征的个人所得税采用累进税率，以及开征物业税、遗产税等税种。

3，把“富民优先”作为经济发展新阶段以及解决基尼系数拉大问题的重大经济政策，对低收入者实施积极的税收扶持政策

一是完善支持农业发展的税收政策措施。农业的基础地位和弱质产业特性，要求政府在取消农业税之后，进一步在提高农业生产专业化和规模化水平、大力发展农业产业集群、健全现代农产品市场体系等方面给予政策支持，具体讲要对农业生产资料采取更加优惠的增值税税率，降低生产资料价格，减轻农民负担。

二是加大对中小企业的扶持力度，使民营经济得到长足发展。我国中小企业在解决社会就业、维护社会稳定方面发挥的重要作用是显而易见的。

三是加大对城镇下岗失业人员再就业的税收支持力度，推进就业和再就业。

四是建议开征社会保障税。

4，完善配套措施，加大对非常态高收入阶层收入的监管

目前，高收入阶层主要为企业家、影视歌星球星、垄断行业从业者、政府官员“寻租”灰色收入者、非法地下经济暴发户等。建立有效的个人收入监控机制，做好个人所得税税源监控，是一项十分重要的基础工作。

一是要加强对垄断收入的监管。

二是要积极推行存款实名制，并逐步创造条件实行金融资产实名制，限制非法收入。

三是对黑色收入和腐败收入、灰色收入、钻各种政策空子所得的非常态收入要采取有效手段加以打击和取缔。

以上主要是从财政税收上说，对于房地产而言，政府在考虑廉租房，经适房投入规模是应该考虑将将土地因贫富差距扩大带来的超额收入也分配给中低收入人群，加大补助性住房的补贴力度。

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作者简介：温武（1987-），男，江西赣州人，江西师范大学城市建设学院土地资源管理学硕士，主要研究方向为不动产经营管理。