浅谈我国房地产市场的发展

郑淑芳

[摘要]随着我国经济的快速发展和城市化进程的加快，人们对住房的要求也越来越高。国家相继出台了一些调控政策，但还未能满足房地产市场良性发展的需要。本文对我国房地产市场发展的趋势及如何抑制房地产价格的上涨进行了阐述。

[关键词]发展趋势抑制上涨

前言

近20年来，我国房地产业取得了令人瞩目的成就，房地产市场在国民经济发展中显现出支柱产业的风范。但随着经济的发展和人们生活水平的不断提高，对住房的需求也在发生着悄悄的变化。房地产市场究竟应该如何发展值得我们深思。

1.目前我国房地产的走势分析

从供销来说就是需求量和供应量仍然在加大，应该属于供销两旺的现状，经济发展快，城市化进程加快，需要住房的数量就会不断增加。国家对于房地产价格的问题还是持续的用比较严厉的手段来抑制房价，因为目前各城市房价确实是过高了，已基本超出了人们基本生活所能承受的水平，只能一部分人买得起房子，大部分人买不起，政策应该是叠加式的，不应再放松，包括房产税。信贷从紧，这种从紧很大程度上房地产开发企业会有一些分化，越强的越强，越弱的会越弱，在拿地的过程中，在项目的推进过程中，市场在逐渐的走向成熟，竞争的市场越来越激烈，也就是说房地产开发企业未来分化会越来越严重。

2.目前国家针对房地产市场出台的调控政策分析

在国家出台的宏观调控政策中规定提高开发商自有资金的比例；提高银行贷款利率；控制土地供给，强化对农地的保护等政策。这些房地产供给政策的目的是规范土地供给行为，杜绝腐败现象，防止房地产开发过度以及由此形成的房地产泡沫，降低银行贷款风险。落实中小套型普通商品住房和保障性住房建设计划和供地计划。但由于缺乏配套的政策措施或执行时缺乏力度，因而住房供应结构并没有得到根本性改善，能满足大众消费者需求的中低档住房供应仍严重不足。这些政策着意于控制对住房的过度需求，特别是减少投机性需求，在实施中也确实取得了一定的效果。

3.房地产调控现状分析

近期总有人在炒作房地产调控放松的传言。比如住房和建设部传出消息，要调整刚需购房的优惠政策，房贷利率也已经恢复到较优惠的水平。开发商拿地意愿下降，地方财政紧张，似乎一直有人炒作。若单纯看这些信号，似乎有一种调控即将放松的可能。如果房地产调控放松，房价再次出现过快上涨，未来房地产调控政策加码风险上升，将置房地产行业于无法收拾的境地，对整个未来行业市场而言，有弊无利。但根据调控部门高层对目前调控政策效果的判断，房地产调控虽然已经初现成效，看到市场上已经大面积滞涨，在许多一二线城市开始出现价格下跌。但与预定目标还有一定的差距，未来政策进一步调整的预期依旧存在，也可能对原有调控政策作出技术性调整。加之管理层近一直不变的说法，据趋势分析，当前的房地产调控政策绝不可能放松，房地产市场的调整要持续两三年甚至更长的时间。

4.我国房地产市场发展趋势分析

随着国家对房地产市场的调控，以及国家从满足民生需求的观点出发，我国房地产市场在未来的发展中会发生很大的变化。房地产市场价格会逐渐趋于合理，随着泡沫不断得到挤压、行业竞争的加强、国家宏观调控的进一步成熟以及随着购买者变得越来越理性，我国房地产市场未来的价格会逐渐趋于合理。供需结构会得到优化，一是高档住宅的比重会有所下降，经济适用房和廉租房的比重会上升；二是供求失衡的状态会有所改善，供求的匹配程度会得以提高。房地产市场秩序会逐渐改善，在竞争的压力和政府的监控下，房地产开发公司的行为会逐渐得到规范；房地产市场相关制度建设也会逐渐得以改善和加强。明确房地产开发的双轨制的模式，保障房的发展速度快和慢对整个中国房地产市场健康发展很有关系，使中国区域之间发展趋于平衡。避免出现政策一刀切的现象，除了宏观政策以外，各地都要制定相应的配套政策，这个配套政策的落地应该是全面的、系统的。因此，在未来房地产市场的发展过程中首先要解决房地产的模式问题，必须针对我们的国情找出保障房发展是和房地产发展模式形成互动，促进房地产市场的良性发展。

5.采取措施巩固房地产市场调控成果

从国内看，虽然发展的有利条件较多，但面临的挑战也不少，主要是物价上涨比较快、通胀预期增强，房地产市场成交量萎缩、多数城市房价还在上涨，宏观调控仍然面临较大压力。房地产市场调控和保障性住房建设处于关键时期，促进房价合理回归,加快普通商品住房建设，采取有效措施增加普通商品房供给，做好保障性住房建设和管理工作。促进房地产市场健康发展。我们一定要保持清醒头脑，增强憂患意识，做好应对各种困难和风险的准备。继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施。

6.结束语

针对我国房地产市场现状，国家应采取措施抑制房地产价格的上涨，同时各地也要要采取有效措施，适当增加中小套型普通住房的供应，引领开发企业将已批未建或具备条件的在建大套型、高档住房项目转化为中小套型普通商品住房项目，以满足普通居民的合理住房需求。对于近期少数地方因降价引发的一些矛盾纠纷问题，各地要依法依规，妥善解决处理，按照政策要求，适当加快保障性安居工程的建设力度，以满足人们对住房的需求，并使房地产市场步入良性发展的轨道。

参考文献：

[1]李明、杨继瑞：当前我国房地产市场发展的问题与政策建议[J]，价格理论与实践;2006年03期。

[2]陈昊：我国房地产市场的发展状况及政策建议《经营管理者》2010年21期。