浅谈如何规范物业管理

董文珠

摘要：物业管理作为市场经济的新兴行业和城市管理的全新模式，在我县经历了从无到有，从小到大的发展过程。近年来，随着我县县城建成区的不断扩大和县城住宅小区的逐步增多，全县物业管理覆盖面不断扩大，行业发展初具规模，居民物业管理意识明显增强，业主自主管理机制和物业服务市场竞争机制逐步建立，呈现出较好的发展势头。

关键词：物业管理 问题 监督

Abstract: As the market economy emerging industries and city management new pattern, the property management in my county has experienced from scratch, from small to large development process. In recent years, along with our county's built-up area continuing to expand and town residential area gradually increasing, entire county property management expands the coverage, industry development takes shape, residential property management consciousness increases apparently, the owner autonomy management mechanism and the property service market competition mechanism establish, which show a good development momentum.

Key words: property management ; problem;supervision

中图分类号：C931.2 文献标识码：A文章编号：2095-2104（2012）

1互助县物业管理现状

目前，全县共有9个住宅小区（其中，委托物业服务企业实行管理的小区7个，分别是阳光酒城住宅小区、林泰南小区、滨河丽景住宅小区、鼓楼花园住宅小区、园丁花园住宅小区、彩虹小区、富民路商业街小区；由业主自行管理的小区2个，分别是林泰西小区、安居小区），物业管理企业7家，从资质等级看，二级资质的1家（鼓楼花园住宅小区物业服务企业），三级资质的5家（阳光酒城住宅小区物业服务企业、林泰南小区物业服务企业、滨河丽景住宅小区物业服务企业、园丁花园住宅小区物业服务企业、富民路商业街小区物业服务企业），四级资质的1家（彩虹小区物业服务企业），从业人员100多人，住宅物业管理建筑总面积61.92万平方米。

2互助县物业管理存在的主要问题

2.1管理模式陈旧、服务方式单一。

一是互助县物业管理还停留在谁开发谁管理的模式上，“小、散、乱”的状况十分突出。二是现有的物管服务项目单一、面窄，仅由开发商提供保安、保洁、绿化等一些最基本服务内容，实际物业服务还在扮演“门卫”的角色。

2.2收费标准偏低，物管运转艰难。

一是收费总量少。全县还没有一家10万平方米以上已开展物业收费的小区，收缴的费用扣除工资、税费、维修等费用后基本都是负利润或基本保持收支平衡。二是收费难度大。部分业主观念没有认识并接受物业管理这项新生事物，加上提供的服务档次偏低，尤其是停车位费用的收缴等更是难上加难。

2.3体制不够健全，管理不能到位。

一是由于物业服务企业成立的前置条件高、手续繁杂，进入该行业的少。二是由于建管不分的体制造成了很多诸如质量缺陷、配套设施不完善、产权纠纷等问题，从而引发物服企业与业主的矛盾。三是由于我县物业服务企业少，业主与物服企业双向选择的机制尚未形成，市场化运作程度较低。大部分物业由该房屋的开发商直接进行管理。小区物业管理没有征得业主的同意，仅由开发商或房屋产权单位单方面确定。

2.4物管人才短缺，服务水平偏低。

物业管理从业人员普遍缺乏专业知识、素质不高，持证上岗率低，尤其缺乏优秀的物业管理专业人才。目前全县还没有物业管理师、水电工程师等专业人员涉足物管行业。大部分是低薪聘请的一些文化低、年龄较大、没有接受过专门培训的人员上岗，还没走向由劳动部门参与的社会化职业技能等级培训与鉴定，致使物业服务工作不到位，服务不规范，物业管理水平低下。

2.5管理主体缺失，监督力度不够。

由于一部分业主的法律意识淡薄，对《物业管理条例》和《物权法》知晓率低，认为没有必要成立业主委员会，因此互助县居住小区还没有真正意义上的业主委员会。已成立的业主委员会也只是个别指定，并没有召开业主大会选举，根本就不可能代表全体业主去聘请物业服务公司,更不可能与物服企业签订物业服务合同，无法制定完善的业主公约和议事规则，形同虚设。业主大会、业主委员会的组成、运作等都缺少监督和制约。

2.6遗留问题较多，后期管理困难。

由于互助县物业起步较晚，对已建成的小区在物业管理没有提前介入，而部分开发商又以盈利为目的，缺乏大局观念和长远利益，造成小区设备设施缺乏，主要表现为：物业管理用房少，绿化面积不足、维修资金不足等等。

