开滦物业管理亏损现状与分析

陈素文

(开滦集团唐钱社区，河北唐山 063000)

开滦物业管理亏损现状与分析

陈素文

(开滦集团唐钱社区，河北唐山 063000)

本文从开滦物业小区管理的现状分析入手，剖析了历史欠账太多，人员臃肿和收费低等物业亏损原因，就如何实现物业小区的减亏，助推开滦集团扭亏增盈工作，从五方面提出了改进措施。

物业管理;亏损分析;措施

开滦物业小区是计划经济条件下企业办社会的产物，目前已成为企业沉重的包袱，给企业参与市场竞争和提高持续经营能力造成了很大负担。如何实现扭亏增盈，是我们一直思考的问题。

一、开滦物业管理现状

开滦物业是在2002年专业化重组后逐步发展起来的，但是物业的机构设置与专业化、科学化、规范化的管理模式不相适应。没有摆脱机构庞大、人员臃肿的“养人”局面。小区封闭式、福利型、无偿性等特点依然存在，小区收费率很低，物业亏损严重，补贴数额巨大。

二、物业小区亏损的原因分析

(一)职工人数多，人工成本压力大

后勤系统一直被看作是“养人”的地方，物业大多数人员是从生产一线下来的老、弱、病、残和闲散人员，知识结构复杂、身体素质较差，基本不能胜任本职工作，这样造成物业一方面机构庞大，人员臃肿，而另一方面许多苦、脏、累的工作无人能干，需要对外雇佣临时工、小时工，小区绿化、卫生清扫和垃圾清运等工作，还需要承包给保洁公司，支付大额的劳务费和卫生服务费，给物业管理带来巨大的成本压力，加大了物业的亏损。

(二)物业历史欠账太多

开滦职工住房大多建于二十世纪七、八十年代，楼龄相对较长，回报率已出现负值，房屋本体与设备、设施已年久失修失养，公共设施设备老化，跑、冒、滴、漏现象严重，而且存在许多安全隐患。提取的住房维修基金早已用完，近年来小区的住宅及设备设施维修费用只能由成本费用负担，加重了物业小区的亏损。

(三)物业收费带有福利性质

计划经济时期，企业的职工通过企业无偿分配的方式获得住房，职工生活用水、用电、用暖等费用均享有较大的福利性质，这种办法一直沿用至今，并且居民已经习惯了享受福利待遇。物业仅收取2元/户.月卫生费，标准太低。同时开滦小区的工亡户、伤残户、特困户职工较多，企业对这些特殊群体的水电暖费用还有很大的减免政策，上述几种情形造成开滦物业收缴率低，收费少。

三、减少亏损的措施

随着开滦物业管理的深化和后勤系统专业化、精细化管理水平的逐步提高，开滦物业必将走向专业化、规范化、科学化的发展轨道。助推开滦集团扭亏增盈工作。

(一)科学定员，减人提效

开滦物业特殊的人员结构，决定了不能按照社会上的物业公司的定员标准核定人员，但是必须依据开滦集团公司人员定额标准科学定员，压缩富余人员，减亏人工成本。

(二)明确维修基金的资金来源和管理办法

房屋建筑是百年大计，随着时间的推移，房龄的增加，维修费用将越来越大。维修资金短缺在开滦物业管理中已经凸现出来，因此，需要开滦集团研究制定既符合市场规律，又满足现状的房屋维修资金的筹集和管理使用办法，以减少开滦物业小区的亏损压力。

(三)扩大对外创收渠道

开滦物业小区面积大，区域广，其中市区内小区有40多个，可以充分利用物业资源条件，发挥人才特长和地域优势，从“特、便、专”几个方面开展多种服务项目。“特”就是特殊服务，如家政服务、代理业务。“便”就是便利服务，利用地域和资源优势提供方便快捷的服务，如送货上门等。“专”就是专业服务，发挥人才特长开展服务，如电器修理修理、房屋装修等。另外要对外开展经营服务，拓宽经营范围，丰富服务内容，承接简单的物业改造工程。

(四)转换思路，打破常规，实现区域联合

以服务分公司对外扩大创收政策为引领，形成产业链、服务链，组成新的联合体，优势互补，优化资源配置、组织结构和人员结构，实现规模效益，增强市场竞争力。

(五)实施准物业化管理，提高物业收入

开滦物业尽管同社会上的新小区相比，设备、设施还有很大的差距，但是近年来，为提高开滦职工的幸福指数，对小区也进行了较大投入，目前小区保洁、绿化、硬化、亮化、美化以及安全设施的投入已经达到了一定水平，实施准物业化管理的条件已经成熟。准物业化的收费标准将打破了现有福利性质的收费标准，按照每平米0.7元的收费标准收取清扫费和维修费，实现物业增收。

四、开滦物业管理未来展望

随着开滦扭亏增盈工作的进一步深化和物业小区精细化管理水平的逐步提高，小区物业管理专业化水平得到大幅提升，费用支出科学合理，后勤系统职工的潜能将得到充分发挥，小区环境有明显改善，准物业化的管理模式逐步走向成熟，在未来三年内经济效益和社会效益必将有较大幅度的提高。

Kailuan Property Management Present Situation and the Analysis of the Losses

CHEN Su－wen
(Kailuan Group TangQian Community，Tangshan Hebei，063000)

This article，starting from the present situation of Kailuan property management，analyzes the reasons for property losses，including too much historical arrears，over staffing and low charge.How to reduce the property losses，and help Kailuan Group make up deficits and increase surpluses，the author puts forward the improving measures from five aspects.

property management;losses analysis;measures

F272.3 < class="emphasis_bold">文献标识码：A

A

1671－3974(2012)03－0036－02

2012－05－27

陈素文(1966－)，研究生，开滦集团唐钱社区。