3互助县物业管理工作的对策

3.1全面成立业主委员会。

要根据《房地产管理法》、《物权法》《物业管理条例》等法律、法规，在已建成住宅小区全面成立业主委员会，及时召开业主大会，实行业主自治，有权决定小区管理具体事务。

3.2以严格制度来推动。

一是严格实行企业资质管理制度。鼓励有条件、有实力的单位或个人成立物业服务企业。加强对物业公司的资质管理，实施注册和许可证制度，杜绝一些无资质、无实力、无信誉和不懂管理的企业进入物管行业。二是形成有序的竞争机制。在全县范围内积极稳妥推行物业招投标机制，推进物业管理市场化进程，真正实现物服企业与业主的双向选择。同时主管部门还应将优秀的物服公司向业主委员会进行推荐，从而使广大小区业主获得更加优质高效的服务。三是实行房地产开发与物业管理分业经营制度。尽快改变“谁开发，谁经营”的传统模式，实行建设单位和物管企业相分离，使物服企业真正成为独立承担民事责任的企业法人，实施专业化管理。明晰物管企业产权，保证物业管理资产的独立运作，自我发展，自负盈亏，实现物业管理的良性发展。四是严格落实审批制度。对于不提供物业管理方案、不开征维修基金、不提供物业管理硬件的小区开发，不准预售上市、不予进行产权登记，对开发企业要进行责任追究，不及时整改的不准在区域内进行房产开发或吊销其开发资质。

3.3以良好效益来拉动。

一是物业服务企业可通过招标、协议等市场竞争方式获得多个居住小区的管理权、服务权，走规模经营之路，降低运营成本，避免物业服务企业因管理规模小造成高投入低产出，实现物业企业和业主的双赢。二是要增强物业管理的自身造血功能，扩展服务领域，建立以业养业的良性经济运行机制。物管企业要以小区为依托，以便民为宗旨开展多种经营和有偿服务来增加收入。同时政府在资金和政策上要对物业管理业进行必要的扶持。三是规范物业管理收费，提升物服企业效益。物价部门应明确物业管理收费的定价原则、定价方式和价格构成，规范物业管理收费并设定物管收费指导价，要体现服务的差别性带来的收费差异，保证企业有一定的利润空间。同时，物价部门应加强对物业管理收费的监督，杜绝乱收费。

3.4以优质服务来促动。

一是要抓好上岗培训。要严格按照相关要求，形成完善的培训制度，由主管部门分期分批对各类人员进行专业培训，经考试合格后持证上岗。重点是建立企业经理（部门经理）持证上岗制度、加强企业关键岗位和一线服务职工的技能培训，不断提高全县物业从业人员的专业技术水平。二是要加强职业道德教育。不断提高员工道德修养和服务意识，杜绝服务中的吃、拿、卡、要、拖等不正之风。三是要强化物业服务企业自身管理。在管理活动中要坚持科学发展观，结合“以人为本，服务至上”的物业服务理念，逐步组建水电、家政、绿化等专业化的服务队伍，为广大业主提供更加优质的服务，为小区居民创造更加舒适、优美、安全、和谐的生活环境。

3.5以有效宣传来鼓动。

一是加强宣传，加大对《物业管理条例》、《物权法》等法律法规的宣传，使物业管理的概念、内容深入小区业主，提高广大业主对物业管理工作认识，让业主积极主动参与服从物业管理活动，减少物管与业主间不必要的矛盾。二是加强引导，正确发挥业主委员会的作用。物业主管部门、开发单位和居委会要在业主委员会选举的宣传、业主代表名额的分配与确定等方面发挥作用，真正为居住小区组建一支高素质、有权威、有信誉、能正确发挥作用的业主委员会队伍。物业管理主管部门要加强对业主委员会成员的培训工作，提高他们的思想、政治素质和专业水平，真正发挥业主委员会应有的作用。三是加强联系，建立由物业主管部门、公安、社区居委会、业主委员会成员组成的物业管理联席会议制度，定期举行联席会议，集中解决小区物业管理中出现的各种矛盾纠纷。

3.6全面收缴公共维修基金。

制定收缴公共维修基金收缴办法，不断加大收缴力度尤其是已交付使用住宅小区公共维修基金的收缴力度，全面提升物业管理水平。